文/苌乐 北京市炜衡律师事务所

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房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。现实生活中，诸多业主以未收到房地产开发企业邮寄的收房通知书为由，拒绝收房，房地产开发企业将面临延期交房的高额违约金。房地产开发企业应首先分辨业主未收到通知书的“真真假假”，并妥善留存邮寄收房通知书的快递单等相关证据，以备诉累。

一、案例：快递单之于房地产开发企业证明是否完成房屋交付的意义

(2015)潍民一终字第784号卢某某与山东崇德置业有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书，裁判观点摘抄如下：

1、根据买卖双方签订的商品房预售合同及补充协议，涉案房屋约定的交房期限为2011年3月20日。

2、崇德置业于2012年12月7日以特快专递方式向卢某某邮寄送达了《关于再次通知收房的通知》，该快递单中电话及地址所写街道、楼房号码亦与卢某某电话、住址相同。该快递单最终以“多次投递无人，不接电话，拒收”的理由被快递公司退回，快递单封面中明确写明了内容为丹桂里《关于再次通知收房的通知》，据此，原审根据双方合同约定认定卢某某自拒收交房通知之日起15日内未办理交房手续，视为交房完毕亦无不当，应视为崇德置业于2012年12月28日完成交房义务。

二、一手商品房交付的主要途径：收房通知书

收房通知书、收楼通知书、交楼通知书、入住通知单等名称表述不同（以下均以“收房通知书”代称），但均指在毛坯房竣工后，房地产开发企业通知业主前来验收新房前发出的书面通知文件。收房通知书依据业主购买商品房时亲笔填写的购房审批表、身份识别表中载明的业主的通信地址、联系方式，发出收房通知书。业主收到收房通知书后办理相应的收房手续。

收房通知书起到重要的告知作用，因此通知书应明确载明：收房手续办理的时间、地点，业主所需要携带的证件及资料，收房当天所需缴纳的费用，房地产开发企业联系方式，是否允许委托代理人办理等。

房地产开发企业通常采用邮寄快递的形式向业主送出收房通知书，一般而言业主签收快递后，在收房通知书上签字并按收房通知书载明的时间地点妥善办理相应的收房手续。但实践中快递邮寄地址错误、联系电话错误、快件丢失、多次派送无人接收、业主拒绝接收等情形屡见不鲜，开发建设单位为避免逾期交房的责任，快递单就成了房地产开发企业已按合同约定通知业主收房的重要履约证据。

三、业主以未收到收房通知书为由拒绝收房，房地产开发企业责任之重

（一）逾期交房的责任

业主以未收到收房通知书为由拒绝收房，房地产开发企业面临《房屋买卖合同》中约定的逾期交房违约责任。例如：合同约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。出卖人应当在2017年10月31日前向买受人交付该商品房，除不可抗力外，出卖人未按照合同约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过60日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之贰的违约金。

（二）房屋交付后才能够风险转移

1、房屋交付与房屋所有权转移是两个不同的概念。《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款的规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”另一方面，《城市房地产管理法》第60条、《城市房地产开发经营管理条例》第33条规定，《中华人民共和国物权法》第9规定：“不动产房屋的所有权则从办理所有权登记手续时转移。”因此，应明晰房屋的交付与房屋所有权转移是两个不同的概念，房屋的交付是判断房屋风险是否转移的关键节点，房屋所有权转移经登记产生确权的效力并可对抗第三人。

2、完成房屋的交付后，业主应自行承担房屋毁损、灭失的风险及物业费的支付等责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第二款：“房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”

四、快递文件需要注意的6大问题

房地产开发企业在规定的期限内按合同约定的方式向买受人通知收房事宜，通常需以邮寄收房通知书的方式履行通知买受人的义务。生活中，快递成为人们信件往来的常用工具，通过快递律师函、催告函、各类合同、商业信函、民间书信、行政机关函件等，快递单的证明效力不容小觑。

（一）选择规模大的快递公司，为重要的文件保价

1、以EMS快递为例，其优势在于：一方面机关事业单位通常会优选国有或者中字头的服务单位，在最高人民法院实施《关于以法院专递方式邮寄送达民事诉讼文书的若干规定》的通知中，确定了法院邮寄送达采用“交由国家邮政机构”的方式。第二，EMS覆盖范围广泛，网点遍布全国各地。第三，邮政快递单上有明确的收寄时间，可用以证明寄出文件的时间，用以明确权责、中断时效有重要的意义。最重要的一点，EMS可以提供规范的送达回证和具体的送达信息。寄件人可以要求邮政部门对6个月内的快递出具已寄送的寄送时间流水单，并可以要求快递送达之后，邮局提供送达情况的证明。

2、民营快递以顺丰为例，优势在于送件速度快，“顺丰次日达”要求快件从收件扫描开始，24小时内送达，如果在24小时内没有送达的话，可以要求退还运费。

3、无论选择上述两家或其他任何快递公司寄送文件，安全性最为重要，均可为重要文件保价。其目的在于快递业务员为降低保价货物的风险，会更仔细检查客户所投递的保险货物包装、货物品名、货物目的地是否符合保险运输条件，一方面提高了快递业务员对邮寄文件的重视度，另一方面在事后需要快递业务员配合证明已寄送该文件时，便于及时准确的获得快件的相关信息。

4、邮寄文件等重要物品，不妨事先与快递业务员沟通，要求快递业务员在提供了相应的寄件服务之后及时反馈送达的信息，并出具已送达的证明（有的快递公司送达证明是收费的）。

（二）快递单的填写应清晰、全面、准确

1、快递单填写的首要要求在于字迹清晰。字迹过于模糊或潦草，难以有效识别寄件人、收件人、地址、电话、内品名等信息，法院将无法采纳、采信该快递单的证明目的。

2、快递单的填写应全面，一方面如实标注所邮寄的文件内容及份数至关重要，内品名一栏常常被忽视。例如，某房地产开发企业向法院提交快递单一份，旨在证明已向特定的买受人邮寄了收房通知书。但是法院以快递单未注明文件内容为收房通知书，且未附收房通知书文件为由，不予采信房地产开发企业主张自身已尽到通知买受人收房义务。另一方面，应准确填写邮寄文件的时间，邮寄文件的时间关乎房地产开发企业履行通知收房义务的确切时间，也是其他各类诉讼中把握时间节点的重要依据。

3、快递单的填写应准确。根据买卖双方签订的《预订购房协议》及《商品房买卖合同》等，依法有效成立的合同对买卖双方产生法律约束力。应根据合同载明的买受人信息准确填写其姓名、通讯地址、联系电话等，不能有误。

（三）快递跟踪记录应截屏保存，并留存快件送达的证明

1、快递跟踪记录的查询具有一定的时效性，例如查询3年前的快递单号，因时间过长已然无法查询，但许多业主拒绝收房的诉讼发生在5年、10年之后。所以建议房地产开发企业在寄出收房通知书的当月，工作人员通过手机截屏方式，妥善保存快递跟踪记录，并将手机截屏的图片备份。

2、除了快递跟踪记录显示客户的签收信息，为证明邮件是否已经妥善送达，可向快递公司索要快件已送达的证明。

（四）纸质版文件留存原件

1、寄件人应妥善保存客户的存根联、挂号信邮寄凭证等原件。

2、如遇客户拒收、无法送达收房通知书等情形，快件将被原路退回，此时应将快递原件（内含纸质版收房通知书）妥善保存。快件遭遇无法送达的情形，应仔细核对收件人的地址、姓名、联系电话是否与合同中约定的相一致，并设法与客户取得联系后，再次向客户寄送收房通知书，留存快递单等凭证。

（五）全过程留痕，多种证据结合使用

1、业主以房屋存在质量问题为由拒收房屋的，建议业主书面拒绝收房。房地产开发企业除了需要证明已按约向客户寄送了收房通知书外，还应提供竣工验收备案表等其他证据加以综合使用，证明房屋已符合交付的条件。

2、与业主交涉收房事宜，不免多次进行电话回访、信件往来、协商谈判等，应养成全过程留痕的工作习惯，通过留存通话录音、短信、微信、邮件、录音、录像、照片、截图、会议纪要、文档、签字等，相互印证案件的事实及权责的分配。

（六）证据的保存

1、对于快递单等证据原件，可采用拍照、复印等方式谨防毁损、丢失、灭失，多种途径留存证据，但应着重注意对证据原件的保护。

2、对于电子数据证据，需要注意的是，手机储存具有一定的不稳定性，误删后将无法恢复，或手机app软件升级更新后将可能全部抹平过往的数据，为了避免证据的灭失，应养成将电子数据证据上传至电脑或进行云备份的工作习惯。

3、小事不小，细节决定成败。一起业主拒绝收房的案件，通常时间跨越较大，工作人员应将所获得的证据材料按时间轴的顺序整理汇总，并在换岗时做好工作交接，延长证据的保存年限，以免诉讼中限于不利的地位。

编排/李九如

责编/张雨  微信号：Ann199313