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实务中多存在非登记簿记载权利人之外的主体持相关材料申请登记之情形，此种情形其表现的特征多呈现以下几点：其一，申请主体的非权利人属性，既其与登记簿之记载主体不符。其二，申请主体所持证明能够确定其针对申请所涉及不动产存在利害关系，既可以确定其为利害关系人。其三，申请主体具备一定的证据材料，能够据以对抗登记簿之记载，既能够证明登记簿存在权利状况之记载错误。其四，申请主体之申请往往具备转移登记之外观，实则多为变更之请求，此变更仅可自狭义之更正修正之意理解，本质为纠正登记簿之记载错误，修正至权利之真实状态。故而自此种更正登记之特征可见，作为利害关系人申请更正登记的，其申请更正之内容为权利状况和权利内容，而并不包括自然状况，一则盖因自然状况之错误之于利害关系人并无影响，二则因此便丧失了利害关系属性而无法成为合格之申请主体。

针对权利状况之更正申请，多为主体之更正，如利害关系人主张其为不动产之真实权利人，而针对权利内容之更正，其为在不影响产权归属的情形下，针对权利内容的更正申请，如存在于同一不动产之上的两个抵押权人，其为顺位一前一后的关系，在后之抵押权人其有证据证明在先之抵押权人债权数额并非登记簿之记载数额，其真实数额小于登记簿记载数额，因此数额之记载错误影响了后顺位之抵押权人利益，故而其作为在先顺位之抵押权之利害关系人便可以据以相关材料申请针对权利内容的更正登记。

在明晰了利害关系人申请更正登记的内容之后，再看相关法律及规章之规定《物权法》第十九条第一款规定：“权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。”《不动产登记暂行条例实施细则》（以下简称《实施细则》）第七十九条规定：“权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项有错误，可以申请更正登记。权利人申请更正登记的，应当提交下列材料：（一）不动产权属证书；（二）证实登记确有错误的材料；（三）其他必要材料。利害关系人申请更正登记的，应当提交利害关系材料、证实不动产登记簿记载错误的材料以及其他必要材料。”第八十条规定：“不动产权利人或者利害关系人申请更正登记，不动产登记机构认为不动产登记簿记载确有错误的，应当予以更正；但在错误登记之后已经办理了涉及不动产权利处分的登记、预告登记和查封登记的除外。不动产权属证书或者不动产登记证明填制错误以及不动产登记机构在办理更正登记中，需要更正不动产权属证书或者不动产登记证明内容的，应当书面通知权利人换发，并把换发不动产权属证书或者不动产登记证明的事项记载于登记簿。”其为有关更正登记的实体性和程序性指引规范，自其规定来看，更正登记得以受理的前提为权利人同意或确有证据证明，二者作为更正登记之申请材料其并非并列之关系，故而在《实施细则》中规定利害关系人申请更正之材料中并未包括权利人同意之材料，其以其他必要材料此种兜底性条款之规定，旨在放宽对于利害关系人申请更正登记的限制，有强化利害关系人对登记簿之监督之意。但具体到实务中，利害关系人在申请更正登记时，其所提供材料五花八门，以至于登记机构难以把握。故而笔者有意就两个角度分析针对利害关系人申请更正登记的审核问题，此两个角度以当事人是否提交了权利人同意之材料为区分。

利害关系人能够提供权利人同意之材料的

此情形下，权利人已然同意，应尊重其意思表示。针对权利之处分，其为当事人之意思自治的范畴，不宜过度干预，故而在利害关系人提交了《实施细则》所规定的材料之外，权利人同意之材料完全可以作为其他必要材料据以申请登记。但是作为登记机构其在对于材料之审核及协助税收等方面仍应予以注意。

首先，针对权利人之同意材料，倘若权利人不能亲自至登记机构出具此种材料，宜以经公证后的相关材料为宜，而利害关系人单方提交的权利人同意更正材料，登记机构对其审核宜保持审慎之态度，一则可通过权利人之原始登记资料审核其真实性，二则可通过登记机构主动联系权利人据以核实此材料之真实性，三则宜向提交此材料之利害关系人申明提供真实有效材料的义务和提供虚假材料的责任。据以综合评定材料之真实性和合法性。

其次，鉴于实务中有些利害关系人和真实权利人据以申请更正登记而逃避税收之情形，而登记机构又肩负一定程度的协税义务，在利害关系人提交权利人同意更正之材料时，需排除当事人恶意规避转移登记而逃避税收征缴之情形。此种排除，首先可转由税务机构判断，由其出具相关免税材料进而免除登记机构的审核责任。其次可自当事人申请登记材料判断，针对登记簿记载错误的材料，其足以排除当事人存在转移之意思的，可不予收取相关免税之材料。比如当事人证明登记簿存在记载错误的材料为法院之具备形成效力的的撤销房屋买卖合同判决，此判决一经生效便使得物权效力得以回复，此种情形下不存在转移之意思，自然无须审核当事人逃避税收之恶意。然而此种判断针对登记机构而言实则有强人所难之嫌，因登记机构对于是否缴税之情形并不能够全然准确判断，故而此种以材料加以辅助判断之法只宜为辅助之方法，而如何切实加强税务与登记之协作互通方为根本解决之策。山东省2017年已经下发《关于推行不动产登记与征税业务协同办理的实施意见》，可谓为税务和不动产登记协同办理开创了新的思路。同时作为登记受理人员亦要强化业务素养，明晰各种征税情形，方能自登记环节有效防止税收漏缴。

利害关系人无法或无需提供权利人同意之材料的

此种情形下较之以上利害关系人能够提供权利人同意材料的情形，对于登记机构的审核要求更高，并且对于利害关系人之申请更正登记的证明材料其证明力亦有更高的要求。《物权法》在利害关系人针对登记簿之记载存在争议时为利害关系人提供了一种救济路径，便是异议登记，然而异议登记仅为一种临时性救济错误，当事人尚需通过诉讼途径解决其争议，确认其权属，此情形下，存在以下几种可能：

其一为利害关系人确实无能力即无法取得权利人之同意，实践中，利害关系人与登记簿之权利人或者存在权属争议，或者有其他利益冲突，导致作为更正登记申请人的利害关系人无法取得此种同意材料，利害关系人其所持材料又不足以触发更正登记，应引导申请人采诉讼途径维护其利益。

其二为利害关系人已经获得了经司法机构裁决生效的法律文书，倘若此证据材料已然足以证明利害关系人之真实权利人地位，那么则无需其提供权利人同意材料。当然并非只要利害关系人提供生效法律文书，登记机构便可据以办理更正登记，登记机构尚需审核生效法律文书之性质，只有属于形成新的法律关系之形成判决方可由当事人单方提请更正登记申请，而针对确认之诉，比如确认买卖双方合同关系成立的，则不具备单方申请条件，对此笔者多篇文章中均有阐述有关依据生效法律文书申请登记之情形，在此不再赘述。

另外，尚又一种情形，“利害关系人”实则因登记机构填写错误或申请人填写错误或者其他原因导致名称或姓名错误的，其虽然自外观而言看似为权利归属之错误，实则此种错误只有通过核对原始材料或者提交有效证明便可以加以纠正。故而此处利害关系人实则便是权利人本人，其只要提供相关证明材料，登记机构便可据以将“利害关系人”更正为真实权利人。

编排/王淼

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