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随着全国房价快速飞涨，再加之房产的刚性需求以及个别的投资需要，选择担保贷款方式付款的人可谓与日俱增，越来越成为一种普遍存在的现象。然而，由于该种付款方式的特有属性，即买卖合同的履行以担保贷款合同的签订履行为前提，在现实生活中衍生出了许多相关的法律问题。本文重点讨论的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第23条（以下简称《商品房买卖合同司法解释》第23条），便是在此种环境背景下应势而生，适用于担保贷款情形下商品房买卖合同无法顺利履行时，相关解除权及违约责任的专门规定。为使文章讨论紧密联系实务，本文选取了现实生活中的22则典型案例，从多个角度出发，对该条规定的适用、解除权产生、限制等各个方面作了较为详细的比较与讨论，以期对该条款进行兼顾细致与实操性的探讨。
一、《商品房买卖合同司法解释》第23条分析
《商品房买卖合同司法解释》第23条规定"商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。"
由法条内容可知，23条的主要价值在于于特定条件下赋予相关人员解除合同的权利。具体来看，值得注意的有三个地方：
（1）该条款主要适用的情形为商品房买卖合同，且以担保贷款方式付款；
（2）产生解除权的情形有二，一为一方当事人单方原因造成商品房担保贷款合同无法订立，二为不可归责于当事人双方的原因导致担保贷款无法订立，且无论一还是二，都需要由此导致商品房买卖合同不能继续履行；
（3）解除后的赔偿与返还：若是由于单方原因导致最终买卖合同无法顺利履行，则对方当事人有权索要损失赔偿，但是若由于不可归责于双方的原因使然，则只涉及已交付本金、利息、定金等的返还问题。
二、典型案例反映之相关实务问题
为了了解该条款在实务运行过程中具体会涉及到哪些问题，本文该部分结合筛选搜集到的22个相对典型案例，并根据其各自反映的问题进行类型化梳理与分析可知，在实务中，《商品房买卖合同司法解释》第23条运用过程中主要涉及的问题包括：（1）条款适用相关；（2）解除权的产生、阻碍、限制等；（3）赔偿损失相关。
（一）条款适用相关
1.实务中该条款的适用情形
根据内容可知，该23条主要是适用于商品房买卖合同，且同时以担保贷款方式进行付款，通过搜索到的案例情况也可证实，大部分发生纠纷的情形与条款内容基本保持一致。（案例1、案例2、案例3、案例4，案例5、案例6、案例7、案例8、案例9、案例10、案例12、案例14、案例16、案例17、案例18、案例19、案例20、案例21）。但是，在现实中，考虑到商品房预售合同特有的属性，即预售方与预购方关于房屋的坐落与面积、价款的交付方式与期限、房屋的交付期限、房屋的质量、违约责任等都有明确的规定，双方无须将来另行订立一个房屋买卖合同，可按照商品房预售合同的规定直接履行，并办理房屋产权过户登记手续，达到双方的交易目的，因此在实务中，个别涉及商品房预售合同的履行纠纷，法院也适用了该23条。（案例11、案例13、案例15）
2.实务中该条款不适用的情形
在实务中，有些情况与该条款适用的情形较为接近，但法院却并不支持当事人援引《商品房买卖合同司法解释》第23条来进行说理，在此处案例搜集中，主要有遇到两种情形：
（1）案例13中，上诉人援引了第23条，认为"因不可归责于买卖双方的事由、购房人未能订立贷款合同并导致房屋买卖合同不能继续履行的，购房人可以请求解除合同，上述规定的精神是保护购房人的利益，因此，虽然上诉人在本案中是要求继续履约而非解约，但上诉人的利益还是应被保护的"，然而，法院很明确地拒绝了这一说法，"商品房司法解释第二十三条的规定，赋予了买卖双方当事人，在不可归责于双方的事由导致贷款不成且无法继续履行买卖合同的情况下，解除买卖合同的权利。现讼争双方均未提出解约主张，故上述规定在本案中并不适用"。
（2）案例14中，上诉人引用该23条想通过对比来说明，买受人因未履行还款义务导致出卖人承担连带保证责任，与不能签订担保贷款合同导致房屋买卖合同无法履行，在本质上是相同的。然而，法院也很明确表示，这两种情况存在不同，"述司法解释规定情形是指买受人未能订立担保贷款合同而导致商品房买卖合同无法继续履行，与本案情形有所不同。本案中商品房买卖合同约定的双方主要权利义务均已履行完毕，而瑞尔公司另行做为担保人与银行订立借款担保合同，并因此承担了担保责任，与案涉商品房买卖合同目的能否实现无必然联系。"
（二）解除权相关
1.解除权的产生
由该条款内容可知，解除权的产生主要分为两种原因，一为因当事人一方原因，二为因不可归责于当事人双方的事由，通过对案例的搜索与分析，本文将司法实践中这两种原因的具体认定情况作了较为细致的区分。
（1）当事人一方原因
在22则案例中，被法院认定为由当事人一方原因引起的情形主要有以下两种：
案例19中，买受人孙名扬基于对被上诉人的信任按约交纳了首付款，却因个人年龄问
题无法办理按揭贷款导致合同不能继续履行。法院认为在办理按揭贷款的过程中，开发商作为专业的商品房开发、销售企业应当熟知办理按揭贷款的相关流程及条件限制，因此其应对买受人尽到详尽、合理的审核解释义务。若开发商不能证明尽到了该项义务，也不能证明买受人一方存在积极追求或放任按揭不能结果发生的主观意愿，则开发商应对该结果承担相应的责任。
案例22中，法院提出，案件争议房屋为商业用房，购房人宋月跃、李兴景在购买该房屋时应对自身还款能力与贷款情况作出预估，如今因宋月跃、李兴景自身还存在其他贷款未能偿还，银行流水额度不够等原因，导致涉案房屋的商业贷款不能办理，因此应认定为是买受人宋月跃、李兴景自身原因而导致。
（2）不可归责于当事人双方的事由
在22则案例中，被法院认定为不可归责于当事人双方事由的情形主要有以下几种：
案例6中，法院认为，香洲公司未能提供因华伟伟的个人原因导致未能办理担保贷款手续的相关证据，而同时，华伟伟亦未能提供因香洲公司原因致贷款无法办理的证据，即双方都无法提供有效证据证明是谁导致担保贷款办理失败，在该种情形应将其归属于"不可归责于当事人双方的事由"。
案例7中，法院认为，导致本案涉案房产最终不能过户的原因是涉案房产的土地使用权仍登记在开发商即开平市城镇建设综合开发总公司名下，而该土地因开发商方面原因已于2007年被法院查封，造成房屋不能过户是房屋、土地未能统一登记的历史原因所致，属于因不可归责于当事人双方的事由导致合同不能履行。
案例8中，法院认为，作为一般购房人通常不一定知悉银行对贷款额度的审核要求，故其应已尽到合理注意义务，未获贷款并非其个人主观故意或过失原因造成，而是因为二人提供的银行流水不足以支撑其贷款金额，故属于不可归责于双方当事人的事由。
案例12、13中，法院认为，新政的出台系双方不可控制的风险，导致双方签订的《房地产（二手房）转让协议》事实上无法继续履行不可归责于双方当事人，以及，确认上诉人的贷款迟延"主要是由于新政影响导致银行细则出台需要时间以及审批工作的重新启动"，此等表示对讼争双方皆无任何不利，显属客观、中立，因此该种情形下也属于不可归责于双方当事人的事由。
案例17中，法院认为，根据多家银行出具的证据，杨肖洁按揭不成的原因主要是其银行流水不足、偿贷能力有限，本院认为，杨肖洁的上述情况在双方订立买卖合同时已部分存在，且上述情况不是杨肖洁在合同成立后故意造成的，不属于可以归责于其本人的过错。
案例20中，法院认为，由于为加强房地产交易进行的政策调控，兴业银行房贷政策调整，以致罗莲枝无法再办理房贷按揭，而未能在2016年6月30日前付清购房余款（按揭款）。罗莲枝在签订合同前，并无隐瞒其个人征信情况，只是因履行合同过程中情势发生了变化，致罗莲枝因不可归责的原因无法以按揭方式向碧桂园三明公司支付购房余款，为此，罗莲枝不承担逾期付款的违约责任。
案例21中，法院认为，购房人彭成华、郭义先依据与天门陆宇公司签订的四份《商品房买卖合同》的约定，支付首付房款后，遂向银行申请办理按揭贷款，但因二人年龄超限和收入流水过低，银行未批准其贷款申请。现彭成华、郭义先无力支付剩余房款，导致其与天门陆宇公司签订的四份《商品房买卖合同》不能继续履行。该种情形属于不可归责于双方当事人的事由。
（3）导致商品房买卖合同不能继续履行的判定
正如之前法条分析中提到的，两种不能签订担保贷款合同的原因只是其中的一部分，在此基础上，还需要导致买卖合同不能继续履行才能赋予相关人员相应的合同解除权。在案例的搜集过程中可知，在司法实践中，被法院认定不能继续履行的情况主要包含以下几种：
案例3、5中，法院认为，双方合同约定，杨世平应付的剩余房款21万元采取按揭贷款
的方式支付，后由于金马公司的原因导致杨世平的按揭贷款无法办理，此后杨世平与金马公司就剩余款项支付协商未果。再加之，双方对于不能办理按揭贷款的后续处理方式未进行明确约定，因此认定合同无法继续履行。
案例15中，法院认为，依据（2012）顺民初字第3340号民事判决书之认定，因相关政
策的实施，张铭钊不能按期办理按揭贷款，从而使其支付剩余购房款产生困难，且张铭钊在该案诉讼中明确表示无力支付剩余240万元购房款并要求法院解除合同。至此，张铭钊无力履行合同之事实已成立。即，法院认为，多方证据证明购买人无力履行合同时，可以认定商品房买卖合同不能再继续履行。
（4）明确表示解除合同之后无权要求继续履行
案例15中，法院认为，当发生了不可归责当事人双方的事由导致合同无法继续履行时，作为买受人一方，其既可以要求自筹资金继续履行，也可以要求解除合同。在（2012）顺民初字第3340号民事案件审理过程中，张铭钊明确作出了解除双方买卖合同的表示，这一表示已构成了明确的解除合同的意思表示，且已通知到合景公司，虽合景公司有异议并坚持继续履行，但法院最终支持了张铭钊的答辩意见并判决驳回了合景公司继续履行合同的诉讼请求，据此可以认定，张铭钊在之前民事案件审理过程中行使了合同解除权并发生了解除合同的法律效力。张铭钊虽主张其现已具备履行能力，但在之前民事判决发生法律效力之后，《商品房预售合同》所约定的合同内权利义务不再约束该合同双方当事人，双方均无权要求继续履行该合同，只能进行合同解除后的返还财产和赔偿损失等清算活动，张铭钊要求继续履行《商品房预售合同》缺乏事实及法律依据，不应予以支持。
2.解除权产生的阻碍情形
在司法实践中，23条赋予的解除权的产生存在一定的前提条件或者说阻碍情形，通过案例搜索可知，主要表现为以下几种情形：
案例9、11中，法院认为，按揭贷款的未获批准只要没有影响后续买卖合同的履行，相关人员便不能行使解除权，具体论述如下所示，该条款内容表明，因合同一方当事人原因未能订立商品房担保贷款合同，而且必须导致商品房买卖合同不能继续履行的结果实际发生，合同另一方当事人才可以请求解除合同并获得支持。本案中，在按揭贷款未获批准后至张爱英、张爱莉起诉之前，金开利公司没有向张爱英、张爱莉催要过剩余购房款。在一审诉讼中，金开利公司均承诺同意张爱英、张爱莉参照按揭贷款方式支付剩余购房款，补偿张爱英、张爱莉所购房产在金开利商场停业期间的相应损失。同样假设本案按揭贷款未获得贷款银行批准是金开利公司经济状况恶化所导致，金开利公司财务状况恶化的结果，既没有影响案涉商品房的交付，也没有造成张爱英、张爱莉履行案涉《商品房买卖合同》成本的增加、出现合同履行困境的情况，故对张爱英、张爱莉主张解除案涉《商品房买卖合同》的诉求，本院不予支持。
案例16中，法院认为，担保贷款只是实现买卖合同途径的一种，担保贷款的办理不能并不必然导致买卖合同目的无法实现。具体如下，至于叶静萍称因冼健华的违约行为导致其无法实现以银行按揭贷款方式的支付购房款的合同目的，因支付购房款是叶静萍的合同义务，以何种方式支付购房款仅仅是叶静萍履行其付款义务的履行方式，双方合同亦明确约定按揭不能的情况下，叶静萍需要限期一次性支付购房余款。另外，因叶静萍尚未支付剩余购房款，冼健华暂未将涉讼商铺交付给叶静萍，亦未办理过户手续，并非冼健华的原因所致。本案并不属于前述第二十三条规定"因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行"的情形，叶静萍据此以冼健华违约导致合同目的无法实现为由，主张依前述事由解除双方《商铺买卖合同》，本院亦不予采纳。
案例4中，法院认为，购房人之前若选择继续付款则后续便不再享有解除权，具体论述如下所示，在合同约定的期限内，未能订立商品房担保贷款合同。至此，唐桂兰、吴再明可根据该第二十三条的规定选择请求解除合同，也可选择以其他方式交付剩余购房款继续履行合同。从唐桂兰2014年3月8日向温商房地产公司给付301室购房款97000元的交款行为，可认定唐桂兰、吴再明已选择变更了合同中有关剩余购房款的支付方式，也说明其愿意继续履行合同。现唐桂兰、吴再明再以上述法律规定请求解除合同，无法律依据，本院不予支持。
3.解除权时间限制
《商品房买卖合同司法解释》第23条赋予了相关人员一定的解除权，其设计的初衷是为了保护这些人员的既定利益，但是，为了防止相关人员过分行使这一合同解除权，保障买卖合同目的的平稳实现，该条款规定的解除权同样存在一定的时间限制。结合案例10、案例15、案例17中法院的观点可知，《商品房买卖司法解释》第十五条规定，根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。
4.解除权行使的顺序
由于解除权产生原因的不同，当事人拥有解除权的人数以及相应的行使顺序也存在较大的不同，通过整理相关案例可知，在实务中，不同原因所产生的解除权行使顺序主要存在以下两种情况：
（1）当事人一方原因
基于当事人一方原因导致买卖合同无法履行，此时只有对方当事人享有合同解除权，只有当其未行使其解除权，亦未支付剩余房款，另一方进行催告，催告后仍未支付的情形下，之前有责任方才可享有合同解除权。
案例3中，法院认为，根据《商品房买卖司法解释》第二十三条之相关规定，该时杨世平享有合同解除权。杨世平未行使其解除权，亦未支付剩余房款，金马公司可以对杨世平的解除权行使进行催告。如杨世平在合理期限内未解除合同，则杨世平解除权灭失，金马公司可催告杨世平采取直接付款的方式支付剩余房款，经催告后，如杨世平仍未付款，金马公司方可享有法定的合同解除权。
（2）不可归责于双方当事人的事由
若是基于不可归责于双方当事人的事由导致买卖合同无法继续履行，则双方当事人均享有合同解除权。
案例6中，法院认为，现香洲公司未能提供因华伟伟的个人原因导致未能办理担保贷款手续的相关证据，而同时，华伟伟亦未能提供因香洲公司原因致贷款无法办理的证据，故本案情形属于《商品房买卖司法解释》第二十三条规定的"不可归责于当事人双方的事由"，基于此导致商品房买卖合同不能继续履行，双方当事人均可以请求解除合同，返还购房款本金及其利息。
（三）赔偿损失相关
当有权一方行使了相应的解除权之后，涉及到的问题便主要集中于，如何将现有状况恢复如初，即如何进行相应的赔偿损失以及返还工作。根据条款的规定内容可知，只有在一方有过错的情形下，才存在损失赔偿的情况；若是基于不可归责于当事人的事由，则只涉及定金、利息等的返还工作。然而，在实际司法实践中，由于存在众多情形，赔偿损失相关的实际情况虽与法条规定内容大体保持一致，但仍存在稍微出入的情况，本文将这些情况概括如下：
1.基于不可归责双方当事人的事由且实际造成了一定损失
案例7中，法院认为，本案是因不可归责于双方原因导致合同目的不能实现，根据公平原则，对此造成的损失应由双方共同承担，一审法院酌定由梁金源按房屋成交价的5%（即合同约定的一半）支付违约金并无不妥，本院予以维持。换言之，在该种情形下，为贯彻公平原则，双方当事人需公平承担相应的损失。
2.若合同内有相关约定则也需依据合同规定行事
案例8中，法院认为，根据《商品房买卖司法解释》第二十三条的规定，以及双方签订的《商品房买卖合同》中"因非归责于双方的原因，导致买受人未能获得贷款或者贷款少于申请贷款数额的，买受人应当在30日内支付不足款项。逾期，任何一方均可单方面解除合同，合同解除后30日内，出卖人应退还已付款及银行同期存款利息"的约定，中天公司请求判令石勇、陈君支付违约金269000元的上诉主张缺乏事实及法律依据，本院不予支持。
3.因一方原因无法实现合同目的，可免除相关违约责任并且支付违约方利息
案例18中，法院认为，李多榜在支付案涉房屋首付款191042元后，余款444000元未依约办理银行贷款，且在明知因其自身原因无法办理贷款的情况下，并未采取其他方式支付余款，怠于履行付款义务达数年之久，已以实际行动表明拒绝履行合同。一审判决解除双方签订的《商品房买卖合同》并无不当。但在房价大幅上涨的情形下，解除合同于佳龙公司而言并未遭受经济损失，李多榜的违约责任应予免除。同时考虑房价上涨幅度较大的因素，基于公平原则，佳龙公司占用李多榜交付的房款应支付相应利息，本院酌定比照民间借贷按年利率24%给付，以191042元首付款为基数，自交付之日即2011年4月6日起计算至返还之日止。
案例列表
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10.鹤岗市双吉房地产开发有限公司与崔鸿伟买卖合同纠纷案
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15.张铭钊与北京合景房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷上诉案
16.叶静萍与冼健华等房屋买卖合同纠纷上诉案
17.随州碧桂园房地产开发有限公司
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19.王秀春等诉德州银龙房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷案
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21.天门市陆宇汽车大市场开发有限公司与彭成华等房屋买卖合同纠纷上诉案
22.遵义湘源房地产开发有限公司与宋月跃等房屋买卖合同纠纷上诉案
编辑/杜倩如