文/郭云梦 莫韵莎
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一、背景及问题
（一）案例背景
有限公司A就其所有的物业与有限公司B签订了房屋购买书，并就目标物业申请办理了预告登记。但在有限公司A向有限公司B出售相关物业前，已与有限公司C就部分目标物业签订了房屋认购书。现有限公司C向目标物业所在地法院起诉要求有限公司A承担违约责任，并查封了目标物业。
（二）主要问题
上述案例中主要涉及以下法律问题：
其一，预购商品房屋预告登记的性质及在法律上可取得何种权利？
其二，预购商品房预告登记是否可以取得对抗普通债权人之效力？若法院查封了目标物业，法院能否处置该目标物业？预告登记的权利人能否对目标物业处置所得价款享有优先权？
其三，工程款优先权是一种法定的优先权，预告登记的权利人能否取得对抗法定优先权人之效力？
二、关于预告登记的法律定性
《物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”。就预告登记而言，其具有下述特征：
1.预告登记具有时效性
根据《物权法》的规定，预告登记具有时效性，当事人申请预告登记后，如果债权消灭或自能进行登记之日起三个月未申请登记的，预告登记失效。
2.预告登记使得债权请求权具备物权效力
预告登记是买受人根据不动产物权协议而获得的债权请求权，但预告登记并不会使买受人取得该协议中不动产的物权；但根据《物权法》第二十条，除非经过预告登记权利人的同意，原权利人不得对该不动产实施处分行为，否则该行为也不会导致物权变动。
3.预告登记的公示性
预告登记所要达到的目的，是对将来可能发生的产权变动行为进行公示，通过预公示这一方式将不动产的产权状态稳定下来，一方面保护已经签订房屋或其他不动产买卖协议的当事人，另一方面为市场上其他潜在买受人提供警示，以免其他潜在买受人的权益受损。
4.预告登记的性质不同于网签备案
网签，是房屋或其他不动产买卖双方签订合同，并在网上进行公示的行为；备案，则是购房合同网签后，买卖双方到房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理登记的行为。预告登记与网签备案在性质上明显不同，因为预告登记虽然不是设立不动产物权，但进行了预告登记的债权请求权，对后来发生的与该项债权请求权内容相同的不动产物权的处分行为，具有对抗的效力。
三、关于预购商品房预告登记能否对抗普通债权
除《物权法》第二十条之外，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释（一）》第四条进一步规定：“未经预告登记的权利人同意，转移不动产所有权，或者设定建设用地使用权、地役权、抵押权等其他物权的，应当依照物权法第二十条第一款的规定，认定其不发生物权效力”。
《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。
就此问题，最高人民法院在相关案例的判决书中作出了相关陈述，具体如下：
（1）最高人民法院审理的（2015）民申字第661号案件中，法院认为：“在《中华人民共和国物权法》尚未实施、不存在预告登记制度的情形下，应当认为，当时的商品房预售合同备案登记往往具有较强的对外公示效力，在我国登记生效为不动产物权变动的原则下，此类公示效力可以成为对购房者期待权的一种保护。因此，出于对善意购房者给予优先保护的一种考量，二审法院作出停止对涉案房屋强制执行的判决并不违反法律规定。”
（2）最高人民法院审理的（2014）民一终字第122号案件中认为，“该司法解释第十七条规定的目的在于保护无过错的买房人，通过赋予其优于普通债权的权利层级保护方式，实现对买房人利益的优先保护，属于基于特殊价值取向对于特殊债权给予的保护。蕴含其中的价值取向在于：在同是债权的情况下，购房人的债权因为是先履行的债权而应当得到优先保护；无过错的买受人对物权的期待权应当得到特殊保护。该条司法解释对于无过错的购房人的保护，并非以购房用途系自住为条件，故不能因所购房屋用途而排除对上述司法解释第十七条的适用。”
就本文所讨论的案例而言，我们倾向于认为若不存在其他违反法律、行政法规的强制性规定且满足下述条件之后已办理预告登记之债权具备对抗普通债权及法院查封执行的效力：（1）预告登记已完成并在有效期内；（2）购房人已经付清全部之购房价款；（3）购房人实际占有目标物业。
四、关于预购商品房预告登记能否对抗工程款优先权
《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（法释〔2002〕16号）向上海市高级人民法院答复如下：
“二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”
就上述批复中涉及的“消费者”如何界定的问题，在实务中产生了分歧，各地法院认知不一。根据江苏、重庆等各地法院的理解及已有判决，其倾向于认定该消费者的界定应当系为生活消费需要购买、使用商品或者接受服务的主体。若以投资经营为目的购置物业，我们倾向于认为并不能适用最高人民法院的上述批复意见，即使进行了预告登记，也不能对抗工程款优先权等民事权利。
其次，最高人民法院在批复中强调已经支付了全部或大部分购房价款的消费者能够对抗工程款优先权人。从公平交易的角度看，如果消费者支付了全部或大部分购房款，且办理了预告登记，此时预告登记能够起到实质性的保障作用；如果消费者仅仅支付了首期购房款，并办理了预告登记，此时预告登记并不一定能够对抗工程款优先权。
可见，预告登记与工程款优先权的优先顺序并不是绝对的，需要结合消费者已经支付的购房款数额以及交易公平原则进行综合性考量。
实习编辑/王琨