文/黄健彰 梅夏英 高圣平
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黄健彰副教授谈不动产登记

大家好！这一次大概是我第九次到大陆做学术交流，其实我博士论文就是写两岸的物权法，当然我对台湾的法制比较熟悉，对大陆物权法包括不动产法也不陌生。

在2008年的时候我曾经在人大学习过两个月，当时跟着王利明老师学习民法、土地法等。我现在任教于台北大学不动产与城乡环境学系，教授民法和土地法。大陆不动产登记法制这一两年通过了暂行条例以及实施细则，里面的条文非常多。今天时间有限，我没有办法做全面的评述，只能就里面的某些条文，跟台湾的法制做一些比较。或许有些地方可能会对大陆地区不动产登记法制有借鉴意义。

（一）大陆共有不动产处分移转登记的规定

大陆物权法第97条规定：

【处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。】

针对物权法这个的规定，以及今年开始实施的不动产登记暂行条例实施细则第10条第1款规定：

【处分共有不动产申请登记的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人共同申请，但共有人另有约定的除外。“针对不动产要办理移转登记的话，只要经过三分之二按份共有人的共同申请，就可以为移转登记。】

可是共同共有在物权法上要经过共同共有人全体同意，所以相应的在这个暂行条例的实施细则中要求全体的共同共有人来共同申请。然后它有一个但书，”但共有人另有约定的除外。“我看到这个条文马上就想到，这个跟台湾的这个规定不太一样，我先讲实体的规定，那再延伸到在登记上产生的一些问题。

（二）台湾共有不动产处分移转登记的规定

关于台湾共有物的处分，首先要看台湾的民法，台湾民法第819条规定：

【各共有人，得自由处分其应有部分。共有物之处分、变更、及设定负担，应得共有人全体之同意。】

台湾如果只是看民法，在819条第二项是要全体同意。可是针对不动产的部分如果要全体同意才能处分，可能会导致不动产很难以去处分，难以去处分可能会造成一个僵局，不利于共有不动产的利用，所以在土地法34条之一构成民法819条第二项的很重要的特别规定。

所以如果要了解台湾整个物权的规定，其实不能只看民法，至少还要看到土地法。台湾跟大陆一样，土地跟所谓的定着物是不同的不动产，但是台湾的土地法其实往往也规范了定着物，所以不要以为台湾的土地法真的就只规范土地，不包括定着物，不一定，要看具体条文规定。譬如说台湾的土地法第37条第1项--”土地登记，谓土地及建筑改良物……之登记。“所以在台湾建筑物的登记也是依土地法。

刚刚的这个土地法34条之一总共有6项。我截录前面5项。

①台湾土地法第34条之一第1项：

【共有土地或建筑改良物，其处分、变更及设定地上权、农育权、不动产役权或典权，应以共有人过半数及其应有部分合计过半数之同意行之。但其应有部分合计逾三分之二者，其人数不予计算。】

第1项引进了多数决的概念。第一项这个共有是在台湾叫分别共有，大陆叫按份共有。它不仅规范土地还包括建筑改良物。建筑改良物在台湾实务界没有争议，就是指定着物。房屋当然是最重要定着物，所以这个共有不动产，共有不动产处分不再依民法819条第二项而要全体同意，它只要多数决就可以，而这个多数决的门槛看起来要比大陆物权法的门槛要低，只要是人数过半及其应有部分所占份额合计过半统一行之就可以了。但是如果应有部分合计超过三分之二，人数不予计算，也可以处分。这是台湾的规定。解释上一般的所谓的通说跟实务界，认为这个处分限于有偿的处分。如果是因为赠与而处分不能够用多数决。

②台湾土地法第34条之一第2项：

【共有人依前项规定为处分、变更或设定负担时，应事先以书面通知他共有人；其不能以书面通知者，应公告之。】

实体法建立的第一项，这样子的多数决的机制，马上会延伸几个问题：如何保护那些没有同意处分的共有人？这个在台湾有这个问题，在中国大陆也有这个问题。而这个问题在刚刚提到的这个暂行条例、实施细则没有规定。但我不是很清楚大陆在一些相关的是不是有规定或其他实务见解或者学说有提到如何去保护少数共有人的问题，在这个台湾的土地法第34条之一的第二项就有提到。现在比如说甲乙丙三个共有人应有部分各三分之一，甲乙两个人人数就过半，应有部分也合计过半。他就可以依据第一项把整个共有不动产去做处分。因前项规定，因第一项为处分、变更或设定负担的时候，应以书面通知他共有人，就是让这个他有知悉这样子的可能性，但因为有的时候这个共有人人数非常多，那甚至有的已经不知道他住在哪里，那就用公告。

③台湾土地法第34条之一第3项：

【第一项共有人，对于他共有人应得之对价或补偿，负连带清偿责任。于为权利变更登记时，并应提出他共有人已为受领或为其提存之证明。其因而取得不动产物权者，应代他共有人申请登记。】

也就是说在第三项的时候，甲乙丙三个人共有不动产，那甲乙两个人就可以用多数决，把它为有偿的处分。那这个时候甲乙跟这个买受人一起去共同办理这个移转登记就可以。如果丙没有同意又不需要他出面来办理申请登记，怎么样保护他呢？把这个不动产给卖了，那这个买卖价金应该按照应有部分分给甲乙丙三个人。可是现在去办理登记的时候只有甲乙还有那个非共有人（这个要买的那个人）去办。丙可能从头到尾都没有经手，所以第二项是说要书面通知他。

第三项是说，对于他共有人，就是那个不同意的共有人丙，应得对价或补偿。买卖价金应该就是依据应有部分分给甲乙丙。假设应有部分一样，那就是要平分，这个时候甲乙要负连带清偿责任。也就是说丙可以对甲乙其中的一人或数人请求全部或一部的给付的权利。而且于权利变更登记时，就是这个所有权移转登记的时候，应提出这个丙这个他共有人，已受领对价或是已为丙提存的证明。

也就是说他要办理移转登记的时候，甲乙这跟个买受人丁要办理移转登记的时候，什么时候地政机关会让它去办理这个移转登记，必须要提出丙已经拿到这个三分之一的对价或提出丙已经受领的证明。比如说这个款项已经汇到他户头、或者是有的时候可能他拒绝受领、受领迟延、或者是说不知道要怎么样给他钱，要提出甲乙为其提存的证明，才会让他去办理移转登记。所以在台湾法制里面，为了保护少数共有人，因为他没有同意处分，也很难期待他去共同申请登记，那这个时候如果就把所有权处分出去，钱给甲乙没有保障丙的话其实会对丙不利。

后段主要是提到说：“其因而取得不动产物权者，应代他共有人申请登记。”这个主要是讲互易的情况，就是所谓的交换的移转登记。如果今天甲乙丙共有一不动产想要跟丁的不动产要去做互易的时候，甲乙丙三个人里面的两个人甲乙就用多数决把它处分给丁，那丁他有不动产，要把它移转给甲乙丙。这个时候甲乙应该代这个丙申请登记。甲乙跟丁三个人就可以来申请这个互易的移转登记，当然登记要登记在甲乙丙的名下。这个是第三项的后段，我在大陆的这个物权法跟登记条例，还有实施细则并没有看到有保护少数共有人很明确的机制。

刚刚举例的台湾土地法第34条之一第二项跟第三项的规定或许可以供大陆参考。而且实际上在学说实务上，我们保护少数共有人的方式还不只是这样。

④台湾土地法第34条之一第4项：

【共有人出卖其应有部分时，他共有人得以同一价格共同或单独优先承购。】

大陆物权法也有的类似规定，就是在按份共有的情况，各个共有人可以随时处分他的应有部分。而且其他共有人可以用同样价格同一条件优先承购，就是所谓的法定优先购买权的规定。那么会有一点不同的是，大陆是规定在物权法，不管是动产或不动产的共有，共有人之一卖应有部分，其他的共有人都有法定的优先购买权。

我记得在今年最新实施的大陆物权法司法解释对优先购买权其实有好几个条文规定--包括同样条件要考量什么，都有进一步的规定。但是土地法第34之一第四项我们是限于不对产，在台湾共有动产如果有卖应有部分的话，其他人是没有优先购买权，除非是船舶，因为海商法有规定。

那我真正要讲的是，台湾把这个第四项在学说实务上，把它应用的更广，透过类推适用的方式，也就是说第四项本来他讲的是甲乙丙共有一不动产，甲卖他三分之一应有部分给丁的时候，乙丙有优先购买权。这个不是在处分共有不动产，可是现在台湾的通说跟实务见解把它运用到第一项的情况，也就是出卖共有不动产的时候，少数共有人也有优先购买权。也就是甲乙丙三个人共有一不动产，甲乙两个人人数过半及其应有部分合计过半就可以依据第一项规定，把他出卖并处分给非共有人丁。虽然已经有第一项第二项通知他而且呢还要给他应有的对价来保障丙。可是我们觉得还不够，在台湾至少最高法院做出决议，以及在台湾的通说也承认，丙也有优先购买权。

也就是说丙在这个时候可以用同样的价格，比如说本来卖不动产是卖300万，丙可以用300万元来购买这个不动产。他这个优先购买权行使以后，丙就取得完整的本来这个不动产的这个所有权。那当然丙付的这300万，其实就是给甲乙丙三个人。所以真正丙要出的就是200万，给甲100万，乙100万，那丙这100万也是自己给自己的。我们用这种方式来保障少数共有人，那接下去就是为什么？

我不太知道这个后面这个优先购买权大陆有没有承认，但是我知道大陆有我们土地法第34条之一第四项的规定，台湾的实务上是把它延伸到刚刚那种情况。那现在要讲的就是为什么创造一个这样的优先购买权。好像不是卖应有部分，因为我们觉得土地法第34条之一这样的规定，虽然第二项第三项好像有保障到丙，可是还不够。为什么不够呢？

现在甲乙丙三个共有一不动产，甲乙两个人就决定把这个整个不动产卖给丁。丙没有同意，或者说他至少没有表示说要卖。那甲乙跟丁就谈成了这个买卖契约，准备要出售。甲乙跟丁很可能是熟悉的关系比如好朋友，表面上的买卖契约的买卖价金有可能不是真正的买卖价金。也就是说甲乙跟丁如果是好朋友的话，虽然第三项说要分给丙，可能表面上是卖300万，甲分100万，乙分100万，丙分100万。第三项虽然有说要分给丙100万，而且要先让丙拿到钱才能办移转登记。而如果说这个拿不够，有一些算错还要负担连带清偿责任。可能实际上有可能，甲乙跟丁实际上是卖3000万而不是300万，但是买卖契约是写300万。那丁私底下给甲乙钱这是有可能的，那也因此丙没有答应出卖，因为他可能觉得这个不动产值3000万，你怎么卖了300万？结果甲乙用这个表面上买卖价金，依第三项分配给丙的时候，买卖契约从表面上来看是300万元，可是实际上丁有给甲乙更多的钱。

所以可能会有所谓的私底下的交易，也因此我们赋予丙优先购买权，也就是说你如果用低价来卖，那你就要小心这个丙他可以用这个方式来避免多数共有人任意的以低价来处分。

所以我们赋予丙这样子的优先购买权，虽然条文好像文义上不完全该当。王泽鉴老师说推类适用土地法34条之一第四项让丙有优先购买权。当多数共有人他用低价来出卖的时候，那你就要小心说丙是不是用低价优先购买。就是丙他真正用300万优先购买，然后分配给甲乙各100万，然后丙就取得全部的土地所有权或房屋所有权。那市值可能是3000万，所以呢这样就可以阻却甲乙跟丁用很低的价格来卖。

但是在法释义学最高法院把它解释成：甲乙两个人卖整个不动产，可以把它拆解成：甲也卖应有部分给丁，乙也卖应有部分给丁，甲乙还帮这个丙卖应有部分给丁，那既然甲乙卖应有部分给丁，所以丙也有优先购买权所以还是可以在现行法上去解释有这样子的优先购买权。

我不是很清楚大陆有没有这样的一个机制，所以看台湾法律不能只看民法，甚至也不能只看土地法，还要看很多的学说实务见解。因为有很多的机制是学说实务上承认，可是呢在法条上不是能够完全看得出来的，这个可能是大家在看台湾法律的时候要特别注意的。

⑤台湾土地法第34条之一第5项：

【前四项规定，于公同共有准用之。】

另外要讲的就是公同共有，大陆叫做共同共有。在台湾，分别共有跟公同共有的差别其实是很小--第一点差别是在公同共有会有所谓的公同关系。在分别共有的情况下，各共有人可以自由处分他的应有部分；在公同共有的情况，因为会被这个公同关系所拘束，各共有人不能够自由处分潜在应有部分。第二点差别是分割。至少在台湾，分别共有原则上可以随时自由的请求分割共有物；公同共有在台湾除了继承以外不能随时请求分割（因为继承有特别规定，而且继承是一个短暂的法律关系）。除了这两点以外，台湾的分别共有跟公同共有的机制基本一样，包括处分共有物都是一样的。

大陆则有明显不同，从物权法到实施细则，共同共有都是必须要全体同意才可以处分，可是在台湾，依据土地法第34条之一第5项准用前4项，包括1到4项。本来其实跟分别共有一样，在民法规定来讲，对于公同共有物的处分必须要由公同共有人全体同意，并且台湾在民法的828条第三项规定公同共有人权利的行使，除了法律有规定外，应该是要全体为之。可是针对土地法，就是针对公同共有的不动产，我们的处分一样引进多数决，跟按份共有一样，而且比例是一样，所以可以用第五项准用第一项。

公同共有在台湾最常见是那个继承，在共同继承的时候，继承人对于遗产有一个公同共有的关系。我们一样是算人数以及应有部分，但公同共有有没有应有部分？就算认为它没有应有部分，学说上也承认它有潜在的应有部分，以继承来讲那就是那个应继分，所以我们一样去算，就是这个地方其实土地法34条之一在实务还有行政命令就是土地法第34条之一执行要点，有十点，里面就有提到说第五项准用第一项的时候，包括准用人数也包括准用应有部分--其实早期执行要点是指准用人数，后来执行要点修正也可以准用应有部分。

也就是说在处分公同共有的不动产的时候，要算它的人数有没有过半，及其所谓的潜在应有部分有没有合计过半。如果他潜在应有部分合计逾三分之二，人数不予计算。在公同共有的时候虽然它有一个公同关系，可是把这个公同共有的某一个不动产去做处分，如果要全体同意，可能会没有办法让大家好好的使用公同共有的不动产。所以其实从这样的第五项准用第一项，执行要点规定准用人数过半及准用潜在应有人数合计过半。

在台湾的目前实务我们可以说对于公同共有的这个应有部分，或者说潜在应有部分，应该落实到对于每一个不动产上都有潜在应有部分了。已经不是传统学说讲的，公同共有它只是一个针对所有公同共有财产的一个概括的一个抽象的比例。事实上在台湾至少实务，公同共有的每一个不动产都有一个潜在应有部分比例。

只是在登记实务上是有一些不同，就是在分别共有的情况，他的应有部分登记在不动产登记簿。例如甲乙丙三个人分别共有一宗土地或房屋，那你在登记簿会看到各自三分之一那个所谓的应有部分。在公同共有的情况（台湾公同共有主要是继承。夫妻如果是共同财产制是公同共有，可是现在夫妻共同财产制其实很少。合伙可能算是比较多的，合伙财产台湾法制规定合伙财产是公同共有，以及在信托的话，如果是共同受托人，因为在台湾，你在信托的时候，必须要把信托财产移转给受托人，那如果受托人有数人，台湾信托法规定这个是公同共有的情况，以及台湾早期一直到现在都有所谓的祭祀公业，那祭祀公业如果没有成立法人，那其实也是由所谓的派下员所公同共有）。

不管是哪一种公同共有，它的潜在应有部分在登记簿是看不到的，除了应有部分不能够自由的移转以外，登记簿的呈现会有不同，在登记簿的呈现上，如果是公同共有，这个所谓的应有部分是没有写在登记簿上面的。但是还是算得出来的，比如他是继承的话你就看他继承的身分是什么？是配偶、子女或其他，按照民法继承编的规定，去知道说他应继分是什么？那就可以用第五项去准用第一项。

所以在台湾，分别共有跟公同共有的相异处基本上就是刚刚讲的两点。第一看是不是能够自由的处分那个应有部分？第二个看是不是能够随时请求分割？而且能不能随时请求分割这一点，其实继承跟分别共有一样可以请求分割。

梅夏英教授谈不动产登记

一、共有不动产的处分

关于共有不动产、共有股份，处分的时候，他的条件是一半以上或者三分之二。台湾地区为了土地动产流转可能设定门槛低一点，这可以理解。根据立法的本意是想让他们容易流动，这没有根本问题，就是共同共有也是这样。但是不是说要通过一半以上的人同意，是不是对未同意或者未通知的那个人要进行优先购买权保护，我可能有不同观点。

因为优先购买权主要是指份额，就是共有的份额可以转让，份额转让自己可以决定，那么对整个不动产要转让，他通过一半以上人同意才达标，等于说这个事情就已经确定了。然后，你还要找这个没有通知的那个人，或者找不着的那个人，还要问他要不要先行使优先购买权，好像有点说不过去了。

你说为了防备道德风险，就是管理人风险。好比两个人瞒着第三个人把地卖了，这应该不是在优先购买权解决这个问题。所以对这个我觉得似乎做的不细，而且我们设想的共有人都很少，比如说一个两个。你说小区物业里头，共同共有的东西很少，几百几千户那他怎么做的。所以这个事情我觉得还是有一个问题，即他已经投表决处分的不动产，转移给一个同意买卖的对象，最后一个是有结论的，这个统一了，这是一个理由。我觉得这个好像说不通。

当然王泽鉴老师讲的债权平等，还有你说的位阶，这个我觉得都还是值得讨论。打个比方，公司的股权，也存在少数股东保护，跟共有股权很像，但他绝对不是共有。大股东卖一个很重要的公司资产，有时候通过多数决确定以后，要不要考虑小股东的购买权，不就是这个道理吗？所以这个股东买自己股权也有购买权。但是按照你说的话，一个公司核心资产，然后通过股东大会，投票表决，没有参会的，没有让他去，害怕他损害股东的利益，但是为什么从来没有人讨论这个问题，第一个我觉得不成立。

所以后来正常卖的时候，你如果要保护未通知的人的利益，优先购买权没普遍性，不确定。优先购买权，共有人给买，你说不确定没有通知到的，没有参加表决的那个人，这个优先购买权，他是一个什么样的存在呢？在特定的那种情况下，制度下也不好把握，最后登记之前到处找人，而且这个找的人不确定，谁参会，谁同意，所以这个程序很难进行。

二、债权效力优先购买权的法律效力

为什么那种债权性的优先购买权，如果一旦登记了，找不到人，或者登记人有效，前面的物权性的所有无权份额转让的，还是可以有凃销登记的效力，而且是绝对的效力，这个我觉得也是好像匪夷所思。怎么就成债权呢，优先权本身就是优先效力，我的效力比你强。

这哪有一个债权，只是我这个关系的效力，并且效力比你强，排队排在你前面，都是具有绝对的效力，他没有承认债权或者物权的效力。另外，都是对一个份额、一件事物的购买，像优先购买权，怎么就成了物权，另外一个就成债权了，为什么前面的要排在后面，那就是第一种物权性摆在后面，还是对抗效力。那他是不是完整的优先购买权，这就值得考虑。

另外还有一个问题，我始终没弄明白，我请教高老师。为什么在现代社会，我们强调社会交易便利，而且可替代性很强，资源很丰富，可利用性很强，我们讲究是市场价，为什么老是通过优先购买权去限制。

以前我写一篇文章是关于优先购买权，觉得优先购买权没必要。因为以前在房屋很匮乏的情况，为了保障人多的房子，当这个现代提的人少了，就包括这个股权还有份额，现在股权都没有了，因为我们通过公开上市公司股权，有些职责还有，还报不动产。当然你说他可能方便，比如说这个不动产两人的共有，然后，可能我在用，或者我用习惯了，然后那他说你讲的理由有必要，是不是所有的不动产都需要优先购买权，真是想不通这个道理。除了增加交易的壁垒，减少效力，由于谈好了，还得先问别人，等于是帮有优先购买人谈的，等等使得交易成本大大增加。而且卖房子相对市场堆积是一种投资行为，要通过交易，他这个效率是非常重要的。每次15天，30天，商机就没有了，所以优先购买权本身，我觉得还是值得考虑的。

什么情况下应该有优先购买权，比如说：公民不动产我们共同在用，我用的我在住，或者我们一起住，这个是我有一个方便，或者说是效率，讲就他的物的利用价值也行，但是现在很多事情都是没有人享有的不动产。我不能说因为书上有这个东西我们就认为他天经地义。

三、债权转移时通知债务人

通知一个仪式性的东西把他制造出一个物权行为来，我觉得他是没有意义的。因为你没有说他通知债务人要减效力，你没有通知他是不是他就暂且没有，通知了以后，又有什么效力，都不知道，不是物权法说你最好通知一下，就像我们说的，你把债券买给别人最好通知别人，合同法不是这么说的，合同法条文讲的很清楚。如果不通知他的效力是什么，效力就成为效果。

你就说通知他，那这时候我们不能认为他债权已经转移了，那实事求是没有转移啊。债权人转移是以债务人的履行，债权才有意义。

转让债权的核心就是一种请求，跟合同法保持一致我觉得是可以，因为物的买卖要中间有一个法定的公示方法，债权则没有。他没登记相应的关系，他不可能公示吧。这时候当然通知债务人，如果说你认为他债权转移了，那他就不是物权行为，这是说不通的，但有一定的效力，也有可能，所以这个倒不是个大事。

四、更正登记

其次是更正登记。明显的错误，或者说有写错，遗漏，这种像我们讲的失误，那肯定要更正的，这是一个。但是你如果像黄老师说的，涉及实体人那个不更正也是不行，比如说现在我们有很多采取虚假材料，把别人的房子买了，而且过户了，这时候一旦事实已经发现了，诈骗已经成立了，对于做实的，这时候的话，根本不需要探讨这个房屋转没转移，直接登记错误你把他更正就行，把他回复，就按照登记交易失败来处理。

所以在台湾地区不是不可以这样通过诉讼来确认才能更正。他如果说已经诈骗，已经是事实，比如伪造身份证。台湾地区说要统一权利人，统一标的物，统一法律关系，才能够去做这种不经过诉讼，当然由行政机关进行的更正登记，如果说，本来说尹飞教授写成这个梅夏英教授的话，那这个要通过司法诉讼才可以由登记机关来做，那个不是我们讲的更正，因为我们的更正登记是不用经过诉讼，他经过机关，经过确认就可以马上更正。

如果说通过一个诈骗这种手法，通过伪造身份证、房产证、审查不严、通过买卖合同，然后就已经登记上了，或者发现这个事实，而且这个登记肯定是不成立的，但是不是可以直接就回复或者把他撤销，可不可以。

因为我们前面碰到一个案子，伪造那个所有人的证件，他做的也很像，后来登记审查不严就登记了，结果呢，钱也付了，骗子把钱拿走了。后来就涉及到了善意第三人善意取得，这不叫善意、这叫登记错误，他顾不了的东西，你通过这个应该把他直接撤销就行。你恢复到原来。这个不敢讲，我觉得不存在实体问题。当时咱们一块讨论的呢。

其实我就觉得这更正登记，登记本身他就不成立，把他登记过去了，发现这个是不成立的，肯定得把他登记回来，这块实体问题就解决了，这个我确实当时就提这个意见，我说这就是登记更正的问题，登记环节问题，登记人解决，不能从实际上取得所有权，善意取得这都不存在，这个我也是乱说一气。其他的这个那个查询呢，我说实话，我看着台湾他这个写的好难懂，你要看他最后查出来的查询表，就有意义了，信息量比较大。

我们可以借鉴他们的这个电子化时代，甚至可以走的更完整一些，我们很多东西通过电子方式都可以实现得了，当时就可以设定。也可以由哪个登记机关通过电子平台去做一些事，这在技术上发挥得余地很大，我们现在以前不敢想的东西，觉得个性化的东西都可以实现，对权限方面设定了这些都没有问题，这个从技术方面可以考虑。

高圣平教授谈不动产登记

我就今天黄老师提出的这几个话题，谈一下自己的看法。

黄老师基于比较法的背景观察两岸的不动产登记法制。很多不动产的实体法制度，两岸之间差异比较大；作为程序法的登记法之间存在一些差别，是可以理解的。一些台湾法制实践中行之有效的做法，值得我们学习。但一个基本的前提是，两岸处理相关问题的时候，如果实体法制度是相近的，那么程序法的规则有可能是相近的。但如果说实体法制度本身就不一样，比如说更正登记的范围，台湾往往只是涉及到登记簿各大部分的记载错误或遗漏，造成登记事项与登记原因证明文件所载的内容不符。而大陆的更正登记，记载错误的范围就比台湾就广，包括了登记原因证明文件未予记载的内容，如登记的名义权利人虽与登记原因证明文件的记载相一致，但与真实的权利状况不一致。由此可见，登记法制的比较还要结合实体法的比较。

我想说几个问题，算不上对黄老师报告的评议，仅仅只是听了黄老师报告之后的一点想法。

第一个就是关于共有物处分的问题。

共有物的处分在大陆物权法上规定有按份共有人在转让自己的份额时，其他共有人有优先购买权。这里，按份共有人究竟是转让共有份额时，还是转让共有物时，其他共有人有优先购买权？在解释论上，我们现在是没有严格的区分，共有人转让的是共有份额还是占共有份额绝大多数的共有人转让共有物，其他共有人都有优先购买权。我们这个解释论跟台湾解释论是一样的，虽然我们没有规定转让共有物时其他共有人有优先购买权，但在实务和学说解释上没有冲突。

在登记法上，台湾的制度设计，尤其是对一些少数共有人提供程序保障，确实值得学习。大陆的登记法主要表现是不动产登记暂行条例及其实施细则，囿于立法权限的限制，不可能规定应该属于法律规定的事项，这是其一；同时，对共同共有部分，两岸存在差异。大陆共同共有制度在学术上没有太大争议，包括夫妻共同共有、家庭共同共有、继承关系中的共有。对于合伙企业的财产，合伙人处于按份共有人地位，大陆合伙企业法上相应规则的设计也是基于此。这一点和台湾的处理可能不大一样。

至于按份共有，对优先购买权的问题，目前大陆物权法司法解释的处理受到了学界很多的批判。第一，司法解释中就优先购买权没有像台湾法那样做债权性和物权效力的区分，现在从条文来看基本上还是仅仅赋予了它债权的效力，但有的时候好像又比债权的效力要强一点，这也是我们在法政策选择上的一些考虑，就梅老师刚才所说的这样。因为共有从经济学角度讲它是不符合效率的，增加了处分财产时的困难，团体意志形成实际上增加交易成本。在强调财富顺畅流转的背景下，如果过于强调内部关系，是不是在一些程度上会影响到财富流转的效率，进而影响到整个交易秩序，这个可能也是进一步从法政策上需要去考虑的。

第二个问题是基于抵押权从属性转移登记的效力怎么认定。

从解释论的角度出发，大陆物权法第192条的后半段，说的是债权转让时，担保债权的抵押权一并转让。解释上、，我们认为，这时抵押权属于法定的移转，不需要做移转登记，也就是说，移转登记不是抵押权随债权一同移转的生效要件。那么涉及到登记法，使用“可以”应该是没有什么太大问题。但是，有一个问题需要和民事诉讼法配合，就是，大陆民事诉讼法上新增了实现担保物权案件的特别程序，担保物权人可以直接向法院提出拍卖和变卖担保物的申请，无须经过冗长的诉讼程序。如果债权转让之后，尤其是，受让人如金融资产管理公司，再次转让该债权，如果抵押权没有做移转登记，接下来我们怎么启动实现担保物权案件特别程序？实现担保物权案件程序，是一种非讼事件，强调相关的所有文件，尤其是登记，不应该存在争议。目前我们强调这个程序的简速进行，在执行实践中出现了两种不同的作法：

①一是债权转让之后，抵押权没有随同做移转登记的，如受让人直接申请启动实现担保物权案件特别程序，法院就会要求提交转让合同，在做非讼裁定之间，法院就一定要组织一次听证，要求债权让与人、受让人、抵押人均到场，一起把民事实体关系，如转让的事实来进行查明，这个查明实际上已经脱离了非讼程序的查明范围，涉及到当事人民事实体权利的争议。

②另一种方式就是采取了实施细则第69条的作法。法院要求受让人事先基于债权转让的事实去办理抵押权移转登记，其后作为新抵押权人来启动实现担保物权案件的程序。在办理抵押权转让登记的时候，通知债务人到底有什么意义？就此，不管通过什么样的解释技术，怎么样的一个论证路径，我的表述就是说未经通知，对债务人不发生效力。也就是说，在转让人和受让人之间，债权已经发生转让。这个时候通知仅仅只是对债务人发生效力的要件，就区分了内部关系和外部关系。所谓未经通知对债务人不发生效力，就是说债务人未经通知，向原债权人的履行行为具有消灭债权债务关系的效力，通知债务人意在避免债务人双重清偿。但我觉得这个不是在登记法中间的大问题。