文/赵朝 河南世鼎律师事务所

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伴随着郑州房价近乎疯狂的暴涨，政府的限购限贷政策也在逐步升级，从将郑州的限购范围扩大至中牟、新郑、荥阳等市，我们看到了政府在遏制房价过快上涨方面壮士断腕的决心。政府一纸令下，符合购房资格的人顿时锐减。没有购房资格本来不是问题，但是签订过购房合同尚未办理网签及过户的购房人在限购政策升级之后不再具有购房资格就出现了问题。近段时间，笔者接到了两起当事人咨询被限购之后合同该如何履行的问题，针对这个问题，笔者通过回答下面的三个问题进行阐述。

一、政府限购政策出台之后，双方签订的房屋买卖合同是否还可以继续履行？

二、政府的限购政策在法律上属于什么范畴，情势变更还是不可抗力，合同的一方当事人能否依据合同法的相关规定要求解除合同？

三、合同的守约方能否向无法履行合同义务的当事人主张违约责任？

第一个问题，合同履行的问题。

笔者认为合同已经无法继续履行，这是事实情况。因为房屋买卖合同中买房人最主要的合同要求就是办理房产过户，但是因为购房资格被限制，其合同目的自然就无法实现，不能取得房子的所有权，买房人自然也就不会向卖房人支付房款，房屋买卖合同自然也就实际履行不能了。

第二个问题，限购政策的性质及合同解除问题。

笔者认为限购政策已经超出了情势变更的范畴，属于不可抗力。《合同法》第一百一十七条规定，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条规定了情势变更原则，即合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。通过两者的法律规定，我们可以看出两者虽然均构成合同履行障碍，但阻碍程度不同，不可抗力已构成履行不能，而情势变更尚未达到履行不能的程度，只不过继续履行会对一方当事人明显不公或者无法实现合同目的。

因为限购政策何时出台、何时结束都无法预测，且购房资格被限制之后短期内又无法克服（如不同地方要求2年、3年甚至5年社保缴纳记录），双方签订买卖合同的目的已经无法实现，已经达到了合同无法履行的情形，所以笔者认为限购政策应当属于不可抗力。

既然是不可抗力，合同的当事人当然可以依据《合同法》第94条第一项的规定“因不可抗力致使不能实现合同目的”，要求解除合同，这是一种法定的合同解除权。当然，合同双方协商一致，迟延履行合同也没有任何问题，比如双方均同意等限购政策解除后再办理房屋过户手续。

第三个问题，能否主张违约责任的问题。

《民法通则》第107条规定：“因不可抗力不能履行合同或者造成他人损害的，不承担民事责任，法律另有规定的除外”。《合同法》第117条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任”。由上述规定可以看出，不可抗力属于法定免责，只要能够确认发生了不可抗力事件，那么因为不可抗力导致无法继续履行合同的一方当事人就可以部分或全部免除责任，合同中是否约定不可抗力条款，或者约定发生不可抗力不免除合同责任的条款都没有实质意义。

同时《合同法》第118条规定：“当事人一方由于不可抗力不能履行合同时，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。”所以“不可抗力”虽是法定免责，但仍需满足下列条件：1.必须在一定的期限内提供相关证明，证明的确发生了不可抗力事件；2.遭受不可抗力影响的一方履行了“及时通知对方”和“采取补救措施”的程序和义务。

一句话总结本文，政府限购政策属于不可抗力，由此导致的合同无法履行，合同当事人无需承担责任，合同的双方当事人可以选择解除合同，也可以协商一致，迟延履行合同。

编排/王淼

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