文/宋崇迪 陈二华 江苏道文律师事务所

按：城镇房屋租赁合同纠纷是司法实践中的常见问题。由于对《建筑法》和《消防法》相关规定的认识不同，未经竣工验收和消防验收的城镇房屋出租，其合同效力的认定也不尽相同，造成了司法实践的混乱。笔者通过无讼案例，以“房屋租赁”、“未经验收”、“江苏省”、“二审”四个关键词，搜索到江苏境内截止2017年3月30日共36份城镇房屋租赁合同纠纷的法律文书，梳理了其中的裁判观点。笔者通过对这些裁判观点的评述，阐明自己的观点，期以抛砖引玉。

一、相关法律规定

（一）《合同法》

第五十二条有下列情形之一的，合同无效：

（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；

（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；

（三）以合法形式掩盖非法目的；

（四）损害社会公共利益；

（五）违反法律、行政法规的强制性规定。

第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。

（二）《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]11号）

第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。

第三条出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。

租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。

第四条当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法院不予支持。

当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的，从其约定。但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。

二、未经竣工验收，房屋出租的合同效力

（一）无效

该观点认为，《建筑法》第六十一条为效力性强制规定，违反该规定的房屋出租合同无效。

在（2016）苏13民终967号案中，宿迁市中级人民法院认为，根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件；建筑工程经验收合格后，方可交付使用；未经验收或验收不合格的，不得交付使用。本条规定属于法律强制性规定，违法该规定的租赁合同应认定无效。

在（2015）通中民终字第02413号案中，南通市中级人民法院认为，《中华人民共和国建筑法》规定，建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。出租未经竣工验收的房屋，该房屋存在着安全隐患，不具备交付使用的条件，租赁合同违反法律的强制性规定，案涉合同应为无效。

（二）有效

该观点认为，《建筑法》第六十一条为管理性强制规定，违反该规定的房屋出租合同有效。

在（2015）连民终字第02455号案中，连云港中级人民法院认为，关于涉案工程未取得竣工验收的问题，《中华人民共和国建筑法》第六十一条属于管理型强制性规定，违反该条并不必然导致合同无效。

在（2016）苏07民终548号案中，连云港中级人民法院认为，《中华人民共和国建筑法》第六十一条属于管理型强制性规定，故不能适用《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定。

（三）笔者观点

笔者认为，《建筑法》第六十一条对工程竣工验收的规定是效力性强制规定，因为未经竣工验收的房屋存在安全隐患，一旦交付使用，会对不特定人的人身和财产造成损害。因此，出租未经竣工验收的房屋，属违反《合同法》第五十二条第（五）项的情形，合同无效。

在湘财证券有限责任公司与云南志远房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷上诉案中，最高人民法院认为，根据《建筑法》第61条规定“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”未经整体验收合格而签订的《租赁合同》，违反了《建筑法》的强制性规定，根据《合同法》第52条的规定，应认定为合同无效。笔者亦持同样观点。

三、未经消防验收房屋出租的合同效力

（一）《消防法》第十三条第一款第（一）项的规定是效力性规定，违反该规定的房屋出租合同无效，第（二）项的规定为管理性强制规定，违反该规定的房屋出租合同有效

在（2016）苏08民终3308号案中，淮安市中级人民法院认为，《中华人民共和国消防法》第十一条规定，国务院公安部门规定大型的人员密集场所和其他特殊建设工程，建设单位应当将消防设计文件报送公安机关消防机构审核。公安消防机构依法对审核的结果负责。第十三条第一款第（一）项规定，按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程竣工，依照下列规定进行验收、备案：（一）本法第十一条规定建设工程，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防验收。

 

该条第二款规定，依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。第十五条规定，公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府公安机关消防机构申请消防安全检查。……未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业。

 

参照《建设工程消防监督管理规定》第十三条第（三）和第（四）项规定，本院认为，涉案房屋属于人员密集场所或公众聚集场所。依据或参照上述法律法规规定，涉案房屋必须经过竣工验收和消防验收。而本案中，当事人均未举证证明涉案房屋经过上述验收，这使到影城观影的社会公众处在具有重大的人身和财产安全隐患的环境之中，故涉案房屋不得从事对外出租等行为，涉案《租房合同》因违反效力性强制法律规定而无效。

在连民终字第02455号案中，连云港中院认为，《中华人民共和国消防法》第十一条规定国务院公安部门规定的大型的人员密集场所和其他特殊建设工程，建设单位应当将消防设计文件报送公安机关消防机构审核。公安机关消防机构依法对审核的结果负责。

 

第十三条规定按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程竣工，依照下列规定进行消防验收、备案：（一）本法第十一条规定的建设工程，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防验收；（二）其他建设工程，建设单位在验收后应当报公安机关消防机构备案，公安机关消防机构应当进行抽查。依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。

 

本院认为，关于涉案工程未取得消防验收的问题，依据《中华人民共和国消防法》第十一条、第十三条规定，结合2010年10月19日连云港市公安消防支队《建设工程消防验收意见书》，涉案房屋为二类高层公共建筑，并不属于大型的人员密集场所和其他特殊建设工程，应适用《中华人民共和国消防法》第十三条第二款的规定即“其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用”，故该问题并不影响合同的效力。

（二）《消防法》第十三条为管理性强制规定，违反该规定的房屋出租合同有效

在（2013）宁民终字第1851号，南京中院认为，上诉人徐红霞主张涉案房屋未取得消防合格证就投入使用违反了《消防法》相关规定，涉案合同应属无效，但《消防法》对消防验收的规定相对于双方签订的租赁合同而言并非效力性规定，涉案房屋是否经过消防验收并不影响涉案合同效力。

（三）笔者观点

笔者认为，合同标的物如是《消防法》第十一条的房屋，租赁合同无效；合同标的物如是其他房屋的，租赁合同应属有效。理由如下：

1、《消防法》关于这两类房屋的消防验收是分别规定的，法条分别使用了“禁止投入使用”、“应当停止使用”的表述，表明立法者的明显立场，否则，根本没有分别表述的必要。

2、最高院在[2003]民一他字第11号函复（2013年废止）中认为，关于房屋租赁合同未经消防验收或者经消防验收不合格，是否应认定房屋租赁合同无效的问题，应根据不同情况分别对待：

 

第一，出租《中华人民共和国消防法》第十条（2008年10月修订后的第十一条（笔者注））规定的必须经过公安消防机构验收的房屋，未经验收或者验收不合格的，应当认定租赁合同无效。第二，租赁合同涉及的房屋不属于法律规定必须经过公安消防机构验收的，人民法院不应当以该房屋未经消防验收合格为由而认定合同无效。第三，租赁房屋用于开设经营宾馆、饭店、商场等公众聚集场所的，向当地公安消防机构申报消防安全检查的义务人为该企业的开办经营者，但租赁标的物经消防安全验收合格，不是认定房屋租赁合同效力的必要条件。

笔者认为，《函复》虽被废止，但其“根据租赁标的物性质的不同，对合同效力作不同的认定”的裁判思路，完全符合修订后《消防法》的规定，仍应作为类似案件的裁判规则；《函复》认定城市房屋租赁合同因房屋未经消防验收使用而无效的主要法律依据是《消防法》第13条第3款规定，属违反《合同法》第52条规定的情形，合同当然无效。

四、结语

城镇房屋如果没有经过竣工验收，其租赁合同无效。“按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程，竣工时必须经过消防验收”，未经消防验收或验收不合格的，该类房屋出租合同无效，出租其他房屋，即使未经验收或验收不合格，合同亦属有效。