摘要

我国法律关于房屋建筑验收并存有房地产法体系和建筑法体系。两者是特别法与一般法的关系，对于商品房的验收应适用房地产法体系的规定，即经行政主管部门验收备案。在商品房买卖中，购买人购买的不仅是房屋建筑本身、更包括水电绿化消防在内的各种必须的居住配套条件。司法裁判作为市场规范的指南针，应秉承正确的价值取向，否则易引发相关不良后果。

近两年的吉安房地产市场，商品房买卖合同约定的“验收合格”交房条件成为购房者与开发商争议的焦点。商品房“经验收合格”应如何认定？是指五方验收还是验收备案？本文就此进行探讨。

一、房屋建筑验收合格的法律规定[1]

关于房屋建筑验收的法律规定，并存有房地产法体系和建筑法体系两套规范体系；从效力等级来看分别有法律、行政法规和部门规章以及地方政府规章等。我们先对两套法律体系进行文本梳理如下。

（一）房地产法体系的规定

《城市房地产管理法》第二十七条规定“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”。什么是房地产开发项目的验收合格？由谁验收？国务院《城市房地产开发经营管理条例》第十七条进一步明确规定“房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。”据此房地产开发项目的验收合格是由行政主管部门主导的行政许可，即验收备案。

另外，吉安市人民政府于2014年7月实施的《吉安市建设工程综合验收备案管理实施细则》第八条亦规定，“建设单位应当自房屋建设工程质量验收合格之日起15日内，依照本实施细则规定，向市建设工程综合验收备案审查领导小组办理备案报审手续。未通过建设行政主管部门备案的建设工程，不得交付使用，不得办理房屋权属登记等有关手续”。

（二）建筑法体系的规定

《建筑法》第六十一条规定“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”。什么是建筑工程竣工经验收合格？国务院行政法规《建设工程质量管理条例》第十六条规定“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程经验收合格的，方可交付使用。”这一条被认为是规定“五方验收”的正式法律渊源，无须建设主管部门主导和参与。

综上可见，房地产法体系、建筑法体系就验收标准从房地产经营管理和建设工程质量管理两个角度规定了不同标准，而且两类标准的使用范围与关系又极不明确。因此造成开发商和购房者往往各取所需、各持己见。

二、两套法律体系的法理关系及其适用空间的分析

（一）法理分析

商品房与建筑从逻辑关系上看属于属种关系，房屋包含于建筑之中，是建筑中的一种。因此房地产法体系与建筑法体系也是属种逻辑关系，这种关系表现于法理上就是特别法与一般法的关系。一般法和特别法规定不一致的，在特别法特定的法律范围内优先适用特别法。因此在解决前面关于房地产法体系与建筑法体系关于对房屋建筑验收合格条件规定不一致时，商品房的交房验收应该适用房地产法体系关于交房验收的规定，即必须由行政主管部门主导进行验收，履行行政许可监督功能。对非商品房的房屋建筑则实行建筑法体系，竣工验收由建设单位自己主导组织相关单位验收，建设行政主管部门不主导审批验收。

（二）法理背后的事理

建筑中的商品房，是由开发商（建设单位）组织设计、勘察、施工、监理等单位进行建设的。相对购房人来说五方是利益共同体，如果法律容许“五方验收”即交付商品房，购房人的利益自然难以保障。另外，商品房买卖关系中，开发商履行交付的不仅仅是房屋建筑本身、还包括水电绿化消防在内的各种必须的居住配套条件。因此房地产法系规定了由行政部门主导验收的制度，通过行政审批监督规范房地产市场、保障购房人的基本权利。

而建筑中的非商品房建筑，建设单位往往是房屋或建筑的未来所有者、使用者，这种房屋或建筑建成后不是用来卖给别人的。这种情况下，建设单位组织的五方验收，建设单位会锱铢必较于房屋的建筑质量。如医院建设住院楼，医院对住院楼的竣工验收当然会十分严格，因为不是出卖给第三人的，而是建成后自己使用的。所以建筑法体系就规定了由建设单位主导的“五方验收”制度。

综上，商品房买卖合同中的“经验收合格”应适用房地产法体系的规定，认定为验收备案。

三、吉安市中级人民法院的审判意见

案例

《刘尔根、黄叶金与吉安创天国际投资有限公司商品房预售合同纠纷案二审》（（2016）赣08民终1758号）

本院认为，《合同法》第一百二十五条第一款规定：“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。”《建设工程质量管理条例》第十六条规定“建设工程经验收合格的，方可交付使用。”该条的“验收合格”明确为“竣工验收合格”。《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”，其中“验收合格”亦明确为“竣工验收合格”。

2000年由建设部、国家工商行政管理总局制定，地方工商行政管理局监制的商品房买卖合同示范文本中对于房屋交付的条件，提供了五种可供选择方式，第一种是验收合格，第二种是综合验收合格，第三种是分期综合验收合格，第四种是取得商品住宅交付使用批准文件，第五种是双方当事人自行约定条件。本案双方当事人约定的“验收合格”应是示范文本中的第一种交付条件，因为假使该交付条件以取得备案为标准，而在备案前工程要经过工程质量、规划、消防、人防等部门验收合格方才能通过备案，而规划、消防、环保等部门的验收属综合验收范畴，如此便实际上等同示范文本的第二种交房方式。此外，规划、消防、环保等部门所履行的是监督权，建设行政主管部门的备案是行使管理权的方式，不属于验收范畴。因此，本院认为，本案双方当事人约定的“验收合格”交付条件应为“竣工验收合格”。

另外，吉安中院民三庭就商品房交付条件的问题在《规范涉房涉地纠纷案件审判的参考意见》第十五条进行了专门规定，明确“商品房买卖合同纠纷中涉及房屋的交付问题，应尊重合同当事人意思自治原则，根据合同约定的交付条件进行认定：（一）如合同约定以验收合格为交付条件的，应以开发商通过设计、建设、施工、勘察、监理五方主体验收并取得竣工验收表为标准，开发商取得竣工验收表后，即可通知购房户收房。”

四、对吉安中院审判意见的评判

从以上可以看出，吉安中院将商品房买卖合同约定的“经验收合格”认定为“竣工验收合格”、即五方验收。但其两个方面的理由均不能成立。

1、关于商品房买卖合同示范文本就房屋交付条件的五个选项。购房人对此并不知情、更无权选择。众所周知，商品房买卖合同是开发商提供的格式条款，几乎全市的商品房买卖合同的选项均是“经验收合格”，买房者在缔约时根本没有修改余地。因此，对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释，即“经验收合格”应认定为验收备案。

2、关于《建筑法》及《建设工程质量管理条例》的规定。根据本文的论证，商品房的交房验收应该适用作为特殊法的房地产法体系规定，而不能适用建筑法的相关规定。

笔者认为，在司法实践中应当依据《城市房地产管理法》的规定，将验收备案认定为商品房交付的法定条件，除非购房人在开发商充分释明的情况下明确放弃。司法裁判作为市场规范的指南针，理应秉承正确的价值取向，否则易引发相关不良后果。

由于以上审判取向，2017年以来吉安各开发商均在验收备案前即通知购房人收房。居民水电未通而暂用不安全的工地电路的、小区安防措施未到位的、消防设施尚未安装完毕的、绿化尚未施工的，这种种情形下购房人却只能被迫收房而没有司法救济手段。2017年4月19日[2]，吉安某小区发生了一起歹徒蒙面持刀抢劫案，案后却调取不到任何监控视频。原因是该小区至今未通过综合验收备案，监控设备、门禁系统、消防通道措施均未到位。但小区早已通知购房人交房入住，至今住户已达100多户。笔者亦代理了此类案件，由于吉安中院的上述审判意见均告败诉。

综上，吉安中院的审判观点既不符合法律规定，更有悖常理常情，理应及时纠正。

注：

[1]《中国房地产》2014第1期“五方验收”在房屋建筑验收中的效力

[2]中国吉安网：吉安蒙面抢劫案背后：江南春晓小区隐患重重http：//www.jgsdaily.com/2017/0424/45328.shtml

编排/谢昊

责编/张洁  微信号：zhengbeiqing0726