文/陈希健  北京市中银律师事务所

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近年来，房价过快上涨，导致房屋价值越来越大，房屋已经成为很多家庭的主要资产，同时涉及房屋的纠纷越来越多，在房屋买卖、离婚纠纷、遗产继承等领域尤为突出。在房价高涨的背景下，父母拿出积蓄给子女买房成为普遍的现象。本文仅探讨父母在子女婚后出资买房，且登记在自己子女一方名下时的性质认定问题，根据父母出资多少，可分为父母出全资、出大部分资金、出首付款、出少部分资金等四种情况。至于父母出资的性质可能属于赠予、可能是借款、抑或是出资买房而享有份额，其中，赠予又区分为对子女一方的赠予和对夫妻双方的赠予。出资性质的不同认定直接影响到房屋性质认定，即该房屋是属于夫妻共同财产，还是应认定为夫妻一方的个人财产，抑或是父母出资也对房屋享有一定的份额等不同形态，基于此复杂性和多样性，不同法院在裁判中根据事实情况会作出不同的裁判结果。

1.《婚姻法》及司法解释确定的基本原则

（1）《婚姻法》第十八条，有下列情形之一的，为夫妻一方的财产：（三）遗嘱或赠与合同中确定只归夫或妻一方的财产。据此，当子女婚后父母出资买房时，如果没有明确约定该出资是对自己子女一方的赠予，则应认定为对夫妻双方的赠予，即该条确定了以赠予双方为原则，以赠予一方为例外的规则。

（2）最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（二）于2003-12-26颁布，2004年4月1日起开始施行。该解释第二十二条第二款规定，当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对夫妻双方的赠与，但父母明确表示赠与一方的除外。不难发现，该规定秉承上述婚姻法的思路，婚后父母对子女赠予仍然以“共同财产为原则，以个人财产为例外”为基本的认定原则。

（3）最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释(三)于2011年7月4通过，自2011年8月13日起施行。该解释第七条规定：婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，可按照婚姻法第十八条第(三)项的规定，视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。……该条第一款规定的是子女婚后，一方父母出资购买不动产（主要指房屋）且产权登记在自己子女名下时的出资性质认定规则。注意此处的“可”，是授权性规定，意味着法院可以这样裁判，也可以不这样裁判，带有一种倾向性和指引性的判断。笔者认为，该条实际上改变了婚姻法解释二第二十二条第二款确定“以赠予双方为原则，以赠予个人为例外”的基本规则，即赋予法院裁量权，当符合上述规定情形时，法院可以优先认定为出资父母对自己子女的赠予，即为子女一方的个人财产。

笔者无意于评判该条的对错与是非，但从《婚姻法解释（三）》的规定和出台背景来看，条文的规则设计是考虑到畸高的房价以及高离婚率的现实状况，很多条文的制定是为了在保护结婚双方利益和均衡其父母权益两者之间寻找平衡。

正如最高人民法院民事审判第一庭庭长杜万华在解释出台时认为，“在实际生活中，父母出资为子女结婚购房往往倾注全部积蓄，一般也不会与子女签署书面协议，如果离婚时一概将房屋认定为夫妻共同财产，势必违背了父母为子女购房的初衷和意愿，实际上也侵害了出资购房父母的利益。所以，房屋产权登记在出资购房父母子女名下的，视为父母明确只对自己子女一方的赠与比较合情合理，多数人在反馈的意见中对此表示赞同，认为这样处理兼顾了中国国情与社会常理，有助于纠纷的解决。”

而对于该条文中“父母出资”的理解和适用，笔者经查阅“无讼案例”发现，法院裁判中并没有形成完全统一的认定标准，笔者将在下文中结合案例进行分析。婚姻法解释三的主要起草者杜万华、程新文、吴晓芳法官在2011年第17期《人民司法》发表文章认为，第1款父母出资是全额出资。2013年第13期《人民司法》(司法信箱)解答，进一步明确第一款父母出资是全额出资，并认为如果是部分出资，则适用于《婚姻法解释（二）》第22条的规定（即该出资除另有约定外，应当认定为对夫妻双方的赠与）。可以说，全额出资的理解是最权威的理解。然而，如果简单采用这种一刀切的认定规则是否妥当，是否符合法条精神，仍值得探讨。拿笔者最近参与的一个真实案例说，子女婚后不久，父母拿出主要资金（房屋总价款的80%）给子女买房，登记在自己子女名下，剩余的20%部分由自己子女一方办贷款，后发生离婚诉讼。此时，能否不考虑一方父母主要出资事实，即简单按上述思路认定该房屋为夫妻共同财产，笔者认为，此时需要打个问号。为此，笔者查阅了大量案例，现将部分法院的裁判规则整理如下。

二、部分法院相关案例的裁判规则

裁判规则1：原则上根据我国婚姻法确立的夫妻共同共有财产制度来确定婚姻关系存续期间的财产性质。房屋虽然由父母出资，但并未登记在一方名下，属于夫妻共同财产，不适用婚姻法解释三第七条第一款之规定。

案例1：北京市丰台区人民法院在赵×与蔡×离婚纠纷一案中认定：“本案诉争……，该房产均是在二人婚后在婚姻关系存续期间取得的财产且房屋所有权登记为原被告，根据我国婚姻法确立的夫妻共同共有财产制度，在双方没有约定且不属于法律规定的除外情形下，涉案房产从所有权性质上应认定为夫妻共同财产；赵×父母出资行为应属于应当认定为对夫妻双方的赠与。因诉争房屋并未登记在赵×个人名下，故本案不适用最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（三）》第七条规定即婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下，视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。”

（参见：北京市丰台区人民法院（2013）丰民初字第01687号《赵×与蔡×离婚纠纷一审民事判决书》）

裁判规则2：一方父母出资首付款或参与还贷，子女夫妻双方名义办贷款，没有充分证据证明该出资系赠与子女一方的情况下，应视为对双方的赠与。

案例2：北京市东城区人民法院在王×与吕×离婚纠纷一案中认定：“就被告吕×所应获得之补偿额，应综合考虑被告吕×于该房屋中的出资额、原被告的共同还贷额、原被告于该房屋出资的贡献大小等因素予以确定。根据本院现所查明的相关事实，诉争房屋的购买总价应为686251.39元，其中属于原、被告自行偿还的共同还贷部分为62563.62元，属于原告王×之父母出资部分为30万元，属于被告吕×之姐吕竹出资部分为15万元，其余为被告吕×所支付之房屋首付款及原、被告婚前被告吕×个人偿还的部分。对于原告王×父母所出资的30万元，虽原告王×主张为其父母对其个人之赠与，但未向本院提交相关证据，被告吕×虽主张为借款，亦未向本院提交相关证据，因此，本院认定该笔30万元应为原告王×父母对原、被告之赠与……因此，本院认定原、被告于该房屋中之共同还贷部分为512563.62元。原告王×在取得诉争房屋后，应根据被告吕×于诉争房屋中的出资比例，补偿被告吕×房屋出资及增值部分。经本院核算并考虑双方家人于该房屋中出资的贡献大小，本院酌定由原告王×补偿被告吕×房屋折价款215万元。”

（参见：北京市东城区人民法院（2014）东民初字第14416号《王×与吕×离婚纠纷一审民事判决书》）

案例3：北京市昌平区人民法院在刘××与张×1离婚纠纷一案中认定：“根据被告提供的借款合同、银行业务凭证及交易明细等证据，本院对被告主张的××号房屋的购房首付款及部分银行贷款由其父母出资的事实予以认定。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（二）》第二十二条第二款规定：当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对夫妻双方的赠与，但父母明确表示赠与一方的除外。××号房屋购买于原、被告婚姻关系存续期间，且为了支付购房款以原、被告双方的名义向银行贷款，虽在购房时被告父母出资首付款，但在无充分证据证明该出资系赠与被告一方的情况下，应视为对原、被告双方的赠与，故××号房屋应属原、被告双方的夫妻共同财产。现双方对××号房屋的分割未能达成协议，本院根据财产和原、被告双方的具体情况，认为应判决××号房屋归被告所有，由被告给付原告补偿款为宜，该房屋尚未归还的银行贷款由被告负责偿还。综合考虑购房资金来源等财产的具体情况，以及原、被告双方结婚、购房、分居时间等具体情况，在分割××号房屋时，被告可以适当多分。”

（参见：北京市昌平区人民法院（2015）昌民初字第03536号《刘××与张×1离婚纠纷一审民事判决书》）

裁判规则3：房屋登记在一方名下并办理贷款，一方父母出资主要首付款，其余部分夫妻双方出资，父母出资部分对应房屋份额属于对自己子女的赠予，房屋其余份额为夫妻共同财产。

案例4：北京市海淀区人民法院在王×与夏×离婚纠纷一案中认定：“关于财产分割问题。7028号房屋系夏×在其与王×婚姻关系存续期间购买，因房屋是以夏×一人名义购买，故夏×父母出资的部分，视为对自己子女的赠与，其余部分为夏×与王×的夫妻共同财产。故首付款中使用李英、夏京龙银行卡支付的部分、夏京龙偿还的支票款部分以及贷款中李英卡转账的部分，视为夏×父母对夏×的赠与……”

（参见：北京市海淀区人民法院（2015）海民初字第7449号《王×与夏×离婚纠纷一审民事判决书》）

案例5：北京市海淀区人民法院在汪×与杨×离婚纠纷一案中认定：“共同财产的分割，本院将根据财产的具体情况，本着尊重双方意思表示、照顾子女和女方权益的原则依法判定……产权登记在子女名下的，是为只对自己子女一方的赠与，该不动产认定为夫妻一方的个人财产。本案中，杨×父母在购买广安门房屋时出资20万元，因该房屋登记在杨×名下，故该部分出资视为对杨×的赠与，该部分房款对应的份额应为杨×的个人财产，其余份额以双方的夫妻共同财产予以分割处理，房屋贷款亦作为夫妻共同债务予以处理。”

（参见：北京市海淀区人民法院（2015）海民初字第36341号《汪×与杨×离婚纠纷一审民事判决书》）

裁判规则4：父母出资首付款及契税，没有借条，无法认定成立借贷关系。

案例6：北京市朝阳区人民法院在彭×等与杨×法定继承纠纷一案中认定：“涉诉房屋的首付款及契税共计74万余元，虽杨×只认可二原告出资45万元，但其未就购房款的出资提供证据，而二原告提供的消费贷款合同及肖x的证人证言、汇款明细结合涉诉房屋购房款及契税的给付时间，可以形成证据链，本院可以认定涉诉房屋的购房款及契税系二原告支付。二原告主张上述款项为借款，但其并未提供借条，本院无法认定彭x2与二原告存在借贷关系，故二原告主张85万元系债务的主张，本院不予采信。”

（参见：北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第19240号《彭×等与杨×法定继承纠纷一审民事判决书》）

裁判规则5：一方父母出大部分资金买房，登记在另一方名下，视为对双方的赠予，为夫妻共同财产。

案例7：北京市高级人民法院在张×离婚纠纷再审一案中认定：“本案中，涉诉房屋系双方婚后购买并登记在伊×名下。现有证据不能证明张×的父母出资支付首付款时明确表示单方赠与张×，故张×的父母出资所支付的首付款应认定为对夫妻双方的赠与。两审法院根据查明的事实并结合相应证据判定涉诉房屋归伊×所有，由伊×给付张×房屋折价款正确，酌定的房屋折价款数额适当。张×要求按照张×及其父母出资额占总出资80%的比例对涉诉房屋进行分割，于法无据。张×的再审理由不能成立。”

（参见：北京市高级人民法院再审（2015）高民申字第4079号《张×离婚纠纷申诉、申请民事裁定书》）

裁判规则6：婚姻法解释三第七条婚后由一方父母出资为子女购买不动产，产权登记在出资人子女名下的情况，应指出全资购买，而非仅支付首付款的情况。在一方父母支付首付款，首付款占房屋总价款比例较高，且登记在自己子女名下时，该出资对应房屋现值应认定为父母对自己子女一方的赠予，其余部分为夫妻共同财产。

案例8：北京市丰台区人民法院在张×与马×离婚纠纷一案中认定：“关于310号房屋分割问题，首先，结合本案证据及庭审查明情况，可认定马×对房屋贷款偿还及装修投入较大，如仅因张×父母支付首付款即认定房屋所有权人为张×个人，显然不符合民法的公平原则，无法得到普遍的社会认同；其次，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（三）》（以下简称《婚姻法解释三》）第七条中所称婚后由一方父母出资为子女购买不动产，产权登记在出资人子女名下的情况，应指出全资购买，而非仅支付首付款的情况。综上，张×要求确认310号房屋为其个人财产的意见，缺乏事实与法律依据，310号房屋应作为双方婚后取得的共同财产予以分割。但考虑到本案房屋以张×名义贷款，房屋所有权证登记在张×名下，首付款390000元由张×母亲吴某所付，首付款比例占房屋总价款510000元的75%以上，远远多于婚后所还贷款120326.7元，且吴某在房屋购买、税费支付、房屋装修等方面进行了较大投入，故吴某所付首付应视为其对张×一方的赠与，该出资在房屋价值中归张×所有。因房屋现价值高于当时购买价三倍有余，故吴某在房产中的出资亦应考虑其增值因素。另，因该房以张×的名义贷款，贷款尚未付清，故应由张×所有为宜，剩余贷款由张×自行偿还，在扣除尚欠贷款后，给付马×相应的房屋折价款。”

（参见：北京市丰台区人民法院（2015）丰民初字第02330号《张×与马×离婚纠纷一审民事判决书》）

案例9：北京市第三中级人民法院在李×与张×离婚纠纷一案中认定：“本案中，涉案房屋是李×与张×结婚之后，由李×父母支付首付款并登记在李×名下，但该房屋除李×父母支付的首付款之外，剩余房款系以李×、张×偿还银行贷款的方式支付，并不符合《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（三）》第七条第一款规定的一方父母出全资购买不动产的情形，故李×仅凭父母支付首付款及房屋登记在其名下，主张房产为其个人财产，于法无据，本院不予支持。李×父母所给付款项应视为对双方的赠与，故涉案房屋应认定为李×、张×的夫妻共同财产。”

（参见：北京市第三中级人民法院（2015）三中民终字第10675号《李×与张×离婚纠纷二审民事判决书》）

裁判规则7：依据政策购买承租公房，房价参考夫妻二人的工龄时，出资情况不影响房屋权属认定，属于夫妻共同财产。

案例10：北京市第二中级人民法院在赵虹等上诉王进华合同纠纷一案中认定“：对于本案诉争房屋，赵虹购买承租公房的行为是依据当时的房改政策，当时的房改政策针对的是城镇职工家庭，定房价时也是折合了赵虹、王进华夫妻二人的工龄。该房屋在法律上属于夫妻共同财产。至于购房款由谁支付，由于款项支出时间已经超过了银行保存相应凭证的期限，双方均未能提供确凿的证据，但在本案属于依据政策购买承租公房、折合夫妻二人工龄的情况下，购房款支付情况也并不影响诉争房屋产权归属的认定。”

（参见：北京市第二中级人民法院（2016）京02民终6473号赵虹等上诉王进华合同纠纷一案)

裁判规则8：婚后一方与其亲属出全资买房，并登记在一方名下，参照参照适用《婚姻法解释三》第七条的规定，属于一方的个人财产。

案例11：北京市第三中级人民法院在康亚芹上诉张早阳离婚后财产纠纷一案中认定：“有关涉诉楼房是否为夫妻共同财产的问题，根据《婚姻法解释三》第七条的规定，婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。根据本案查明的事实可知，涉案楼房系张×1的姑姑张×2于张×1结婚后出全款购买，并登记在张×1名下，故本案可参照适用《婚姻法解释三》第七条的规定，无论该房产是赠与张×1抑或是张×1之子，该房产均不是康×1与张×1的夫妻共同财产。康×1主张分割，于法无据，一审法院予以驳回，并无不当。”

（参见：北京市第三中级人民法院（2016）京03民终10012号康亚芹上诉张早阳离婚后财产纠纷一案）

三、总结分析

以上为笔者通过“无讼案例”查到的一些典型案例，并结合案例总结出裁判要点，从中不难看出部分法院的一些裁判思路。

综上，法院在判断婚后父母出资给子女买房是否为借款时，基本上是从严把握认定，除非有明确的借条和还款证据。多数情况下，法院结合生活经验和常识角度出发，将婚后父母出资推定为赠与，可以理解为父母对子女亲情上的资助。此时又分为两种情况，一是对自己子女的赠予，二是对夫妻双方的赠予。若明确表示赠予一方时，该出资所对应的房产及增值部分应属于个人财产。

若没有明确表示赠予一方，有些法院会根据该父母出资占房屋总价款的比例进一步确定：其一，对于婚后父母出全部买房，并且登记在自己子女名下，这种情况下基本没有争议，法院一般直接依照《婚姻法》解释(三)第七条第一款之规定认定为这是对自己子女一方的赠与，为子女一方的个人财产。其二，对于婚后父母拿出主要资金，包括支付首付款或偿还贷款，或者两者兼有，并且房屋登记在自己子女名下，上述案例中法院将该出资所对应的房屋份额认定为对子女一方的赠予，剩余房屋份额属于夫妻共同财产。

此外，案例10属于特殊情况，夫妻双方依据政策购买承租公房，而该房价又参考了夫妻二人的工龄时，法院认为实际出资情况并不影响财产性质认定，属于夫妻共同财产。

以上是笔者结合案例总结出来的一点思路，当然，现实中存在很多变数，无法一一列明，法院判决过程中除了参考双方及父母出资比例外，还会综合考虑房屋权属登记情况，贷款及还贷情况，纳税及装修等其他证据。

编排/王琨

责编/张洁  微信号：zhengbeiqing0726