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具结书指的是对自己做出的行为愿意承担法律责任的意思表示，具体到不动产登记实务中，因登记材料的繁复性，许多当事人的意思表示及提交的登记材料无从查验其真实性，具结书便应运而生。采用具结书的形式实则为一种申请人自证的方式，申请人通过出具具结书，证明其申请登记过程中的行为、意思表示或者提交的登记材料真实完整，倘若其行为违法、意思表示不真实或材料虚假，申请人愿意为此承担法律责任。

要求出具具结书的依据及具结书的种类

《物权法》第十二条规定了登记机构的职责，其虽为概括性陈述，但仍可自其内找到相关要求出具具结书的依据。其规定：“登记机构应当履行下列职责：（一）查验申请人提供的权属证明和其他必要材料；（二）就有关登记事项询问申请人；（三）如实、及时登记有关事项；（四）法律、行政法规规定的其他职责。申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的，登记机构可以要求申请人补充材料，必要时可以实地查看。”登记机构对于需要进一步证明的情况可以具结书的形式要求申请人补充。

另外《不动产登记暂行条例》第十六条及第十八条分别对申请人提交材料和登记机构查验材料进行了规定。明确要求申请人对提交材料的真实性负责，登记机构有权对材料依照法律、规章规定进行查验。两条规定与《房屋登记办法》第十一条及第十八条有异曲同工之处。

《房屋登记办法》第十一条第三款规定：“申请人应当对申请登记材料的真实性、合法性、有效性负责，不得隐瞒真实情况提供虚假材料申请房屋登记。”第十八条规定：“房屋登记机构应当查验申请登记材料，并根据不同登记申请就申请登记事项是否是当事人的真实意思表示、申请登记房屋是否为共有房屋、房屋登记簿记载的权利人是否同意更正，以及申请材料中需要进一步明确的其他有关事项询问申请人。询问结果应当经申请人签字确认，并归档保留。房屋登记机构认为申请登记房屋的有关情况需要进一步证明的，可以要求申请人补充材料。”

同时《不动产登记操作规范（试行）》（以下简称《规范》）中有多处明确要求提交具结书。比如1.8.6继承、受遗赠的不动产登记中要求申请人签署继承（受遗赠）不动产登记具结书，并附以明确的格式。再比如在3.4.2询问记录中受让方签署已知悉存在异议登记并自行承担风险的承诺，实际亦是一种具结书的形式。以上法律规章及规范性文件的规定，均可视为要求出具具结书的依据，使得具结书在不动产登记中有据可寻。

就具结书的种类而言，笔者认为，具结书作为一种承诺和保证，包含针对申请人行为的具结以及申请人对所提交材料真实性完整性的具结。其一，为申请人针对不动产所为的处分行为，据此以具结的形式明确其行为的意思表示真实性。例如共有产权人对产权份额及形式的约定、产权人赠与及受赠人接受赠与、监护人代为处分未成年人不动产等情形。其二，针对申请人提交的登记材料，以具结形式保证其所提交的资料完整、真实。此种具结类似于诉讼程序中的证据宣誓制度，旨在强化提交登记材料的严肃性及申请人的产权意识。其三，申请人做出的已知悉相关情形的书面具结，例如因处分不动产申请登记且存在异议登记的，出具已知悉存在异议登记并自担风险的书面承诺；再比如顺位抵押中，抵押权人已知悉抵押物已抵押的书面承诺。

具结书的优点及缺点

具结书在登记实务中有诸多优点。

首先，其具备完善登记资料的作用，很多具结书本身便是登记资料的组成部分，倘若缺失则会造成登记资料的不完整。比如继承、受遗赠的不动产登记中，登记机构要求申请人签署的继承（受遗赠）不动产登记具结书，其不仅表明了继承及遗赠发生的事实，而且明确了产权的归属，继承人的继承、接受遗赠通过书面形式加以明示，通过登记簿的公示，使之更具公信力。同时通过申请人出具具结形式印证登记资料的一致性，可将诸多登记资料相互串联，形成像证据链条一样的资料链，环环相扣，使得登记资料形成有机整体。

其次，使用具结书可以有效的规避登记风险，不动产登记中的具结书与诉讼程序中的证人宣誓制度以及举证具结制度有着相似之处。但证人宣誓及举证具结制度更强调对证人及举证人的心理约束，通过宣誓及书面具结的形式使得证人及举证人认识到举证的严肃性，敦促其提供真实可靠的证据。而不动产登记中的具结书虽然亦在一定程度上对申请人具备威慑力，使之忌惮因提供虚假资料而承担法律责任，其更为重要的作用在于规避风险。由物权法的规定可知，登记机构履行登记职责，可通过查验、询问或者实地查看的方式履行，然而仅通过这些方式很难做到完全鉴别登记申请行为的真伪及完缺，实务中便存在申请人刻意隐瞒有关信息而申请登记，导致损害利害关系人或者其他潜在产权人的情形。比如房产继承登记，多数继承人未告知身处异地的继承人，隐瞒房产继承事实，从而申请继承登记，登记机构仅仅通过审核资料、问询当事人等方式很难对其进行甄别，故而极易造成登记错误而损害继承人的权益。同时以现有的条件，登记机构很难取得诸如民政、公安等相关部门的协助，自我开展调查又需极大的人力物力投入，在本着审慎性原则的指引下，采申请人具结的形式，无疑可以规避登记机构的部分风险。《规范》对于继承及受遗赠的登记业务引入了具结书的形式，通过书面具结将事实明确，意思表示清楚，明晰法律责任的承担，无疑为一种良好尝试。

再次，具结书可以简化手续，提高办事效率，方便群众。符合国务院简化优化公共服务流程的精神。比如婚姻状况证明在2015年被停止开具之前，多数登记机构皆对婚姻状况进行审查，以排除夫妻共有财产由一人处分的情形，而不再出具婚姻状况证明之后，由申请人自己对其婚姻状况进行表述，由此界定产权属性，以具结形式形成书面材料，不仅登记机构尽到了审查义务，同时省去了申请人开具证明的繁琐，可谓一举两得。

然而具结书可以是登记机构的得力助手，亦像是一把达摩克利斯之剑，其缺陷及风险亦是一直存在的。

首先，具结书可能会因操作简便且应用广泛而被登记机构过分滥用。一方面不会简化流程，方便群众，反而会加重群众负担，造成登记手续繁复。另一方面要求申请人出具具结书，往往会使得申请人滋生抵触心理，不利于登记机构工作开展。

其次，因具结书的特殊性质，申请人只需出具书面保证，而登记机构对于具结本身的真实性无从审查，这便会使得一些申请人铤而走险，掩盖事实，提供虚假资料或者进行虚假意思表示从而到达不法登记目的。

再次，因具结书其实质为申请人的自我保证，是申请人自己陈述的一种方式，其证明力及可信度本便有限，其作为登记材料中的补充性材料尚可，倘若频繁应用，则弊大于利，对于守法者，具结制度会增强其法律意识和道德观念，而对于有意违法者反而会为其提供温床。

登记审查不应过度使用具结书

实务中，多数需要出具具结书的情形，登记机构多是出于兜底的考虑，以规避风险。更多时候具结书体现的是登记机构对于许多情形无从审查的无奈。以房屋继承登记为例，在《司法部建设部关于房产登记管理中加强公证的联合通知》废止之前，公证机构实则扮演了登记机构前置审查的角色，《不动产登记暂行条例实施细则》更是明确规定办理继承登记可不必公证。那么在公证不再为继承登记的必要前提时，登记机构的审查便成了十分棘手的问题。尤其是在现今各相关部门信息无法实现共享的情况下，仅仅继承人的身份情况便令登记机构摸不着头脑。此情形下极易造成登记机构对具结书的过度依赖甚至滥用。故而笔者认为，诚然具结书有其优点，但是登记机构对其使用应把握限度，要想提升对登记资料的审查能力，更应自以下几个方面开展工作。

其一，加强职能部门之间的联系，尽快建立实现信息共享的平台乃是当务之急，尤其是与不动产登记切实相关的户政、婚姻等信息，通过网络互连，登记机构可依此自主查询，一则减轻申请人负担，二则保证了资料的真实性和获取资料的便捷性。登记机构通过自主获取信息，从而掌握申请人的身份情况，亦避免了申请人自主隐瞒相关信息的可能。

其二，各相关部门之间通力合作，出台相关规范性文件，明确互通互连的目的，增强其可操作性及部门的配合意识，保障信息的安全及完善信息泄露的责任追究。

其三，加强自身队伍建设，提升登记机构受理人员业务素质，鼓励学习，提升执业水平。同时对于各类登记业务情形，不断积累总结，形成较为规范的具结制度，亦不失为对具结书的有效利用。

编排/王淼

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