原文按：不动产登记是物权法中的重要制度，是登记机构依当事人申请，对当事人之间的民事法律关系状态加以记载，予以认可和证明的一种行政行为。

 

虽然不动产登记不创设权利义务，但其会产生物权的公示、公信效力，故必然产生相应的私法效果，并因此影响相关民事主体之间以及行政主体与其相对人之间的法律关系，导致相应的纠纷争议呈现相对的复杂性。

 

本文系统梳理了与不动产登记案件有关的法律法规及典型案例，似就不动产登记纠纷案件的若干裁判要点予以解读。全文共计34000余字，包含45部法规、64个案例。

 

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13.不动产登记机构是否履行实地查看义务的确定规则

裁判要点：不动产登记机构办理不动产登记是否应当实地查看，应当依据有关法律法规的具体规定确定。

适用解析：不动产登记是登记机构依当事人申请，对当事人之间的民事法律关系状态加以记载，予以认可和证明的一种行政行为。不动产登记不创设权利义务，仅产生公示、公信效力。这一法律功能决定了不动产登记机构依法为登记行为时，完全不享有自由裁量权，只是依法对申请人提交的登记申请及材料履行形式审查以及合理、审慎注意义务。

 

根据《物权法》第十二条、《房屋登记办法》第十八条的规定，不动产登记机构办理不动产登记，主要是对申请材料作书面审核、法定形式及要件审查，申请登记材料的真实性、合法性和有效性由申请人负责。对于不动产登记机构是否应当到实地查看，这取决于相关法律法规是否有明确的具体规定。

参考案例：四川省交通运输厅公路规划勘察设计研究院与成都市城乡房产管理局、张惠芳房屋行政登记案（四川省成都市武侯区人民法院〔2013〕武侯行初字第6号行政判决）。

14.登记事项存疑时的登记机构职责范围

裁判要点：不动产登记机构对有关登记事实的合法性和真实性存有合理怀疑的，应当对登记申请进行必要的实质审查。

适用解析：根据《物权法》第十二条、《房屋登记办法》第十八条的规定，房屋登记机构进行房产登记时的主要义务是：查验权属证明材料和其他必要材料，主要包括当事人身份的证明材料、委托书、相关协议或者生效司法法律文书、房产证等。一般只须审查当事人提交的书面文件，即只要进行形式审查即可，并不要求对提交文件之外的其他事实进行了解或调查，以确认有关事实的合法性和真实性。

 

但是，在对有关事实的合法性和真实性存有合理怀疑时，登记机构应当询问登记申请人提供材料之外的事项，并应于必要时实地查看不动产，即于必要时登记机构应当进行实质审查；登记机构未尽该义务导致登记错误的，其登记行为应予撤销。

参考案例：余莲娣与南宁市住房保障和房产管理局、刘思宁、古赞、中国银行股份有限公司南宁市建政支行颁发房屋所有权证案（广西壮族自治区南宁市中级人民法院〔2011〕南市行终字第129号行政判决）。

15.不动产初始登记时的登记机构职责范围

裁判要点：不动产登记机关在审查不动产初始登记时，只对本次申请的真实性、合法性进行审查，无需审查该不动产登记背后是否还存在其他交易。

适用解析：不动产登记机关在审查不动产初始登记时，主要是审查申请人申请的不动产权属来源的真实性和合法性。因《物权法》将不动产物权变动与作为其基础关系的交易合同明确区分，规定有关不动产交易的合同自其依法成立时起即发生效力，未办理不动产登记的不影响该合同的效力，故法律未规定登记机关在审查不动产登记申请时，还应审查该不动产登记背后是否还存在其他交易，登记机关只对本次申请的真实性、合法性进行审查。对申请人提交的初始登记材料，登记机关经审查认为材料齐全并依法核准其登记申请的，应当认定该登记行为合法。

参考案例：张开欣与厦门市国土资源与房产管理局、李柱瑞、厦门市商业银行股份有限公司鹭通支行土地房屋行政决定案（福建省厦门市中级人民法院〔2009〕厦行终字第42号行政判决）。

16.不动产登记错误与善意第三人的保护

裁判要点：对于不动产登记机关根据申请人提供的虚假登记材料作出的登记行为，如涉及第三人善意取得的，人民法院不应机械地予以判决撤销。

适用解析：在涉及第三人善意取得的不动产登记行政案件中，人民法院在对被诉登记行为进行合法性审查的同时，应当依照《物权法》规定的不动产善意取得制度，将第三人善意取得纳入合法性审查的范畴，以有效保护不动产交易过程中善意第三人的合法权益。对于不动产登记机关根据申请人提供的虚假登记材料作出的登记行为，不应机械地予以判决撤销。

 

如果登记机关对此尽了合理、审慎的审查义务，取得不动产的第三人是善意取得，应当判决维持登记行为；如果登记机关未尽合理、审慎的审查义务，但取得房产的第三人是善意取得，应当判决登记行为违法，而不作撤销处理。

参考案例：黄泽洪与珠海市房地产登记中心、深圳市中建一局华南实业有限公司、黄兴邦、麦康养房产登记案（广东省珠海市中级人民法院〔2008〕珠中法行终字第73号行政判决）。

17.登记申请材料的真实性、合法性审查义务

裁判要点：除法律法规另有规定外，不动产登记机关对申请人提交的登记材料没有义务保证其实质上的真实有效性，只需承担形式上的真实性、合法性审查义务。

适用解析：不动产登记发证行为本身不直接使申请人获得权利，它只是对申请人现有不动产权属状态的认可和公示，而不是对申请人与利害关系人之间的特定权利与事实的确权或裁决。申请人与利害关系人之间关于实体法律关系的合意是登记意思表示和登记权利的基础，而登记机关并不拥有对不动产变动合意效力的审查判断权，也无权改变当事人以自己的意愿建立的民事法律关系。

 

因此，除非法律法规有特别规定，登记机关对申请人提交的登记材料，只需尽到形式上的真实性、合法性审查义务，并不要求进行实质审查，即登记机关没有义务保证其审查通过的申请人提交的有关材料都是真实有效的，但其有职责审查申请人是否依法提交了申请登记所需的材料，申请登记事项有无违反法律的禁止性或限制性规定，申请材料内容之间是否一致等。

参考案例：黄万英等3人与云南省禄丰县建设局、高锦宇等4人房屋行政登记案（云南省楚雄州中级人民法院〔2009〕楚中行终字第13号行政判决）。

18.不动产权属变更登记时的登记机构职责范围

裁判要点：当事人申请不动产权属变更登记时，未如实全面提供不动产权属来源依据的，不动产登记机关应当对该不动产权属变动的事实进行适度的实质审查。

适用解析：根据《土地登记办法》等法律法规的规定，当事人在申请不动产登记时，应当提交齐全、真实的证明材料，如实提供涉及不动产权属变动的全部证明材料。不动产登记机关在办理登记前亦应对申请人提供的证明材料进行必要的审查，首先应审查不动产权属变动的证据材料，并在申请人未如实全面提供权属来源依据的情况下，应进行适度的实质审查。不动产权属变动的事实是进行不动产权属变更登记的重要事实，审查该变动事实也是办理不动产权属变更登记的重要程序。

 

对此，登记机关有必要要求申请人提供齐全、真实的证明材料，应当也能够向有关部门调取有关证据材料。如果登记机关未对不动产权属变动的事实进行调查核实，仅凭申请人提供的片面的资料即办理变更登记，属于行政行为主要证据不足，不符合不动产登记的有关规定，依法应予撤销。

参考案例：沈良艮与如皋市人民政府、钱怀稳、陈德明、中国工商银行股份有限公司如皋支行土地行政登记案（江苏省南通市中级人民法院〔2009〕通中行终字第0134号行政判决）。

19.法院对不动产登记行为合法性的审查范围

裁判要点：不动产登记机关对申请登记的不动产的有关情况，应当尽到与其职权范围相适应的有限审查义务，人民法院对其登记行为的司法审查一般也不能超出该职权范围。

适用解析：不动产登记行为属于行政确认行为，没有自由裁量余地，仅仅是一种权利推定，对当事人并不创设新的权利义务。因此，不动产登记机关并不拥有对申请人与相对人关于不动产权属变更的合意是否有效的审查判断权，也无权改变相应的民事法律关系，否则有悖于当事人意思自治的合同原则。

 

基于此，登记机关对申请登记的不动产的有关情况的审查只能是在其职权范围内的有限审查。相应地，人民法院对该登记行为的司法审查一般也不能超出登记机关的职权范围，而去具体审查登记申请、变更等行为。

 

具体而言，登记机关对申请登记的不动产的有关情况的审查，主要包括三个方面：一是审查申请人提供的登记材料是否合法、齐全，即是否符合法定的形式要件；二是审查登记材料的主要内容的真实性，申请人对此应提供有证明力的证据证明；三是对申请人提供的登记材料存在的疑点，应予核实。

参考案例：巴东县野风综合贸易有限公司与宜昌市房产管理局、何林、巴东县野风综合贸易有限公司清算组房屋行政登记案（湖北省宜昌市西陵区人民法院〔2007〕西行初字第14号行政判决）。

20.登记申请材料的形式与实质不一致时的登记行为合法性认定

裁判要点：不动产登记申请材料的形式与实质不一致，不动产登记机关对此已尽合理、审慎的注意义务的，只能证明其自身无过错，但不等于登记行为必然合法。

适用解析：在不动产登记过程中，登记机关对登记事项的审核，除应当到实地查看的情况外，主要是对申请登记材料的书面审核，而对申请登记材料实质内容的真实性、合法性和有效性，根据《房屋登记办法》第十一条、《土地登记办法》第九条的规定，应当由申请人负责，申请人不得隐瞒真实情况或者提供虚假材料申请不动产登记，书面材料表示的主体、内容、事实以及申请人的意思表示应当是真实的且与实质是一致的。当书面材料符合法定条件，登记行为则具有合法性。

 

但是，在书面材料的形式与实质不一致的情形下，根据《房屋登记办法》第八十一条等的规定，即使不动产登记机关对此已尽合理、审慎的注意义务，并无过错，也不能证明相应的登记行为必然具有合法性。

参考案例：杨光群与四川省泸州市规划建设局、四川省泸州市龙马潭区农村信用合作联社房屋行政登记案（四川省泸州市中级人民法院〔2008〕泸行终字第31号行政判决）。

21.不动产登记行为与民事争议相关联时的法院审理范围

裁判要点：人民法院审理不动产登记行政案件，无须审查相关的民事实体法律关系，而应侧重审查登记机关的登记行为是否合法。

适用解析：行政登记是登记机关依行政相对人的申请，对当事人之间的民事法律关系状态加以记载、予以确认的一种行政行为。行政登记行为并不创设新的权利义务关系，登记机关不能以自己的意志决定当事人是否享有某一权利。当事人之间民事实体权利义务的变动，取决于当事人本身的法律行为，而非取决于登记机关的登记行为。

 

因此，登记机关依法进行登记行为时，法律只要求其负形式审查的义务，即审查申请人是否依法提交了申请登记所需的材料，申请登记事项有无违反法律禁止性或限制性规定，申请材料内容之间是否一致等。基于此，登记行为被提起诉讼后，法院对登记行为的审查也应依法遵循形式审查的标准，侧重审查登记机关的登记行为是否合法，无须审查相关的民事实体法律关系。

参考案例：林桂芬与扬州市房产管理局、穆欣房屋行政登记案（江苏省扬州市中级人民法院〔2007〕扬行终字第0010号行政判决）。

22.不动产登记机关作出的司法委托鉴定行为的可诉性

裁判要点：不动产登记机关接受人民法院的委托，就有争议的房屋产权进行鉴定并出具证明的行为，不属于可诉的具体行政行为。

适用解析：具体行政行为是指行政主体在行使行政管理职权过程中作出的，与行政管理职权有关的，对相对人的权利义务产生实际影响的行为。不动产登记机关接受人民法院的委托，就有争议的房屋产权进行鉴定并出具证明的行为，属于履行法律规定的提供证据义务的行为，而非不动产登记机关行使行政管理职权，主动作出对有争议的房屋产权进行确权的具体行政行为。其所出具的证明，属于民事诉讼证据，能否作为有效证据采用，需经人民法院依照法定程序，全面客观地审查、核实后予以认定，对相对人的权利义务并不直接产生实际影响。因此，不属于可诉的具体行政行为。

参考案例：陈振祥诉福建省漳州市房地产管理局行政证明无效案（福建省漳州市芗城区人民法院〔2003〕芗行初字第89号行政裁定）。

23.土地管理部门作出的土地权属争议处理决定的合法性

裁判要点：土地管理部门以自己的名义对土地权属争议作出处理决定，属行政主体不适格，依法应予撤销。

适用解析：根据《土地管理法》第十六条、《确定土地所有权和使用权的若干规定》第二条的规定，土地权属争议的处理决定权是法律赋予人民政府的职权，没有法律法规的授权，其他部门对土地权属争议作出处理决定都是无效的。

 

人民政府将注销、更正土地使用证书权授予土地管理部门，只能视为委托。土地管理部门可就土地权属争议的事实进行调查，并提出处理意见，报人民政府批准后以人民政府的名义下达处理决定。土地管理部门以自己的名义对土地权属争议作出处理决定，属行政主体不适格，是违反法定程序的具体行政行为，依法应予撤销。

参考案例：慈溪市高新密封材料有限公司与慈溪市国土资源局、慈溪市天地油脂有限公司注销国有土地使用证案（浙江省慈溪市人民法院2002年9月20日行政判决）；谢启川诉福建省龙岩市国土资源局限期履行职责案（福建省龙岩市中级人民法院2003年12月1日行政判决）。

24.土地使用证注销行为的合法性

裁判要点：土地使用证登记的面积与权利人实际使用的土地面积不一致的，土地管理部门不得直接注销该土地使用证。

适用解析：根据《土地管理法实施条例》第七条、《土地登记办法》第六章的规定，注销土地使用证或注销土地登记、吊销土地证书，只适用于因土地征用、划拨、土地使用权依法收回或抵押终止、自然灾害等原因，使土地使用权或所有权以及他项权利消灭的情形，不适用土地使用面积与土地使用证登记的面积不一致的情形。

 

如果土地管理部门发现权利人实际使用的土地面积与土地使用证登记的面积不一致，应当根据《土地登记办法》第五十八条的规定报经人民政府批准后进行更正登记，并书面通知当事人在规定期限内办理更换或者注销原土地使用证书的手续。当事人逾期不办理的，土地管理部门报经人民政府批准并公告后，原土地使用证书废止。即此种情形下，土地管理部门不得直接注销土地使用证。

参考案例：慈溪市高新密封材料有限公司与慈溪市国土资源局、慈溪市天地油脂有限公司注销国有土地使用证案（浙江省慈溪市人民法院2002年9月20日行政判决）。

25.不动产登记机关不履行法院生效文书的行为后果

裁判要点：不动产登记机关收到人民法院查封裁定书和协助执行通知书后，继续办理被查封房地产转移登记的，应当认定为违法，依法应予撤销。

适用解析：根据《城市房地产管理法》第三十八条第（二）项、第（五）项的规定，司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房地产，以及权属有争议的房地产，不得转让。因此，不动产登记机关对于己经被司法机关依法裁定查封的房地产应当不予办理转移登记。如果不动产登记机关在收到人民法院查封裁定书和协助执行通知书后，未协助人民法院对房地产进行查封，并继续办理被查封的房地产转移登记，应当认定为违法，依法应予撤销。

参考案例：高淑林与北京市建设委员会、刘凤娥、付丽佳房屋登记管理案（北京市门头沟区人民法院〔2008〕门行初字第6号行政判决）。

26.房屋权属存在争议时的登记行为效力

裁判要点：不动产登记机关明知房屋权属存在争议，仍然办理房屋所有权登记的行为，违反法律的禁止性规定，依法应予撤销。

适用解析：《城市房地产管理法》第三十八条规定：“下列房地产，不得转让：……（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；……（五）权属有争议的；……。”从该条规定可以看出，第（二）项规定与第（五）项规定之间为并列关系，而非包含关系。

 

因此，认定房屋权属有争议的法定条件，不能局限于司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的情形。相反，房屋权属有争议应当是司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利之外的其他情形。虽然法律对“权属有争议”作了较为原则性的规定，但不能因为法律规定不明确而损害当事人的合法权益，人民法院在适用法律时应当根据立法原意作出合理解释来弥补法律的不完善。

 

如果当事人已针对房屋提起民事确权或腾房之诉，且已向不动产登记机关主张房屋权属存在争议的，应当认定该房屋“权属有争议”。在这种情况下，应当认定该房屋属于《城市房地产管理法》第三十八条规定的不得转让的情形，不动产登记机关在明知房屋权属有争议的情况下，仍然办理房屋所有权登记的行为违反法律禁止性规定，依法应予撤销。

参考案例：孙贺忠诉沈阳市房产局房屋登记案（辽宁省高级人民法院〔2013〕辽行提字第8号行政判决）。

四、不动产登记的公示效力

办案依据

1.中华人民共和国民法通则：第七十二条。

2.中华人民共和国物权法：第六条、第九条。

3.中华人民共和国土地管理法：第十一条、第十二条。

4.中华人民共和国农村土地承包法：第二十三条、第三十八条。

5.中华人民共和国城市房地产管理法：第六十条、第六十一条、第六十二条、第六十三条。

6.中华人民共和国森林法：第三条第二款。

7.中华人民共和国草原法：第十一条。

8.自然资源统一确权登记办法（试行）：第二十八条第二款。

裁判要点

1.房屋多重买卖中的买受人的权益主张规则

裁判要点：在房屋多重买卖合同均有效的情况下，某一买受人办理了房屋过户登记手续，取得了房屋产权证明的，应认定该房屋已经发生了物权变动，其他买受人只能向出卖人主张债权请求权。

适用解析：不动产物权的登记制度是不动产物权的公示方法，是指物权在发生变动时，必须将变动的事实通过一定的公示方法向社会公开，从而使第三人知道物权变动的情况，以避免第三人遭受损害并保护交易安全。基于此，不动产的物权变动应当依法进行登记才能发生法律效力；未经登记，不发生法律效力；但当事人之间转让不动产的合同，自合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同效力。

 

根据上述原则，如果房屋所有权人将房屋卖与多人，且均签订了买卖合同，在买卖合同均有效的情况下，某一买受人先行办理了房屋过户登记手续，取得了房屋产权证明，并实际占有使用该房屋的，应认定该房屋已经发生了物权变动的法律后果。因其他买受人未办理房屋过户登记手续，应认定其只对房屋出卖人享有债权请求权，不能对抗他人依法取得该房屋物权的效力。

参考案例：赵五保与天津市新厦房地产开发经营公司破产清算组、天津市嘉盛房屋置换有限责任公司、刘立华确认房屋所有权纠纷上诉案（最高人民法院二审民事判决）。

2.不动产登记的对世效力与利害关系人的权益保护

裁判要点：经登记的不动产物权的对世效力只能对抗原先与该物权没有利害关系的不特定第三人，而不能对抗与该物权本身有利害关系的特定关系人。

适用解析：不动产登记行为是行政机关对不动产当时权属关系及表现状态的认可和证明，对外具有公示公信的效力。持证人可凭权利登记证书，对抗社会上不特定第三人的权利主张或侵权行为。此为经登记的不动产物权的对世效力。

 

但是，不动产物权的对世效力只能对抗原先与该物权没有利害关系的不特定第三人，而不能对抗与该物权本身就有利害关系的特定关系人，如不动产买卖合同中的买方，或不动产的真正出资人等。如果利害关系人有充分的证据证明其为相关不动产的真正出资人，或是已经履行了己方全部合同义务的不动产买卖合同的买方，则该种真正出资关系或买卖关系就足以引起物权变动，真正出资人或已经履行了己方全部合同义务的不动产买卖合同的买方即有权要求将相关不动产的产权变动到己方名下，相关不动产的持证人不能引用不动产物权的对世效力来对抗真正的权利人。

参考案例：缪中南诉黄永潮建设用地使用权纠纷案（广东省清远市中级人民法院〔2013〕清中法民一终字第3号民事判决）。

3.不动产登记权利人与真正权利人的权利冲突与协调

裁判要点：不动产登记名义人与真正权利人不一致的，如不涉及第三人利益，则登记名义人不能仅以登记具有公信力为由否认真实权利的存在。

适用解析：依据《物权法》第六条、第九条的规定，不动产物权依法律行为发生变动，应当依照法律规定登记，未经登记不发生效力，即登记是不动产物权的法定公示方式，并赋予登记以公信力。

 

但赋予登记以公信效力，仅是为保护因善意信赖登记而取得不动产权利的第三人所设，而在当事人之间，登记名义人尚不能仅以登记具有公信力为由否认真实权利的存在，如果登记原因存在瑕疵，在第三人取得不动产权利前，真正权利人仍有权对登记名义人主张其真正权利。

 

也就是说，在不涉及第三人利益的情况下，当事实物权与法律物权发生不一致时，法律注重客观事实，虽然事实物权人缺少登记的公示形式，但只要有充分的证据证明事实物权人有合法的依据足以确定该不动产归其所有的，就应当保护该事实物权人的真实权利。

参考案例：北京德威特电力系统自动化有限公司诉霍富昌、刘太华物权确认纠纷案（北京市第一中级人民法院〔2012〕一中民终字第5748号民事判决）。

4.不动产权属纠纷中的举证责任分配规则

裁判要点：当事人之间就不动产权属产生争议，登记簿记载的权利人不承担产权归属的举证责任，产权归属的举证责任应当由提出异议的当事人承担。

适用解析：不动产物权登记具有公示、公信效力。物权公示意味着，物权设立和变动的事实需要通过法定的方式公开，表现为：不动产需要进行登记，动产则需要交付。不动产物权变动，必须符合法定的公示要件。

 

物权公信意味着，不动产登记簿记载的权利人在法律上被推定为真正的权利人，如果当事人想通过合同设定不动产物权，但尚未进行登记，也没有完成公示的要求，人们便有理由相信此种物权没有产生，同时不动产物权即便已经发生了变动，但没有通过登记予以公示，那么第三人也没有理由相信此种物权已经发生变动。

 

从物权的公示、公信效力角度来看，既然不动产权属证书上记载的权利人被推定为真正的权利人，则其当然无需承担产权归属的举证责任，产权归属的举证责任应当由提出异议的当事人承担。

参考案例：卢丹妮诉周澜华、丁字博所有权纠纷案（北京市第二中级人民法院〔2009〕二中民终字第19627号民事判决）。

5.登记在子女名下的夫妻共有不动产的权属认定规则

裁判要点：夫妻双方将共有的不动产登记在子女名下，但无赠与的意思表示的，不应认定该不动产属于子女的个人财产。

适用解析：不动产物权登记具有公示效力，但该公示所表现的物权，对登记名义人是否具有权利正确性仅具有推定作用，而非确定作用。对于不动产物权登记提出相反主张的一方当事人，如果举出充分证据证明登记的物权与事实物权不一致的，人民法院应当对该不动产的事实物权依法作出判定。基于上述，夫妻双方虽然将共有的不动产登记在子女名下，但没有证据证明其已将该不动产赠与子女的，则不能以不动产登记为由认定该不动产属于子女的个人财产。

参考案例：凌柱三等4人诉谢家骅继承纠纷案（北京市高级人民法院〔2008〕高民终字第584号民事判决）。

6.不动产物权变动未登记时的替代性公示规则

裁判要点：不动产物权变动虽未登记，但当事人之间的物权变动的意思表示能够被与登记类似的公开展示行为予以证明，并符合物权排他性的要求的，可以认定物权变动已经生效。

适用解析：《物权法》第六条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。”该条确立物权公示原则。物权公示制度建立的主要目的是维护物的占有秩序和保障交易安全，物权变动经过公示让社会公众知晓，防止第三人再次就该物进行交易或者行使物权。

 

但是，如果以登记或交付以外的其他方式，就物权的变动予以公示，让第三人能够明显地知道物权已经变动的事实，那么就可以认定物权变动经过公示，具备了变动的生效要件，变动结果已经发生。例如，房屋已经实际交付给买受人或者买受人已入住，买卖合同进行了公证，或者买受人对房屋进行了翻建或拆除，这些公开的展示行为若符合物权排他性效力的要求，可以认定物权变动已经发生效力。

参考案例：刘淑兰诉霍克常、霍克发房屋买卖合同纠纷案（北京市第一中级人民法院〔2006〕一中民终字第1329号民事判决）。

五、不动产登记簿、不动产权属证书及其效力

办案依据

1.中华人民共和国物权法：第十六条、第十七条。

2.不动产登记暂行条例：第八条、第九条、第十条、第十二条、第十三条、第二十一条第二款。

3.最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释（一）：第二条。

4.不动产登记暂行条例实施细则：第五条、第六条、第七条、第二十条、第二十一条、第二十二条、第二十三条。

5.房屋登记办法：第五条、第二十四条、第二十五条、第二十六条、第二十七条。

6.土地登记办法：第十五条、第十六条、第十七条、第七十七条。

7.林木和林地权属登记管理办法：第十四条、第十五条、第十六条、第十七条、第十八条、第十九条。

8.房屋登记簿管理试行办法：第二条、第三条、第四条、第五条、第七条、第八条、第九条、第十条、第十一条、第十二条、第十三条、第十五条。

9.自然资源统一确权登记办法（试行）：第四条、第七条、第八条、第九条、第十条、第十一条。

10.海域使用权证书管理办法：第二条、第三条、第八条、第九条、第十条、第十一条、第十二条、第十三条、第十四条、第十五条。

11.最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知：五。

12.不动产登记操作规范（试行）：1.3.1、1.3.2、1.5、1.6、6。

裁判要点

1.不动产登记簿对违法建筑交易行为效力的影响

裁判要点：附有违法建筑的房屋被行政机关限制交易，房屋买受人基于不动产登记簿记载的公示公信力与出卖人签订的房屋买卖合同，人民法院可以认定有效。

适用解析：房屋行政主管部门对未经审批而改建、重建的房屋，可因现实状况与不动产登记簿记载的权利状况不一致，将其认定为附有违法建筑并结构相连的房屋并限制交易。因不动产登记簿记载的事项具有公示公信力。房屋善意买受人基于该公示公信力，确信登记的权利状态与现实状态相一致，而与出卖人签订房屋买卖合同，此信赖利益应予保护。同时，根据不动产转让合同与不动产物权变动的区分原则，房屋因附有违法建筑被限制交易而无法过户属于转让合同的履行范畴，不应影响合同效力。

 

因此，这类附有违法建筑的房屋买卖合同如不具备《合同法》第五十二条的无效情形，应当认定有效。出卖人负有将房屋恢复至原登记的权利状态并消除行政限制的义务。在买受人同意按现状交付并自愿承担恢复原状义务的情况下，出卖人应按诚实信用原则将房屋交付买受人，并于买受人将房屋恢复原状、消除行政限制后协助完成过户手续。

参考案例：丁福如诉石磊房屋买卖合同纠纷案（上海市第二中级人民法院2010年11月24日民事判决）。

2.不动产登记簿推定效力的例外规则

裁判要点：当事人有证据证明不动产登记簿记载的权利人与真实权利人不一致的，应依法认定真实权利人为不动产物权的所有人。

适用解析：司法实践中，不动产登记簿的记载和房屋所有权人不一致的，如果有足够的证据证明这一事实，那么房屋所有权应归属于真正的权利人。物权法以公示原则为基础，派生出了不动产物权登记推定真实的效力，即除有相反证据证明外，法律认为记载于不动产登记簿的人是该不动产的权利人。

 

但是，不动产登记的法律效力仅体现为推定力，在不涉及交易关系中的善意第三人保护问题时，如果有相反证据已经形成完整的证据链条，证明了不动产登记簿上载明的权利人并非真实权利人，则应依法认定真实权利人是不动产物权的所有人。即房屋的所有权应当归属于另一方提供证据的人。

参考案例：某商业广场置业有限公司与赵某、某市旧城改造投融资管理中心、某市市中区拆迁办公室房屋拆迁安置补偿合同纠纷案（最高人民法院〔2013〕民申字第2041号）；赵有利诉朱力南物权确认纠纷案（北京市第一中级人民法院〔2009〕一中民终字14975号民事判决）。

3.当事人对不动产登记簿有异议时的举证责任分配

裁判要点：当事人对不动产登记簿的记载有异议，请求确认其享有物权的，应举证证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符，且其为真实权利人。

适用解析：不动产登记簿的记载是确认不动产物权归属的重要依据。基于不动产登记簿的公示、公信效力，除有相反证据证明外，记载于不动产登记簿的人推定为该不动产的权利人。但不动产的事实权利人可以提起确权之诉，否定不动产登记簿的权利推定力。

 

此时，可考虑从以下角度确定事实权利人：

 

（1）不动产权属证书由谁保管，可以作为判断事实权利人与登记权利人当时的内心真意。

 

（2）如果有证据证明主张权利人实际支付了案涉不动产的相关款项、费用等，则除非另一方有证据证明是代为支付，否则应作为认定事实权利人的证据之一。

 

（3）如果不动产原出让人作证证明与其磋商缔约的为主张权利人或证明在不动产交易过程中，未见过另一方或者另一方的书面委托授权，则可作为加强对主张权利人为事实权利人心证的证据。

 

（4）如果案涉不动产一直由主张权利人占有、出租和装修等，则该事实可作为其为事实权利人的初步证据。

参考案例：李磊诉阳少平所有权确认纠纷案（北京市第二中级人民法院〔2011〕顺民终字第13070号民事判决）。

4.“土改”时期的房屋土地产权证存根的效力

裁判要点：“土改”时期的房屋土地产权证存根仅是“土改”房屋的历史记录，不能当然作为房屋产权归属的凭证。

适用解析：《物权法》第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”第十六条第一款规定：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。”因此，房屋产权归属原则上以不动产登记部门的登记簿及所有权证上的记载为准。

 

但是，对于“土改”时期的房屋土地产权归属，如果当事人无法提供土地房产所有权证的原件，用以证明土地房产权属的是在档案管理部门保存的土地房产所有权证存根的复印件，因当时的房产档案管理中尚无注销的制度，对房屋权属发生合法变更的，在原存根证上无注销记录，故此类土地房产所有权证存根仅是“土改”房屋的历史记录，不能当然作为房屋产权归属的凭证。

参考案例：许瑞清等13人诉许国清确权、继承纠纷案（江苏省无锡市滨湖区人民法院〔2009〕锡滨民一初字第2422号民事判决）。

5.因不动产物权的取得原因或登记原因产生争议时的举证规则

裁判要点：因不动产物权的取得原因或登记原因产生争议的，不动产登记推定的证明效力并不适用，而只能遵循“谁主张，谁举证”的一般举证规则。

适用解析：我国物权法上的不动产登记推定属于权利状态推定而非权利取得推定。即不动产登记簿上的记载仅说明登记名义人有该项不动产权利，但不能据此证明其权利的取得为适法。在该权利的取得原因或登记原因不适法时，该登记对名义人无效。

 

相应地，不动产登记推定在程序法上的权利证明效力，仅适用于登记名义人与他人就该不动产物权归属产生争议的场合。因不动产物权的取得原因或登记原因产生争议的，不动产登记推定的证明效力并不适用，而只能遵循“谁主张，谁举证”的一般举证规则。如果当事人诉请确认不动产物权的取得行为无效，属于消极事实的主张，无法也无须举证，举证责任应当转由主张行为有效这一积极事实的被告来承担。

参考案例：邓某诉农行汉川市支行抵押合同纠纷案（湖北省孝感市中级人民法院〔2011〕孝民二终字第59号民事判决）。

 

 

 

编排/李玉莹

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