无讼阅读｜小区“住改商”纠纷裁判规则24条

原文按：所谓“住改商”，是指将住宅用途的房屋改作商业用房或办公用房等经营性用房的行为。本文中的“住改商”，专指建筑小区内的住宅改变为经营性用房的情形。小区“住改商”现象有其一定的社会因素，上升到法律层面始于《物权法》。为相关纠纷提供裁判参考，笔者特整理、提炼裁判规则并集结成文，以飨读者。

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法律依据

1.《中华人民共和国物权法》（2007年3月16日）

第七十七条业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。

2.《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009年5月14日法释〔2009〕7号）

第十条业主将住宅改变为经营性用房，未按照物权法第七十七条的规定经有利害关系的业主同意，有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。

将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的，人民法院不予支持。

第十一条业主将住宅改变为经营性用房，本栋建筑物内的其他业主，应当认定为物权法第七十七条所称“有利害关系的业主”。建筑区划内，本栋建筑物之外的业主，主张与自己有利害关系的，应证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响。

案例要旨

1.业主只要将住宅改变为经营性用房，即可认定该行为影响了其他业主的安宁生活并应承担相应的责任，非业主的物业使用人将住宅改变为经营性用房的，应承担与业主相同的法定义务。

在审理建筑物区分所有权案件时，即使业主对房屋的使用没有给其他区分所有权人造成噪音、污水、异味等影响，只要房屋的用途发生改变，由专供个人、家庭日常生活居住使用改变为用于商业、工业、旅游、办公等经营性活动，即可认定该行为影响了业主的安宁生活，属于将住宅改变为经营性用房，应依照《物权法》第七十七条关于业主改变住宅用途的规定处理。非业主的物业使用人将住宅改变为经营性用房的，应承担与业主相同的法定义务，除遵守法律、法规和管理规约外，还应当经有利害关系的业主同意。

案例索引：湖北省武汉市中级人民法院2014年1月20日判决“张一诉郑中伟、中国联合网络通信有限公司武汉市分公司建筑物区分所有权纠纷案”，载《最高人民法院公报》2014年第11期（总第217期）。

2.移动运营商擅自在小区住宅搭设工业通信基站，应认定为《物权法》规定的“住改商”行为。

移动运营商擅自在居民小区楼房内搭设工业通信基站，从事无线通信作业，该行为与原有住宅性质相悖，不属于基于专有部分特定使用功能的需要而对共有屋顶的合理利用，已构成对共有物权的侵害，应认定为《物权法》禁止的“住改商”行为。

案例索引：湖北省荆门市中级人民法院〔2013〕鄂荆门民一终字第00212号“赵春钢等业主8人诉某移动运营商排除妨害纠纷案”，见肖芃：《“住改商”司法审查中应采绝对禁止主义》，载最高人民法院《人民司法·案例》2014年第4期。

实务要点

1.将住宅改变为经营性用房，是指将住宅用途的房屋改作商业用房或办公用房等经营性用房的行为。

“住宅”依文意解释为“住家的房屋”，指专供个人、家庭日常生活居住使用的房屋。“经营性用房”，是指用于商业、工业、旅游、办公等经营性活动的房屋。在我国，房屋的特定用途是由规划法律确定，其对房屋所占土地的用途分类具有决定意义。一经确定不得随意更改。换言之，该用途具有法定性。

要点索引：见最高人民法院民事审判第一庭编著：《最高人民法院建筑物区分所有权、物业服务司法解释理解与适用》，人民法院出版社2009年版，第147页。

2.业主将住宅改变为经营性用房，必须同时满足遵守法律、法规、管理规约以及征得有利害关系的业主同意两个条件。

业主不得随意改变住宅的居住用途，是业主应当遵守的最基本的准则，也是业主必须承担的一项基本义务。如果业主确实因生活需要，将住宅改变为经营性用房，必须遵守法律、法规以及管理规约的规定。如要办理相应的审批手续，要符合国家卫生、环境保护要求等。在遵守法律、法规以及管理规约的前提下，还必须征得有利害关系的业主同意。这两个条件必须同时具备，才可以将住宅改变为经营性用房，二者缺一不可。

要点索引：见胡康生主编、全国人民代表大会常务委员会法制工作委员会编：《中华人民共和国物权法释义》，法律出版社2007年版，第180页。

3.《物权法》第七十七条规定中所称的“法规”，不仅包括行政法规，还包括地方性法规和自治条例、单行条例。

在《物权法》中，应当对相关条文中的“法律”、“法律、行政法规”、“法律、法规”的不同表述予以高度注意。《物权法》第七十七条规定的业主将住宅改变为经营性用房所应遵守的“法规”，不仅包括行政法规，还包括地方性法规和自治条例、单行条例。按照《立法法》的规定，法规包括地方性法规和自治条例、单行条例。其制定主体包括：省、自治区、直辖市的人民代表大会及其常务委员会，省、自治区的人民政府所在地的市，经济特区所在地的市和经国务院批准的较大的市的人民代表大会及其常务委员会，民族自治地方的人民代表大会。当然，国务院制定的行政法规，业主亦须遵守。

要点索引：见最高人民法院民事审判第一庭编著：《最高人民法院建筑物区分所有权、物业服务司法解释理解与适用》，人民法院出版社2009年版，第152页。

4.管理规约对全体业主具有普遍约束力，但不能非法干预业主对专有部分的正常使用或不当限制业主的人身权利。

管理规约又称规约、业主公约、住户规约，其主要内容包括两个方面：一是对共有物和共同事务的管理，比如建筑物及其附属设施的使用、维护与管理；二是对业主行为的规范与管理，比如禁止业主携带危险物品进人社区等。管理规约对业主具有普遍效力，该效力主要体现在两个方面：第一，即使某个（些）业主对该规约的通过持反对意见，但一经合法作出，其亦必须遵守；第二，即使某个（些）业主是在管理规约通过后人住，亦与上同。需要注意的是，管理规约不能非法干预业主对专有部分的正常使用，比如禁止业主出租房屋；也不能对业主人身权利作出不当限制，比如不得晚于23时回家等。

要点索引：见最高人民法院民事审判第一庭编著：《最高人民法院建筑物区分所有权、物业服务司法解释理解与适用》，人民法院出版社2009年版，第111—112页。

5.管理规约规定业主不得将住宅改变为经营性用房的，符合法律规定。

管理规约不得非法干预业主对专有部分的正常使用，但“住改商”突破了住宅的规划用途，已经不属于对专有部分的正常使用范畴。该事项可以纳入管理规约的调整范围。《物权法》第七十七条在规定业主将住宅改变为经营性用房时须满足的法定条件时，明确列举了“管理规约”。因此，管理规约规定业主不得“住改商”符合法律规定。

要点索引：见最高人民法院民事审判第一庭编著：《最高人民法院建筑物区分所有权、物业服务司法解释理解与适用》，人民法院出版社2009年版，第114页。

6.业主将住宅出租、出借后，承租人、借用人改变住宅用途为经营性用房的，亦应遵守《物权法》第七十七条规定的相应义务。

住宅专有部分的承租人、借用人属于物业使用人范围之内，按照建筑物区分所有权理论，建筑物区分所有权法律、法规、管理规约之效力当然扩及于其，对此，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条已有明确规定。据此，非业主的承租人、借用人等物业使用人亦应遵守《物权法》第七十七条规定的相应义务。

要点索引：见最高人民法院民事审判第一庭编著：《最高人民法院建筑物区分所有权、物业服务司法解释理解与适用》，人民法院出版社2009年版，第152—153页。

7.承租人、借用人等物业使用人享有对“住改商”行为表达异议的权利。

《物权法》第七十七条的立法目的是对建筑物区分所有权法律制度项下“共同关系”的和谐有序的关注与关怀。该立法目的的实现有赖于建筑区划内所有业主以及非业主的物业使用人的共同努力。从该立法目的出发，在发生“住改商”情形的时候，可以肯定的一点是，现实居住在住宅物业的合法使用人的切身利益应予维护。从“住改商”行为危害性的角度考察，其绝不仅仅止于“业主”权益维护的必要性。在存在非业主的物业使用人的情形中，“住改商”危及承租人、借用人等物业使用人的权益的，应当赋予非业主的物业使用人以相同的异议权利。

要点索引：见最高人民法院民事审判第一庭编著：《最高人民法院建筑物区分所有权、物业服务司法解释理解与适用》，人民法院出版社2009年版，第153页。

8.住宅业主利用其住宅开办小卖部、早点铺、理发店的，应当适用《物权法》第七十七条《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条的规定。

住宅业主利用其住宅开办小卖部、早点铺、理发店，与业主利用住宅从事经营生产企业、规模较大的餐饮及娱乐、洗浴或者作为公司办公用房等营业行为在性质上并无不同，仍然属于将住宅改变为经营性用房。《物权法》第七十七条并没有此类行为可不予适用的本意。所以，也应当满足《物权法》第七十七条规定的条件，即不得违反法律、法规以及管理规约，并应当经有利害关系的业主同意。

9.有利害关系的业主请求“住改商”业主承担民事责任的，不以已经造成实际损害为限。

《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第一款规定：“业主将住宅改变为经营性用房，未按照物权法第七十七条的规定经有利害关系的业主同意，有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。”据此，在“住改商”已经造成现实损害的情形中，有利害关系的业主可以请求“住改商”业主承担恢复原状或者赔偿损失的民事责任。若损害尚未实际发生，但有发生之虞时，有利害关系的业主也可以请求“住改商”业主依法承担排除妨害、消除危险的民事责任。

要点索引：见最高人民法院民事审判第一庭编著：《最高人民法院建筑物区分所有权、物业服务司法解释理解与适用》，人民法院出版社2009年版，第154页。

10.“住改商”纠纷中，不能以“多数决”原则确定有利害关系业主的意见。

《物权法》第七十七条明确规定，业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。从语义角度看，“应当经有利害关系的业主同意”绝不等于“应当经有利害关系的多数业主同意”。据此，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第二款规定：“将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的，人民法院不予支持。”

要点索引：见最高人民法院民事审判第一庭编著：《最高人民法院建筑物区分所有权、物业服务司法解释理解与适用》，人民法院出版社2009年版，第154—156页。

11.“住改商”业主已经办理了工商登记取得营业执照的事实，不能成为抵消有利害关系业主反对意见的理由。

“住改商”行为合法性欠缺与否与该业主是否办理了工商登记以及是否取得营业执照没有关系。实践中，有的“住改商”业主以其已经办理工商登记并取得了营业执照为由主张其行为的合法性，用以对抗有利害关系业主的反对意见。这种理解是不正确的。因为，办理工商登记并取得了营业执照的事实属于行政登记及许可范围，其不涉及当事人“住改商”民事行为效力问题。因此，该事实不具备颠覆或者限制《物权法》第七十七条规定的效力。

要点索引：见最高人民法院民事审判第一庭编著：《最高人民法院建筑物区分所有权、物业服务司法解释理解与适用》，人民法院出版社2009年版，第156页。

12.业主需要将住宅改变为经营性用房，应当采取书面形式征得有利害关系的业主同意。

有利害关系业主的同意应当是一种明示的意思表示，不同于默示，即所谓的在一定的期限内不表示反对的情形。因此，如果业主需要将住宅性质的房屋改变成商业用房等经营性用房，一般情况下，征得有利害关系业主同意应当采取书面形式方可。在处理“住改商”纠纷，涉及认定业主将住宅性质的房屋改变成商业用房或者办公用房等经营性用房，是否征得有利害关系业主同意的事实的情形，要审查业主之间是否有证据证明书面同意相关业主将住宅性质的房屋改变成商业用房或者办公用房等经营性用房。没有书面证据证明的，不能认定为同意。

要点索引：见最高人民法院物权法研究小组编著：《〈中华人民共和国物权法〉条文理解与适用》人民法院出版社2007年版，第250页。

13.“住改商”纠纷中，有利害关系的业主的同意应当以明示的方式表达，有利害关系的业主未明确表态的，不得推定其同意。

从《物权法》第七十七条规定看，有利害关系业主同意是“住改商”合法性要件之一，该条的立法导向是不主张“住改商”。在此前提下，在有利害关系业主于特定期间内未就“住改商”明确表态的情况下，应当从更有利于实现《物权法》第七十七条立法目的的角度进行解释和认定。因此，对“住改商”行为，只要有利害关系业主未以明示的方式表示同意，即应推定其本意是不愿意投赞成票的。基于此，应以明示的方式确定有利害关系的业主的“同意”。当然，明示的意思表示必须具备一定的要件，在具体表现形式上可以有两种：一是书面；二是明确无误的口头表示。

要点索引：见最高人民法院民事审判第一庭编著：《最高人民法院建筑物区分所有权、物业服务司法解释理解与适用》，人民法院出版社2009年版，第157页。

14.居住型公寓应当纳入《物权法》第七十七条调整范围，而混合型公寓、酒店型公寓不适用《物权法》第七十七条规定。

公寓分为经营性公寓和公益性公寓。经营性公寓分为居住型、混合型、酒店型三种；公益性公寓包括学生公寓、老年公寓、军官公寓等。在城市规划管理中，经营性公寓的规划用地性质为公共设施用地。在土地管理中，居住型公寓的用地类别归属为住宅用地，混合型公寓的用地类别归属为综合用地．酒店型公寓的用地类别归属为商业用地。居住型公寓的房地产权属登记参照住宅有关规定办理；混合型公寓、酒店型公寓的房地产权属登记参照非住宅的有关规定办理。据此，如为居住型公寓，则应当纳入《物权法》第七十七条调整范围，如为混合型公寓、酒店型公寓，可以按照其规划性质确定具体用途。

要点索引：见最高人民法院民事审判第一庭编著：《最高人民法院建筑物区分所有权、物业服务司法解释理解与适用》，人民法院出版社2009年版，第157—158页。

15.业主“商改住”纠纷，可以参照适用《物权法》第七十七条及相关司法解释的规定。

“商改住”，即业主将经营性用房改变为住宅。在《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条的起草制定过程中，曾经在该条另行规定了一款，即：业主实施其他违反规划确定的专有部分用途的行为，参照前款规定处理。但在最终删去了该款规定，原因在于：《物权法》第七十七条并未对“商改住”作出规定，司法解释的前述规定欠缺法律依据，另外“商改住”在实践中属于极端的个例。从上述司法解释起草过程的变化及其原因可知，在“商改住”纠纷的法律适用方面，最高人民法院的倾向性意见是参照适用《物权法》第七十七条及相关司法解释的规定，毕竟“商改住”与“住改商”在性质上是一致的。

要点索引：见最高人民法院民事审判第一庭编著：《最高人民法院建筑物区分所有权、物业服务司法解释理解与适用》，人民法院出版社2009年版，第158页。

16.承租人、借用人等物业使用人实施“住改商”行为的，物业使用人与业主应当作为共同被告。

《物业管理条例》第四十八条第二款规定：物业使用人违反本条例和管理规约的规定，有关业主应当承担连带责任。根据该条规定精神，在因承租人、借用人等物业使用人“住改商”行为而导致的相关纠纷案件中，物业使用人及业主应当作为共同被告。

17.非业主的物业使用人对“住改商”表示同意而业主表示不同意的，应当以业主的意见为准。

非业主的物业使用人表示同意既有可能是其真的认为这种“住改商”是可以的，也有可能是由于使用关系行将终止。但不论如何，业主的“不同意”都不会对非业主的物业使用人的正常居住带来负面影响。从另一个角度看，业主是住宅物业的所有权人，在非业主的物业使用人因使用关系结束离开之后，业主还要居住在这里，其意见当然具有一票否决的效力。

18.非业主的物业使用人对“住改商”表示不同意而业主表示同意的，应当以非业主的物业使用人的意见为准。

《物权法》第七十七条的立法初衷在于限制“住改商”行为，该立法目的的实现有赖于建筑区划内所有业主以及非业主的物业使用人的共同努力。从这一立法目的出发，对于“住改商”行为的异议权更应赋予住宅的现实居住使用人。否则，势必导致业主因与“住改商”业主私交甚密或者“事不关己”而表示同意，而非业主的物业使用人却不得不承受难堪之困扰的结果。在《物权法》第七十七条已经明确表达了不提倡“住改商”立场的前提下，我们应当朝着更能达成该立法目的的方向进行解释。因此，在非业主的物业使用人对“住改商”表示不同意而业主表示同意的情况下，应当以非业主的物业使用人的意见为准。

要点索引：见最高人民法院民事审判第一庭编著：《最高人民法院建筑物区分所有权、物业服务司法解释理解与适用》，人民法院出版社2009年版，第158—159页。

19.住宅用于群租的，不适用《物权法》第七十七条及相关司法解释的规定。

目前，对群租的定义尚无定论，但对其存在形态基本达成了如下共识：（1）承租主体众多；（2）众多承租人租住的是同一个住宅单位；（3）群租的内容是建立两个以上租赁合同关系，且承租主体的目的在于居住。将房屋出租是住宅业主行使所有权项下收益权能的基本手段之一，是落实所有权权能的逻辑必然。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条使用了“专有部分的承租人”的概念，并规定“专有部分的承租人、借用人等物业使用人，根据法律、法规、管理规约、业主大会或者业主委员会依法作出的决定，以及其与业主的约定，享有相应权利，承担相应义务。”可见，业主可以将其住宅出租给他人用于居住，而不受《物权法》第七十七条有关“住改商”规定的限制。另外，以群租方式租住房屋的人群，只是为了满足其最基本的居住需求，为其生理所必需，而人的生理需求是第一需求，是必须最优先予以保障的需求。《物权法》第七十七条赋予有利害关系业主对“住改商”行为享有否决权（暂且不去探讨群租是否属于“住改商”），维护的需求更接近于精神需求。不论是立法者还是司法者，均应把保护人的第一需求作为不可逾越的底线。因此，不论群租是否属于“住改商”，均不应适用《物权法》第七十七条及相关司法解释的规定。

要点索引：见最高人民法院民事审判第一庭编著：《最高人民法院建筑物区分所有权、物业服务司法解释理解与适用》，人民法院出版社2009年版，第159—162页。

20.业主将住宅改变为经营性用房，本栋建筑物内的其他业主是当然的有利害关系的业主，无须就利害关系的存在举证证明。

在“住改商”纠纷中，对有利害关系的业主的界定，不仅要考虑对业主居住、生活环境的安全和安宁的影响或者可能造成的影响，还应当考虑对其专有部分不动产价值的影响。一般情形下，本栋建筑物内的其他业主是当然的有利害关系的业主，其只需提供拥有本栋建筑物专有部分产权的证据，即证明其合法的业主身份即可，不需要就利害关系的存在再提供其他证据。

要点索引：见最高人民法院民事审判第一庭编著：《最高人民法院建筑物区分所有权、物业服务司法解释理解与适用》，人民法院出版社2009年版，第169页。

21.建筑区划内，本栋建筑物之外的业主，主张“住改商”与自己有利害关系的，应证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响。

建筑区划内本栋建筑物之外的业主，主张与“住改商”行为存在利害关系的，必须自行举证证明“有利害关系”的事实，包括有损害发生或可能发生、损害与“住改商”行为之间有因果关系，至于被损害的权利内容，可以是其生活环境的恶化、生活质量的下降乃至房屋价值的贬损，等等。也就是说，在举证问题上，非本栋的业主必须举证证明，由于某业主的“住改商”行为，给其居住和生活环境造成或者可能造成不利影响，减少或者降低了其房屋的使用价值和交换价值。对能够证明系有利害关系的业主应当举证证明的程度和证明内容，应视“住改商”业主所改的经营性用房的形式、经营范围以及对周围业主的不利影响等多方因素来确定。

要点索引：见最高人民法院民事审判第一庭编著：《最高人民法院建筑物区分所有权、物业服务司法解释理解与适用》，人民法院出版社2009年版，第170页。

22.以《物权法》第七十七条为法律依据进行诉讼的民事主体，仅限于与“住改商”业主处于同一建筑小区内的业主。

《物权法》和《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》将“住改商”纠纷的诉讼当事人主体，限定在了同一建筑小区，因此，对于非与“住改商”业主居住于同一建筑小区的当事人，不得以《物权法》第七十七条规定对其诉请作出是否支持的判断依据；不是本小区业主，如果其权利真的受到“住改商”侵害，其可以基于传统民法理论和《民法通则》等相关法律规定中的相邻关系提起诉讼，要求法院保护其合法权益。

要点索引：见最高人民法院民事审判第一庭编著：《最高人民法院建筑物区分所有权、物业服务司法解释理解与适用》，人民法院出版社2009年版，第171—172页。

实习编辑/董欣鑫