不动产登记中首次登记的概念为《不动产登记暂行条例》(以下简称《条例》)首创，其在《条例》第三条规定：“不动产首次登记、变更登记、转移登记、注销登记、更正登记、异议登记、预告登记、查封登记等，适用本条例。”《不动产登记暂行条例实施细则》（以下简称《实施细则》）第二十四条第一款对首次登记的概念进行了阐述：“不动产首次登记，是指不动产权利第一次登记。”

 

虽然其表述简单明晰，凡第一次登记的便纳入首次登记范畴，但此种囊括却有弄巧成拙之嫌。自《条例》和《实施细则》规定来看，此首次登记将《房屋登记办法》和《土地登记办法》的初始登记、设立登记及总登记皆囊括其中。总登记因其普查属性，及其依职权属性涵盖其中自有其方便操作、便于登记的考量。而初始登记和设立登记亦被首次登记完全取代，实有不妥。

初始登记与设立登记之比较

首先，初始登记与设立登记两者因其登记属性不同，适用的物权取得方式亦有所区别。自登记类型的属性来看，初始登记其具有新设属性，有新创立之内涵，初为初次，始为首先记载，皆是最先之意。《房屋登记办法》中初始登记的适用多为房屋所有权的新建情形，为物权之原始取得方式。反观设立登记，其为当事人通过法律行为设立不动产物权时办理的登记，其区别于物权的原始取得方式，多具备宣告和公示之属性，比如在物权之上设置限制性权利的登记，如抵押权的设立登记、地役权的设立登记等。

其次，体现物的权能不同，初始登记多为针对所有权的登记，如房屋所有权及土地所有权，因土地所有权的国有属性，任何单位和个人不能取得，其无须登记。而设立登记多为针对他物权的登记，比如用益物权的地役权和担保物权的抵押权，其需建立在成立了所有权的前提之上，故而初始登记和设立登记其在登记时空上是有前后之分的，在彼此关系上亦存在依存关系。故而，虽然都叫做首次登记，但是不能在针对所涉房屋所有权未乃入登记簿之情形下申请相对应的抵押权，亦即在初始登记未完成之前是不能进行相应的他物权设立登记的。

再次，区分初始登记和设立登记能够更好地体现物权的取得时点及性质，且与《物权法》之权能变化相匹配。《物权法》第六条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依据法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。”同时其第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”

 

而第三十条规定：“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。”可见原始取得的物权，不经登记亦具有效力，只是未经登记不具备公示效力，且不能进行后续之登记，但这亦体现了初始登记之意义：为后续登记之保障，对原始权利取得之记载，完善物权之登记簿。比如房屋建造的，依据合法建造材料，可据以在登记簿中记载其建成年限，从而完整的公示其物权效力时点，而设立登记依托登记产生效力，其效力时点自然应自登记之时起算，如此便区分了两种登记之区别，又符合《物权法》第六条及第九条设立需登记之要求。

区分类型化的登记原因记载以体现不同登记类型之性质

故而，现有不动产登记程序立法框架下，将首次登记涵盖初始登记和设立登记，并无法区分此两种登记类型的不同性质。而为了在登记簿中有效体现各种登记类型及其相关物权的设立变动等情形，有必要以技术手段，通过建立不同的登记原因选项，在登记簿中加以标注。此类型化的登记原因可以区分出首次登记中因初始登记及设立登记的不同，并明确不同的审查职责及材料范围。有利于登记机构工作开展及物权登记之公示。

 

我国台湾地区在登记簿之记载上区分以“标示部”、“所有权部”及“他项权利部”，以此区分所有权、他物权及物权自然状况之不同，此区分类型化的登记原因设计，可参考此种设置，比如针对首次登记中房屋所有权初始登记的情形，其登记原因可设置为开发建造、自主合法建造、自然生成等情形。针对建设用地使用权及房屋所有权抵押权新设登记的，区分一般抵押设立、最高额抵押初设等原因。

 

值得注意的是，在不动产统一登记模式下，房屋所有权依附于土地之上，而土地所有权归国家所有，且其所有权可以不经登记，故而国有土地所有权在登记簿中首次登记是不体现的，但是开发商在通过招拍挂签订出让合同并办理用地审批之后，申请建设用地使用权的登记，其为针对建设用地使用权此用益物权的首次登记。

 

而在开发商在土地之上开发建设成商品房之后，将所涉国有建设土地使用权和房屋所有权一并申请首次登记却值得商榷，《实施细则》之所以有国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记的称谓，可谓考量了房地一体之原则，然而此处所涉两个权利属性及登记性质却皆有不同，其中国有建设用地使用权实则已经首次登记在开发商之名下，此番登记实则因地上房屋建成而致土地逐渐分摊至各户，此时实则为仍在开发商名下的建设用地使用权，其登记类型亦应为分割之变更登记。

 

而至于地上新建房屋，因其建造的原始取得属性，自然为首次登记无疑。此处一味强调“房地一体原则”反而忽视了所有权及用益物权的不同权能及登记类型的不同属性，实有不妥。故而针对此情形，有必要将登记之原因加以区别，例如针对房屋建成后开发商申请土地及房屋首次登记的，针对土地之上用益物权以宗地分摊标示登记原因，针对地上房屋可仍按合法建造予以注明。否则，皆为首次登记，单纯的建设用地使用权首次登记与附着房屋后的首次登记将无一区别，这也体现了区分设立登记和初始登记的意义所在。

综上所述，针对不动产登记实务中的首次登记内涵，尚有区分不同之“首次”的意义，在现有框架下无法更改登记类型的情形下，可通过登记簿之技术手段记载不同的登记原因用以区别不同权能，标示所有权及用益物权，体现登记簿之时间变化和合理根据。