问题一：以房抵债协议效力研究

以房抵债通常理解为以物抵债的一种抵债形式。与其他的以物抵债形式不同之处在于以房抵债中的房产为不动产且该抵债之物价值较大。

对于以房抵债协议的效力如何，在最高院的判决中有着截然不同的观点：

第一份判决载于2014年第12期的最高院公报，“朱俊芳与山西嘉和泰房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷案”，案号为【(2011)民提字第344号】。该案中，双方当事人同时签订一份商品房买卖合同和一份借贷合同，并在借贷合同中约定将买卖合同中的房产抵押给债权人，且如到期不能还款则履行房屋买卖合同。合同签订后，双方并未办理房产抵押登记，而是对上述商品房买卖合同进行了备案并开具了发票。债务到期，债务人没能偿还债务，债权人要求履行商品房买卖合同并办理过户。最高院认为，该案中的房屋买卖和借贷关系均是合法有效的，应当予以履行。

 

本案中最高院的裁判思路认为，双方在进行借款时签订了两份合同即借款合同和房屋买卖合同。同时在借款合同中明确约定如到期不能还款则履行房屋买卖合同。当事人签订两份合同并不是同时履行的。实质上是在借款合同到期无法履行时用房屋买卖法律关系取代借款法律关系。这样当事人诉求要求房屋买卖合同继续履行便得到了法院的支持。当房屋买卖法律关系取代了借贷法律关系时也就不构成了物权法上所禁止的流押的规定了。第二份判决出现于同样权威的《人民司法》专刊，且做出时间较晚，为“广西嘉美房地产开发有限责任公司与杨伟鹏商品房销售合同纠纷案”，案号【（2013）民提字第135号】。

 

该案中，当事人也是通过签订商品房买卖合同的方式担保借款的偿还，不同的是，双方并未提供借款协议，只签订了一份商品房买卖合同并办理了备案，但却并未交付发票，而且债务人已向债权人支付了一部分利息。最高院根据案件事实认定，双方的真实意思是借贷关系，而签订商品房买卖合同属于一种非典型的担保方式，应受到物权法禁止流押的约束。债权人直接请求取得商品房所有权违反了法律的禁止性规定，被最高院驳回；但最高院进一步释明，债权人可以在债务履行期届满后以拍卖或变卖房产的方式主张其债权。

综上，笔者认为以房抵债协议是否有效取决于以下几个方面：

首先，如以房抵债协议签订在已届清偿期后，其以房抵债协议当然有效，因其不构成物权法规定的流押的规定。我国物权法第一百八十六条：抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。第二百一十一条质权人在债务履行期届满前，不得与出质人约定债务人不履行到期债务时质押财产归债权人所有。流押构成的前提条件便是在债务履行期限届满前，当事人便确定了如债务不履行的物权归属。而以房抵债协议签订在债务履行期限届满后当然不构成流押。

其次，如以房抵债协议签订在债务履行期限届满前，则有可能构成流押，在这样的情况下，法院一般认定以房抵债协议无效。但有例外如当事人约定在借款已届清偿期后如债务人不能清偿债务，则借贷合同终止。双方以房屋买卖合同取代借款合同，这样便不构成流押。如合同没有违反其他法律法规的强制性规定同时也没有可撤销事由则该合同便是有效合同。

问题二：抵债房屋的性质考究

以房抵债协议在履行过程中用以抵顶债务的房屋性质是需要考察的。有些房屋是无法进行以房抵债的如小产权房、公租房。以小产权房为例，小产权房顾名思义其并没有完全的产权，其无法执行物权法规定的地随房走的原则。而在司法实践中，小产权房交易也是违反国家法律政策的。因此在签订乙方抵债协议时一定要考察抵债房屋的性质。

问题三：房屋抵顶债务完成的标志——合意主义？交付主义？抑或登记主义？

以房抵债行为完成的标志为何？债权人与债务人在什么情况下便达成了以房抵债也即在何种情况下便视为债务人已经清偿了债务？在这里笔者总结了三种观点：第一种观点：债权人与债务人签订了以房抵债协议达成以房抵债的合意时便完成了债务的清偿。第二种观点：债务人将房屋实际交付给债权人之时（实践中往往是将房屋钥匙交给债权人时或债权人入住抵债房屋时便视为债务人已经清偿了债务）。第三种观点：债务人将抵债房屋过户登记至债权人名下时，债务清偿。

笔者认为当债权人与债务人签订以房抵债协议时即债权人与债务人达成以房抵债合意时债务人便完成了债务清偿。此时相当于债权人与债务人形成了新的法律关系即房屋买卖法律关系，新的法律关系取代了借贷法律关系。如债务人不履行该法律关系债权人则可起诉要求债务人承担基于房屋买卖合同而造成的违约责任。

 

 

 

编排/谢昊

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