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不动产登记中涉及继承类的登记业务，因公证前置审核的取消，登记机构普遍对于此类业务感觉颇为棘手。而此类业务成为不动产登记痛点和难点的个中因由不外乎登记机构审核能力、登记业务受理人员素质及业务水平、继承类业务的复杂性和专业性。而继承业务中相关事项的查验审核亦颇需费些功夫，在现阶段相关法律法规支撑不足，相关机构之间资源互通不畅，登记机构审核能力有限的情形下，笔者总结了以下几点审核原则，抑或可以称之为工作方法或准则。意在登记机构面对继承类相关登记业务进行审核之时有所助益。

一、以申请人自证为主，避免陷入寻证的误区。

不动产登记秉持依申请为原则，申请人申请办理继承类登记，其便负有提供相关证据以证明其继承权及相关事项的义务，登记机构之职责在于根据当事人提交的证据，对证据所反应的法律关系，相关事实进行查证，以确定其证明效力。而并非根据当事人提供的部分证据或线索，由登记机构出面进行查证，甚至寻找证据，如此便陷入了一种误区，将申请人提供材料之义务转嫁与登记机构自己之上，如此操作不仅风险极大，并且容易造成资源浪费，极其不利于登记机构工作的开展。

实务中很多申请人会提供一些片面或具备证据甚至线索，并声称自己无法搜寻到更为全面和具体的证据，典型的如针对继承人中已死亡的证据，其仅提供死亡之继承人的姓名和生前工作单位及大致死亡时间，此时登记机构便可要求申请人补正相关材料，而不是由登记机构代申请人进行调查搜集材料，登记机构仅为依据申请人申请继而对符合物权登记条件的物权进行公示的机构，其并无搜集证据以证明物权取得之合法的职责。故而，在当事人提交证据不足时应把握第二个原则。

二、把握当事人提交证据的证明力，防止片面或局部证据出现，避免以偏概全，不具有充分的证明效力或者不能形成完整证据链的证据不能作为受理要件予以采信。

继承类相关业务的审核，其一个关键便在于申请人所提交证据所形成的证据链之证明效力，其证明力的把握是重中之重。举一实例，申请人在无法提供相关继承人死亡证明的情况下，意欲以墓碑之影像资料证明继承人死亡之事实，具笔者之了解，针对实务中很多年龄较大的逝者，其在难以查实到户籍信息的情形下，很多公证机构亦是如此操作的。然而此项证据之证明力显然不足，墓碑是可以证明墓碑之上所明示的死者去世之事实，但死者是否与相关继承人为同一主体，并不能证明，且其死亡时间亦无法确定，同时亦难以排除伪造墓碑之情形，故而此种证据便属于单一、片面的证据，其只能结合其他证据加以采信。

在比如早些年的出生证明，其上往往只填写父母之名称，且很多情形下会出现填写笔误，用老体字书写等瑕疵，此时亦需要其他相关证据与之形成证据链以证明相关当事人之亲属关系。这也一定程度上对登记机构受理人员提供了较高的业务要求，除去继承类相关法律法规的细致了解外，尚需了解一些证据规则，以准确把握申请人提交材料之间的证明效力。

三、对于存在争议的，登记机构并非司法机构，不予解决争议问题，应做出不予受理之决定。

对于所有继承人之间存在争议无法解决的，应予以明确告知采诉讼或者仲裁途径加以解决或者经协商一致后确无争议之后再行申请。依据《不动产登记操作规范》3.5.1受理条件规定继承人之间存在争议的，根据其争议内容可能会造成申请内容与询问记录冲突，或者存在申请的不动产权利与登记原因文件记载的权利不一致等情形，同时继承人之间存在异议，也可能是针对不动产之权利归属的争议，而此种争议之解决更非登记机构职责，亦非登记机构所能解决，故而对于存在争议的应以不符合受理条件予以告知申请人。在审核过程中应准确把握询问的尺度和事项，通过询问掌握全部继承人之间是否存在争议，并以询问笔录与申请人提交其他材料相互比对，若存在相互冲突或矛盾情形，应不予受理。

四、具备完整的工作流程及路径思路。

面对一项继承类业务的申请，首先对于其应如何开展，应做到胸有成竹，路径清晰，以树状路径图为例，去世之被继承人好似隐没入泥土中的树根，而其实生长出的枝干则为其继承人，对于继承人之厘清可采循树而上的路径。同样继承业务的审核受理亦应把握一定路径，如在受理继承类相关登记申请时，首先要基于申请人申请了解大致情形，确立被继承人，确认是否存在转继承及代位继承的存在。继而根据申请人提供材料审核继承事实及相关事实的关联度，对于缺失材料的予以告知并补齐，直至材料齐全并具备完整的证明效力之后，进而进入全部继承人的审核查验及询问步骤，在询问查验之前尽到程序合法，告知其询问工作人员，询问全部继承人是否申请工作人员回避，以规避利害关系人影响程序公正。

对于询问之事项要做到严谨完备，对于询问笔录和具结书的制作准备要详尽周全，以口头询问回答和书面书写回答同步的形式固定证据。在相关材料及询问笔录和具结完备之后，通过不动产所在地及官方网站同步公告的形式排除异议，在异议期满无异议后予以进入不动产登记系统受理审核等环节，继而完成登簿并发证，完成整个继承类业务流程。

纵观整个流程，每一环皆是环环相扣的，相互联系，而在这些流程中亦应时刻把握前三个原则，同时应时刻将不动产登记的基本原则牢记，如高效便民原则，在收集材料阶段，并非必须全部继承人到场，因相关材料数量和形式的繁复性，一次性提交齐全并非易事，而由其中一个或几个继承人提交，待询问时一并予以核实询问便可以减轻申请人的负担，方便申请人。

此外，除去以上四点原则之外，针对继承类业务，登记机构及其工作人员尚有许多工作需要开展，比如针对登记机构，仍需加大人员投入和业务学习，无论从硬件和软件上应匹配继承类业务的工作需求。针对业务人员，应不断扩展业务知识，提升知识层级，更新换代，多涉猎相关法律法规，勤于钻研，乐于学习，如此方能将繁复的继承类业务办理的得心应手。

编排/李九如

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