近来，居住小区内的车位产权归属问题引起社会广泛的关注与讨论，小区内车位该归属于业主，还是开发商呢？今天无讼阅读为大家推荐的这篇文章，结合法律规定和真实案例，将停车位细分为占用业主共用场地的停车位和专门车库两种情况，并基于此对停车位产权进行探讨。

文/赵思娴
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最近一篇名为《全国首例小区车库之争一审结果》的文章在微信平台上疯传。这让许多不明真相的群众“恍然大悟”——原来本该属于自家的居住小区内的车位权益，竟一直被房地产开发商侵占。于是纷纷转载，仿佛是已经看到拿回本该属于自己车位产权的“曙光”。然而，此后审理该案的法院在官方微信上发表《郑重声明》，表示该判决只是未生效的一审判决。这起案件最终以业主们的败诉而告终，但业主们就真就对自家小区内的停车位无权置喙？

《物权法》第七十四条：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。”“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”虽对此问题做出了规定，但规定过于原则和模糊，居住小区内停车位的产权归属，一直没有明确厘清。

占用业主共有场地的停车位

《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，应当认定为物权法第七十四条第三款所称的车位。”即属于业主共有。业主共有也称共有所有权，是指业主们对建筑物内房屋专有部分以外的共同部分享有的占有、使用、收益的权利。除非另有约定，区分所有人按照“持有份”对共有部分享有权利承担义务。所谓的“持有份”指专有部分的面积占建筑物总面积的比例。但须注意，建筑物区分所有权中的共有权既非按份共有，也非共同共有，它是一种不能请求分割共有部分的特殊共有。业主共有财产归业主大会管理。

既然是业主共有，开发商若对该部分车位进行出售或出租，当然是违法的。相关案例如北京市石景山区聚兴园小区业主委员会与兴华房地产开发商的居住小区停车位所有权确认纠纷【(2014)一中民终字第01498号】一案，终审法院认为“经过规划许可的位于建筑区划内用于停放汽车的车位，所有权应属于开发商。未经过规划，占用业主共同道路或其他场地新增的车位所有权，应属于业主共有。”

地下车库或专门车库

另一种车位是房地产开发商进行了投资建设的地下车库或者专门车库。从物权法的角度来看，应当根据“谁投资，谁受益，谁承担责任”的原则来确定产权的归属。但现实中很难确定到底是开发商对建造车库投了资，还是投资费用已经分摊到众多业主身上为业主投资了。

如上海锦苑房地产开发有限公司等与上海市浦东新区锦欣苑业主委员会车库纠纷上诉案【(2014)沪一中民二(民)终字第2093号】中，终审法院认为：“虽然涉案小区的《上海市新建住宅使用说明书》确实载明机动车库属于公建配套设施，但锦欣苑业委会即以此主张涉案小区的机动车库属于全体业主共有缺乏法律依据。”可见司法裁判中，在涉案车库的所有权登记在开发商名下时，法院并未将公建设施等同于业主投资建设的共有财产。

对这种情况，《物权法》规定“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”。关于此种车库的产权有约定的按约定，从我国目前多数地方商品房销售的实际做法看，对车位、车库的归属，在商品房买卖合同中都有约定。

但在购房合同没有约定时，应综合公平原则考量。相关案例如上海某小区业委会与上海某房地产开发公司车库纠纷上诉案【(2012)沪一中民二(民)终字第1001号】，终审法院认为：“经规划核准由被上诉人投资建造的专用于停放车辆的车库，被上诉人作为开发商，就上述车库的归属未曾与购房人进行过约定，车库产权亦已登记于被上诉人名下，故原审认定系争93号、94号车库产权归属于被上诉人。”

而在约定不明的情况下，由于在房屋买卖合同中，开发商处于优势地位，他们的格式条款是经过专业律师仔细推敲过的，这时应该推定车库为归业主共有。因为按照合同解释规则，此时应当作出不利于开发商的解释。

同时《物权法》第七十四条第一款的规定“应当首先满足业主的需要”，缺乏可操作性。虽然“首先”相对于“优先”即在同等条件下有权优先购买来说更有助于保障业主利益。但在实践中，开发商往往以高于市场价格的价格迫使业主在购房时不得不放弃其购买或出租车位车库的“需要”。如此一来，开发商就可以以此作为理由将此种车位出售或出租给业主以外的人使用。

从这里可以看出，《物权法》承认了开发商的天然优势地位，即他们可以保留小区车库的所有权用以出售或出租。而法律这么规定也是有现实性的，多年来，我国城市建设忽略了车位的建设，同时汽车市场发展太快，停车难的问题非常突出，这就需要鼓励开发商尽可能开发更多的车位，来缓解目前这种紧张的局面。如果将车库规定为业主的共有财产，那么，开发商就没有足够的动力来解决建筑车库。最后，因为车库非常紧张，停车越来越难，受损害最大的还是业主。

而把停车位产权的交给当事人意思自治是符合私法领域中奉行的基本原理的。物权法作为财产归属与利用的基本法，其也遵循意思自治的内在要求。这有利于更大地发挥市场的调节作用。如果开发商认为房屋销售获利更大，则可以放弃车库的所有权，将其出售、附赠给业主使用；反之则可以保留车库的所有权，将车库出租给业主使用。

但车位资源完全放任市场调节，开发商依然占有优势地位。在很多小区中，开发商建造房屋时建造的车位数量远远少于区分建筑物的数量，造成车位紧张，从而趁机抬高车位价格，牟取不当利益。所以，对居住小区车位的价格，政府建设部门要对开发商进行监管，应将停车位的价格进行核算，做出专门的公示，或者在对开发商颁发销售许可证之前，政府将这一方面的情况如实地公布出来。这样在停车位价格合理的情况下，业主们就能更好地享有“首先满足业主需要”的权利。

实习编辑/李若竹