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近日友人咨询，说的是其看中一套二手房，无论是其房型、小区区位、学区划片乃至价格等皆十分中意，自与其交谈之间笔者获知的信息是：友人已将此套二手房视若囊中之物，唯恐有他人趁虚而入，抢了这百里挑一的好房。笔者不禁暗暗为其担忧，二手房买卖中买方一头热可谓大忌，一则房主见买方兴致盎然，可能会坐地起价，一些可能通过商讨得到的实惠会化为泡影，二则盲目热衷某处房源会忽视了一些潜在的风险而导致利益受损。故而在二手房买卖中无论房源如何紧俏，如何吸引人，皆不能表现的过于积极，拿出一种非其不买的态势，这无疑打破了买卖双方的均势，使得买方在一开始便处于了不利地位。

故而在笔者未听完友人描述之时便将其打断并问道：“是不是现在卖方有不配合的地方？”友人听罢，双目圆睁道：“正是啊”原来这卖方身在美国异域，其看准了友人对此房非常中意，故意刁难友人，声称不愿意自大使馆出具委托，委托其表弟代其办理卖房过户等一系列手续，待其明年年中自美国归来后再行办理，在这之前，友人需一次性支付其五十万，房主将钥匙先行交付。友人征询笔者之意，恰是询问此种操作有何风险。

委托处分及预约交易的风险

在笔者看来，二手房买卖中委托处分其风险不可忽视，尤其是如本例之中伴随着预约交易，其风险更将有增无减，具体表现为如下几个方面：

其一，无权处分的风险。实践中，非房主持房主之委托书代理出售房屋，其是否具有处分权，及其所为委托是否超越委托权限和委托期限，买方在不能接触房主的情形下是很难查证的，故而若非代理人出具经公证的委托书证明其代理权限之外，买方极有可能会因代理人无权处分而白费一番精力，最终导致合同无效，途增成本。

其二，授权不明的风险，纵使代理人能够提供经公证的委托书，然而实践中却存在很多委托书授权不明的情形，如代理人对于售房价格的可调控权限，对于代理售房的时间限制，对于售房期间一些附随义务的委托权限等，倘若这些约定不明，很容易在当事人之间引发争议而导致不必要的麻烦。比如委托书中约定由某代理人全权负责某处房屋的出售。但在代理人与潜在买方就房屋价格进行磋商并达成最终协议后，房主却对最终价格表示了异议，并决定解除购房合同。导致此种情形产生的原因便是购房人在审核代理人所受委托之时对于其代理权限，包括所能决定的房屋价格、所能代房主为之的事项及代理时限等未予以明确，以至于在代理人授权不明的情形下与代理人达成协议，一旦其得不到房主确认，必将造成利益上的损失和时间及金钱成本的损耗。

其三，针对如本例之预约交易情形，其风险点主要在于预期不能达成交易之风险，因房主执意不配合办理委托见证，则在其未返回国内之前，此套房屋是无法完成交易和登记手续的，且其房屋买卖合同之签订亦存在困难。而这一期间，房价是否上涨，房主是否毁约皆存在未知。买方在房主要求之下先行支付一定价款，在房主尚在国外且存在诸多未知因素的情形下，其潜在风险巨大。

风险之规避

然而友人却在笔者历陈诸多不利之后，却依然流露出对此房源的依恋。那么面对此种情形，如何能够最大限度的规避风险呢？实则此种情形在现实中，尤其是二手房交易中比较常见，房主因诸多原因不能亲自办理房屋的交易及登记手续，而不愿意花钱出具委托，委托他人代为办理，此情形下，很多中介为促成交易达成，便忽悠买家称可先行入住，甚至进行装修，其后待房主方便之时再行办理手续。

然而此种操作买方一则并无任何保障，极有可能因房主一房二卖而造成损失；二则可能会损失一定的金钱和时间成本，更有甚者可能会陷入中介和房主的圈套之中。故而极有必要采取一定方法规避风险，在笔者看来针对此种类似情形，可采以下几种方式有效规避风险：

其一，可采由买方买断公证委托的方式，多数情形下，房主不愿意公证委托多出于金钱成本的考量，而实际上委托公证其费用并非如继承公证那般昂贵不可承担。而在买方确实对于某套房源十分中意的情形下，可与房主协商由其承担公证费用，由房主委托他人代为办理房屋交易及登记相关手续，如此便可最为妥善的规避风险。

其二，在前条建议无法凑效，房主执意不予配合的情形下，笔者认为可采房主之建议，由买方先行入住，但是前提是需与房主签订一纸房屋租赁协议，同时一并签订一份房屋买卖协议，并约定在房主归国后配合办理登记手续，并针对房主的一房二卖禁止、房价恶意提升禁止等条款分别予以约定。如房主于一年半后归国，则可与其签订两年期房屋租赁协议，所支付款项用于冲抵租金，多余部分可用作承租人购房定金，待出租方归国后一同办理房屋交易及登记手续。如此一则保障了买方届期的优先购买权，二则限制了房主肆意抬高所谓的“同等条件”恶意限制买方购买，基于定金的限制亦能保障房主恶意解除合同。

然而此种协议之签订形式仍需注意，在一方身居国外的情形下，若采传真等数据电文的形式签订合同的，应注意做好相关证据的补强，避免传真件作为合同效力孤证。在紧急情形下通过传真签订合同之后应通过信函等形式签订书面的合同书，同时注意留存相关能够证明买卖双方达成交易的证据，如电话录音、微信信息等，同时对于后续履约证据同样予以留存。

总之，对于二手房交易中委托他人处分的情形，应对其委托书的形式和内容严格予以把控，若出卖方执意不出具合法经公证的委托书的情形下，买房人应予以高度的谨慎，避免盲目轻信而遭受不必要的损失。

编排/孙亚超

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