“权属有争议”在不动产登记实务中的适用 | 房地产三拍案
2017-04-01
本文由作者向无讼阅读供稿
《中华人民共和国城市房地产管理法》（以下简称《房管法》）第三十八条规定：“下列房地产，不得转让：……(五)权属有争议的……”其中第(五)项“权属有争议的”情形，法律并未明确，仅有此原则性规定，在具体实务中如何适用和把握？“权属有争议”又具体包括那些情形呢？这些问题关乎实务操作及交易双方的切身利益。且《房管法》此条限制处分规定与不动产登记实务密切相关，笔者本文有意就不动产登记实务中对“权属有争议”的把握和适用阐释自己观点，以期有抛砖引玉之效。
“权属有争议”，最为典型的便是司法机构针对不动产进行的限制处分，比如作为财产保全措施的查封和预查封。查封情形由司法机构嘱托不动产登记机构予以办理，登记机构能够及时掌握涉及不动产的限制情形。加之存在查封的不动产禁止办理转移登记及相关业务为《房管法》所明确规定，其第三十八条第（二）项明确规定：“司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的”从《房管法》第三十八条条文设置来看，第（二）项和第（五）项并列，其意似将查封情形与“权属有争议”并列，即“权属有争议”自狭义上不包含查封情形。
那么针对查封之外的其他情形，登记机构又应如何掌握其内涵仍值得商榷和探讨。比如当事人起诉却未申请诉前保全的，提交法院立案通知书是否属于有争议情形？再比如非登记簿记载之权利人提交购房凭证，意欲证明其为真实权利人的，是否属于争议情形？实务中登记机构在受理不动产转移及其他登记业务过程中，针对当事人异议，主张对登记簿中涉及不动产存在争议的，究竟应如何应对和把握呢？笔者以为，在具体实务中，针对当事人是否已起诉，可以区分两种情形分别应对。
情形一，当事人未起诉，在所涉不动产业务受理过程中，针对所涉不动产提出异议，主张其为真实权利人，认为此不动产权属存在争议，登记机构不应暂停针对此不动产登记业务的受理，应依据以下路径首先对当事人进行询问：
首先，当事人主张其为真实权利人，即针对所涉不动产存在争议，认为现有不动产登记簿记载错误，那么其是否有确切证据用于证明登记簿记载错误呢？
其次，倘若当事人能够提交确切证据，那么询问当事人是否向登记簿记载权利人要求过配合其办理更正登记，当事人是否配合？
第三，倘若配合，自可依据当事人申请径自办理更正登记，中止相关业务，纠正登记簿之错误，然而多数情形为登记簿记载之权利人不予配合，当事人无奈方向登记机构主张权利。此时经询问当事人未向司法机构提请诉讼或者仲裁的，应向当事人主动释明存在争议应向司法机构寻求救济，在提请诉讼之前可凭存在异议的证据申请异议登记。然而对于异议登记的效力，处于为当事人利益考虑，亦应向其释明，即异议登记并不阻碍当事人针对所涉不动产办理转移、抵押等相关登记业务。
之所以异议登记并不阻碍物权变动，其原因在于异议登记其本质仅为一种针对异议当事人的临时性救济途径，当事人存在争议的，要想保障其权益，明晰权属，仍应由司法机构进行裁判，登记机构无权亦无能力解决争议。实践中申请人往往对异议登记的含义和效力并不明确，容易导致其认为申请了异议便可以限制登记簿权利人买卖的误区，故而登记机构主动向其释明是十分有必要的。
同时为防止当事人滥用异议登记影响物权稳定，亦应向当事人明确，异议登记办理后应尽快申请诉讼或者仲裁，方能有效维护自己权益。此外《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》赋予了异议登记排除第三人善意的效力，其从一定程度上保障了真实权利人之权益。其在异议成立之后，倘若争议不动产发生物权变动，可据以依据登记簿上存在异议登记而排斥第三人之善意，使不动产权属得以回转。
情形二，当事人起诉或者已经申请仲裁的情形，依据《不动产登记暂行条例》第二十二条规定：“登记申请有下列情形之一的，不动产登记机构应当不予登记，并书面告知申请人：（一）违反法律、行政法规规定的；（二）存在尚未解决的权属争议的；（三）申请登记的不动产权利超过规定期限的；（四）法律、行政法规规定不予登记的其他情形。”此条中明确规定“存在尚未解决的权属争议的”不予登记，此法条意旨为针对《房管法》三十八条的沿袭。
其关键在于对其含义之理解，在当事人已起诉情形下，已起诉材料或已申请仲裁材料是否应作为存在权属争议的证据呢，可以说法院受理并不表面当事人之间必然存在争议，亦可能存在恶意诉讼之可能，需经法院受理审查后方能明确，但起诉材料和申请仲裁材料已表明其存在争议的或然性极大，毕竟恶意诉讼为少数，故而登记机构应针对可能存在争议的情形展开调查，以把握法律及行政法规规定争议之尺度，进而衡量是否受理相关业务。
实务中应明确区分当事人持起诉材料至登记机构提出异议与所涉标的不动产进行转移或抵押登记业务受理之时点，因其差异而区别对待。其一，假设所涉不动产登记转移业务已经受理，在登簿之前第三人持起诉材料提出异议，登记机构不应中止业务，亦应如情形一中所述，向申请人释明，由其申请异议登记，寻求司法救济路径。其二，异议人在所涉不动产未有转移、抵押业务之前便未雨绸缪向登记机构提出异议，此时异议人已经起诉，那么登记机构应如何操作呢？
根据异议登记相关规定，在《物权法》第十九条第二款中规定：“不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。”其中并未限制申请人起诉后申请异议登记的情形，因为异议登记仅为一种临时性的救济措施，且其不限制物权变动的属性，对真实权利人之保护力度是十分有限的，故而尚需当事人向司法机构寻求救济，以解决其争议。
而在当事人已起诉的情况下，已表明其存在争议的或然性较高，更在一定程度上排除了当事人恶意申请异议的可能。在法律并未规定起诉后不可申请异议登记情形下，宜受理当事人之申请，将当事人异议情况及起诉情形一并记载于登记簿中，以起到公示作用，以警示第三人谨慎从事所涉不动产之交易行为。同时亦应提醒当事人尽快采取必要的司法保全措施，从根本上对争议标的进行限制，并告知申请人在争议解决后尽快申请注销异议登记的义务。
可以说异议与因争议而起诉并无必要的前后顺序，但是通过两种前后顺序的不同可以看出，无论起诉与否，在所涉不动产转移登记业务受理之前便未雨绸缪进行异议登记的，无疑更有益于保护真实权利人利益，而起诉后申请异议，更为此增加了一重保护伞，因为登记机构针对权属存在争议的，其把握并无明确法律、行政法规规定，故而不能明确以《不动产登记暂行条例》规定不予登记。故而对异议人之保护力度有限，寻求司法救济仍为最行之有效的路径。
综上，在不动产登记中涉及《房管法》权属有争议认定的，登记机构应谨慎为之，并结合当事人异议有效引导。同时倘若针对所涉不动产已经过行政机关裁决或者司法裁判，其足以证实争议存在的，则相关材料足以证明争议存在，纵使裁判为一审裁判，因《不动产登记暂行条例》规定存在尚未解决的争议亦属于不予登记之情形，故而亦足以起到不予登记的依据作用。
此外《不动产登记暂行条例》第十九条第二款规定：“对可能存在权属争议，或者可能涉及他人利害关系的登记申请，不动产登记机构可以向申请人、利害关系人或者有关单位进行调查。”其赋予登记机构一定程度的调查权，针对存在异议的不动产，登记机构有权利向利害关系人进行调查，明晰是否针对所涉不动产发生了诉讼或者仲裁，进而以此判断是否属于存在尚未解决的争议情形。对可能存在权属争议的业务，有效运用“公告”程序，以排除可能存在的异议，使登记程序合法有效。
此外，值得注意的是，在司法实践中，已经有判例通过生效裁判作为权属有争议之证据，进而起到限制物权变动之作用，保护权利人之利益。最高人民法院行政裁定书（2015）行监字第353号中高院意见认为：“所谓”权属有争议的“，应当是指在登记机关审查、颁证过程中，客观上申请人申请办理转移登记的房屋存在权属争议的情形。无论是登记机关主动发现，还是利害关系人提出异议，只要客观上申请转移登记的房屋权属存在争议的情形，登记机关就应当停止变更登记程序，不得办理转让登记手续。”
此客观上存在争议，并非以申请人主观认为存在争议为准，而结合本案案情，当事人提交了地方法院的判决书，其足以证明标的不动产存在争议。可以说已经经过裁判的法律文书和未经裁判的起诉材料其证明效力有强弱之分，而此把握尺度，便需登记机构针对所涉登记业务认真调查，咨询询问，以明确界定是否属于“权属有争议”之情形，进而作出是否不予登记的决定，其最终目的皆为保障登记的准确性、合法性和维护真实权利人之利益。
编排/谢昊
责编/张雨 微信号：Ann199313
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