原文按：《房屋买卖合同》中买卖双方作为民事主体达成合意，签订合同，同时双方作为房屋登记过程中的主体，需要接受登记机构对其身份资料的审查，在审查中，会因一方不具备相应的民事权利能力或民事行为能力，既缺乏某种资格、无处分权利或者不具备缔约能力等情形导致主体不适格，从而导致登记申请未予受理，买卖合同未能履行。
《合同法》第九条明确规定：“当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。”参照合同双方主体适格的条件，登记申请双方必须同样具备民事权利能力和民事行为能力，对于民事权利能力和民事行为能力缺失而导致的主体瑕疵，在登记过程中登记机构若没有尽到审慎义务，对主体身份及其相关资料进行认真审核，一旦房屋权利发生转移，将对房屋权利人的利益造成极大损害，登记机构亦会因此而增加自己的诉累，加大不必要的工作成本。
文/崔文强 淄博市房管局产权监理所 淄博市房地产交易中心
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主体瑕疵的情形
因民事权利能力缺失或者民事行为能力不具备可以将主体瑕疵大致分为两类，笔者将其归纳为权利缺失和行为不能。其中权利缺失多表现为不具备相应资格，没有处分的权利或者权利期满导致权利丧失；而行为不能多从主体的自身身份条件考量，表现为主体为无民事行为能力人或者限制民事行为能力人，或者为已经灭失的法人主体。这两种瑕疵中，权利缺失多表现为卖方主体，行为不能则买卖双方都可能具备。
一、权利缺失的瑕疵
民事权利能力仅仅是一种可能性，是法律赋予民事主体享有民事权利和承担民事义务的一种可能，它的内容和范围均有法律加以规定，与民事主体的个人意志没有直接关系。涉及房屋买卖的民事权利有物权及遗产的继承权，那么权利缺失的主体瑕疵便包括：非房屋所有权人处分房屋和非遗产继承人处分被继承人的房屋这两种情形。
第一种情形指的是房屋所有权人之外的民事主体转移处分房屋的情形，因其不具备房屋所有权而导致其根本上存在权利缺失的主体瑕疵。有以下几种情形：
（一）因代理行为而导致的权利缺失，比如越权代理、超期代理，对于当事人不能亲自到场办理的房屋登记，很多人会委托他人代理处理相关事宜，但对于委托的权限和事项则不尽相同，有些被代理人并未授权对其房屋进行转移处分，有些则虽然授权了，但是超过了授权期限，这些一旦由于登记机构疏忽，便会发生无权处分人处分了权利人房屋的情形。
其中，隐名代理因其较为特殊，尤其容易发生越权代理的情形。《民法通则》第六十三条规定：“公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。”此条规定为明显的显名代理，即代理人以被代理人的名义实施民事法律行为。而《合同法》第四百零二条却对此条进行了突破：“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。”此条规定了代理人可以以本人的名义实施民事法律行为，但同样应在授权范围内，不过考虑隐名代理代理人会隐藏被代理人身份，所以，在第三者与之发生关系之时，很难进行判断代理人是否存在代理情形以及是否越权代理，登记机构若要进行判断亦是难上加难。
（二）属于夫妻双方共同所有的房屋，一方未经另一方同意转移的；虽属于一方单独所有，但所有权人转移处分前夫妻双方已经离婚，并对该房屋做了分割，产权明确分割归另一方的，即因离婚析产已经丧失房屋所有权的一方主体单独转移房屋的，此种情形系离婚一方藏匿、转移财产情形，另有伪造债务，与他人恶意串通，将房产转移的情况，都是主体瑕疵的范畴。
（三）恶意转移财产中的房产，指在法院生效法律文书生效后，仍对房屋进行转移的，实际上当事人已因法院判决而丧失了对其房屋的处分权，因而导致了权利缺失的主体瑕疵，此类情形类似与离婚析产一方恶意转移房产的情形。
第二种情形中《继承法》已对法定继承和遗嘱遗赠及遗赠扶养协议的情形做了明确规定，只有具备继承权的人才可以继承被继承人的财产。虽然在实务中，继承的房屋转移业务较为简单，也比较容易审核相关当事人的身份资料，但是存在几种主体瑕疵的可能，应引起登记机构的注意：
（一）虽为法定继承人，但有法定丧失继承权的情形，在当事人主体申请转移登记时，相关利害关系人尚未提出异议。《继承法》第七条规定：“继承人有下列行为之一的，丧失继承权：（一）故意杀害被继承人的；（二）为争夺遗产而杀害其他继承人的；（三）遗弃被继承人的，或者虐待被继承人情节严重的；（四）伪造、篡改或者销毁遗嘱，情节严重的。”此类主体申请因继承房屋转移登记的，实际已不具备继承权，所以应属于权利缺失的主体瑕疵。
（二）存在未参与分配的继承人，而该继承人未明确表示放弃，意即申请登记的继承人并非完全权利人，房屋产权尚有一些比例应有其他继承人继承。另外值得注意的是《继承法》第二十八条规定：“遗产分割时，应该保留胎儿的份额。胎儿出生时是死体的，保留的份额按法定继承办理。”据此可知，倘若继承人中有人怀有胎儿，而胎儿出生后又为法定的顺序继承人，则法律通过强制规定的形式给予了胎儿权益保障，但是实务中很少有为胎儿保留份额的情形，原则上胎儿的份额应予以保留，并有其法定监护人代为同其他继承人一起向登记机构提出转移申请。
二、行为不能的瑕疵
行为不能的瑕疵侧重于登记主体的民事行为能力，民事行为能力是一种取得民事权利，承担民事义务的资格，除去完全民事行为能力人之外，限制民事行为能力人及无民事行为能力人倘若作为登记一方的主体出现，就会产生主体的瑕疵情形，同时，作为社会组织的法人同样可能在房屋登记实务中因存在主体瑕疵而造成登记不能的情形。
（一）《民法通则》十二条及十三条规定了两种限制民事行为能力人，一种为十周岁以上的未成年人，另一种是不能完全辨认自己行为的精神病人，因这两类人在年龄、智力等方面的特殊原因，并不能独立的承担民事义务，其做出的民事行为也必然处于一种效力待定的状态。而无民事行为能力人则因完全不具备独立做出民事行为的条件而当然的需要监护人或代理人的代理，这两类人名下的房屋在转移登记过程中需要特别的注意。《民法通则》第五十八条第1款明确规定：下列民事行为无效：(一)无民事行为能力人实施的；(二)限制民事行为能力人依法不能独立实施的；可见民事行为能力是判定主体瑕疵的关键。
不过《民法通则》十一条亦规定：“十六周岁以上不满十八周岁的公民，以自己的劳动收入为主要生活来源的，视为完全民事行为能力人。”可知年满十六周岁的，如能证明有生活来源，并以此为生的，视为完全民事行为能力人，其转移登记申请也自然合法有效。
（二）法人组织在转移登记过程中，倘若存在破产清算情形、合并分立状况的，因房屋所有权人已经发生变化，而造成的主体瑕疵同样被笔者归入了行为不能瑕疵的类别，因为此时，原权利主体已经灭失，需要新的继受组织先完成产权的过渡，使得房屋权属明细，主体明确，才能进行转移登记。
登记机构的审查
登记部门对于登记申请材料的审查义务，有实质审查和形式审查的争议，笔者旨在搁置争议，目的在于通过发挥登记部门的审查作用，最大限度的规避登记主体瑕疵的出现，确保每一件登记业务无瑕疵的展现于登记薄中，以彰显其公示效力。根据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》的要求，登记部门应对登记申请材料尽到“合理审慎”的义务，笔者看来，可以从两个方面理解这四个字的含义，即审查理由合理、审查过程谨慎认真。结合主体瑕疵的情形，从以下几类登记类型进行阐述：
一、代理类转移登记的审查
代理类转移登记一般表现为委托办理转移登记及其相关业务，根据《司法部、建设部关于房产登记管理中加强公证的联合通知》的规定可知，除去有关房屋所有权涉外及涉港澳台的及涉及继承的需要公证外，并未规定委托代理转移房屋所有权需要办理公证，但是往往在实务中，只要房屋所有权人不能亲自办理，登记部门就会要求办理委托公证，这是基于个人委托公信力及证据力不足的考虑，同时这实则是一种转嫁审查风险的方法，大大降低了登记部门的审核成本和风险，不过在实务中，即使有公证书的证据力做保障，同样应对公证书的内容进行仔细的审核，因为很多公证的内容可能并不包含转移房屋的权限，还有一些公证超越期限或者代理人代理权限本身就已超越了期限，这些都要引起登记部门足够的重视，尤其是对代理人代理权限的内容及期限要仔细审阅。《司法部、建设部关于房产登记管理中加强公证的联合通知》第六条规定：“经公证证明后需办理房产所有权转移、变更登记手续的，应当在出具公证书之日起二个月内，到房屋登记机构申请。逾期提出申请者，应向房屋登记机构说明理由，房屋登记机构视情况予以办理。”如果公证逾期，那么登记部门就要自己承担审查委托代理的这种风险。
前文提及隐名代理的情形，介于此种代理的特殊性，并不存在实体的委托材料，这就难以辨识，加大了难度，对此，可以在询问笔录中加入询问：登记申请主体是否是真实的房屋产权人，是否接受了他人的委托，房屋登记于代理人名下，并代为转移房屋所有权，并对该人身份及代理事项进行了隐瞒。
二、继承类转移登记的审查
前文司法部和建设部加强公证的通知已经明确要求办理继承转移登记时需要办理公证，那么是否登记部门就可以不用审核相关主体了呢？笔者认为，固然有公证书可以降低登记部门的审查风险，但是必要的问询仍然必不可少，因为公证机构对继承事项进行调查，做出公证，并不尽然完全没有失误，对于丧失继承权资格的情形是否有所知晓？是否还有未参与分配的继承人，是否有未给胎儿保留份额的情形，这些有必要制成笔录对申请主体加以问询，通过问询，即提醒了相关继承人，又使得登记流程更为严谨。
三、夫妻转移登记的审查
夫妻存续期间，一方转移财产的，审查其财产属性，共有财产的，务必要求共同申请；单独财产的，产权人申请转移的，通过笔录问询加强对登记过程的把握，比如可以增加询问：是否隐瞒了婚姻状况异常的情形，比如，夫妻双方即将离婚，房屋为待处分财产。也可以通过书写具结书，表明登记申请方的立场，证明房屋未其单独所有，没有隐瞒婚姻状况异常及恶意转移财产的情形，有条件的可以要求配偶到场签字认同。
对于夫妻之间共有或单独情况不明的房屋，审查时尤其要慎重，可以通过查阅其相关房屋买卖合同，确定其产权，然后再确定是否需要双方申请；另外必要时需要申请主体提供婚姻状况证明，明晰房屋与其婚姻状况的关系。
四、行为不能瑕疵的排除
对于申请主体的民事行为能力，一方面可以通过身份证明材料辨别，另一方面可以通过询问，观察判断，尤其是实务中一些精神异常的申请主体，要通过与其沟通问询，判断其辨识能力，是否具备转移房屋产权的认知能力，同样对于一些老人亦适用。对于明显不具备转移能力的，需要其监护人或法定代理人代为申请。
对于法人申请的转移登记，要审查其营业执照或者组织机构代码证，确定为同一主体。法人主体资格已丧失的，应告知其有继受主体办理转移登记。
转移登记中主体瑕疵的情形还有很多，笔者仅就大致的方向做了一些列举，并对登记部门的审查提了一些浅显的想法，相信通过公证的直接证明援引和笔录的详细问询，以及与申请主体的直接沟通，一些主体存在瑕疵的转移业务会及时识别出来，从来使得登记业务更为高效，房屋产权更为安全，权益人利益更为稳固。
实习编辑/梁泽宇