龚昕 南昌市洪城公证处
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在当前政府国有土地出让中，“毛地”出让被严格禁止，政府大多采取“净地”出让方式。所谓“毛地”“净地”，差别在于政府在出让时是否已经完成该地块的拆除平整，不存在需要拆除的建筑物、构筑物等地上附着物障碍物，完成全部拆迁安置补偿和土地平整工作。根据2012年5月国土资源部修订的《闲置土地处置办法》第二十一条规定，“市、县国土资源主管部门供应土地应当符合下列要求，防止因政府、政府有关部门的行为造成土地闲置：（一）土地权利清晰；（二）安置补偿落实到位；（三）没有法律经济纠纷；（四）地块位置、使用性质、容积率等规划条件明确；（五）具备动工开发所必需的其他基本条件。”政府出让国有土地必须实行“净地出让”原则。
但是，我们有时会看到，有些地方政府书面约定或口头承诺“净地出让”，在出让土地时实则往往是未拆迁拆除完毕。就笔者在执业中之所见，某些地方政府会遗留些未拆迁、未拆除的房屋、工棚、菜地、坟地、鱼塘、水渠、电线杆乃至高压电塔、测绘碑、宗祠、庙宇等等“小惊喜”，亦或是遗留下一些要价奇高、当地“道上”关系深厚的某类“钉子户”们，令高价拍得土地的开发商头疼不已，严重拖延开工日期和建设进度。毕竟，在整个不动产开发项目当中，开发商从参与政府项目推介会、参加土地招拍挂、成交、签约、接收土地、选择建设施工单位，到项目开工建设、竣工、验收、直至开盘销售和转交物业，是一个非常漫长的过程。政府在上述过程、尤其是土地招拍挂和净地移交等环节上的恣意、妄为、不规范，都将对开发商、尤其是综合实力较低、资金链脆弱的中小开发商造成难以估量的巨大损失。
那么，如果遭遇政府“净地出让非净地”，面对相对弱势的开发商该如何维权？我们先来看我省近期的一个法院案例。
江西泽盛投资有限公司与泰和县国土资源局建设用地使用权出让合同纠纷
审理法院：江西省吉安市中级人民法院
案号：（2016）赣08民初9号
案由：建设用地使用权出让合同纠纷
2013年12月，泰和县国土资源局通过泰和土地储备交易中心网上公开拍卖出让泰和龙江新区DDL201354-201356号三地块的国有建设用地使用权。2013年12月30日，江西泽盛投资有限公司分别以125250000元、33760000元、103770000元竞买所得该三宗地块土地使用权，并签订了成交确认书和出让合同。该3份合同第6条明确约定:“出让人同意在2014年1月22日前将出让宗地交付给受让人，出让人同意在交付土地时，该地应达到本条第（二）项规定的土地条件，即净地交付”。合同签订后，由于涉案土地地上种植树木、池塘、农作物及地上建筑物至今未征收、拆除，加上当地村民对房屋拆迁补偿又提出异议、预留村级发展用地等问题导致该三宗地至今未净地交付。泽盛公司向当地公证处就该三块地块现状向当地公证处申请办理现场现状保全证据公证，公证书客观地证明了涉案土地地块在2016年1月6日前并非净地，仍处于毛地状态。随后，泽盛公司向法院起诉泰和县国土资源局。泰和县国土局对原告若干证据提出质疑，认为从公证书中的视频中不能看到本案所涉的地块的方位，从视频中也可以看到原告在地块上放置了物品，原告没在地块进行施工，是原告的原因，并不是被告违约。吉安市中级人民法院认为，“该公证书系有资质的公证机关对土地当时现状的固定，本院予以采信。”法院认定涉案三宗土地上仍存在树木、电线杆、坟墓、工棚、水渠、鱼塘等附着物，不符合“土地权利清晰、安置补偿落实到位、没有法律经济纠纷”的净地标准，因此，被告泰和国土局所交付的土地不符合法定的交付条件。经审查最终判决被告泰和县国土局将涉案地块限期净地交付给原告，支付延期交付出让地块的违约金并承担绝大部分的案件受理费。
开发商在招拍挂拿下地块后，如果遇到政府无法在约定日期交付符合约定、法定出让条件的土地等等重大瑕疵行为，往往面临非常复杂的拆迁和开工难题，影响土地的整体开发利用，甚至产生资金链断裂风险。最高人民法院早在2014年在浙江国都控股有限公司与海口市国土资源局其他合同纠纷二审一案判决书[（2014）民一终字第00045号]中就指明，“土地是否属于无权利瑕疵的净地，涉及到受让人合同目的能否顺利实现，是土地使用权出让合同关系中的重要内容，如实进行告知和披露是出让人的一项主要合同义务。”那么，如果开发商真的不小心遭遇了这种情况，该如何维权？就这类情形而言，本公证员以仅有的执业实践经验，提出以下法律建议以供参考：
开发商应提高证据意识、法律意识，在土地成功竞买和接收阶段要做好证据搜集和保全工作，只有充分扎实且保存完整的各方面证据材料，才有可能在遭遇这类情形时通过法律途径合理维护权利、增加博弈筹码。其中，在土地招拍挂竞买过程中应当注意保存保全政府项目推介资料、土地拍卖公告资料、政府拆迁公告及回迁户安置资料、成交确认书、付款凭证、领导讲话的录音录像资料以及政府与开发商双方会议文件资料等；在接收土地阶段应注意保存保全政府相关的手续、批文、证照、通知、通告等资料等等。尤其是在遭遇“净地出让非净地”时，要在发现之时就及时地联系公证机构专业人员对所得地块的地上附着物障碍物进行现场现状公证保全证据，防止证据灭失，以备与政府协商解决或未来诉讼解决。这样一方面可以极大的降低诉讼成本与风险，另一方面也能够提高胜诉的机率与赔偿的数额。同时必须要说明的是，开发商在自己动手清除地上附着物障碍物、尤其是准备代替政府主动进行房屋拆迁时务必慎而又慎，必须严格依法进行，防止发生恶性治安事件的发生。
小贴士：
现场保全证据公证介绍
保全证据公证是指公证机构根据自然人、法人或者其他组织的申请，依法对与申请人权益有关、有法律意义且今后可能灭失或难以取得的证据、行为过程加以提取、收存、固定、描述、监督的证明的活动。办理该公证，可有效防止证据的灭失，为人民法院、仲裁机关和行政机关及时解决纠纷提供可靠依据，同时也为当事人维护自身合法权益提供有力保障。目前，公证机构所办理的保全证据公证业务种类主要包括：文书（物品）送达行为保全，保全财产现状，网络侵权证据保全，房屋拆迁证据保全，涉及知识产权内容的证据保全，监督购买侵权物证或提取侵权证据，单方收回出租房屋或者其他物业的证据保全，保全证人证言和当事人陈述，保全书证、物证、视听资料及其他证据保全等。
现场保全证据公证的具体方式是，申请人或其代理人与公证机构人员来到需要进行保全的具体场所，由公证员采取摄像、拍照、录音或者其他合法方式，对现场的客观状况以及取得的证据材料进行固定保全，以提取能够满足申请人需要的信息。然后将数码照片、摄像内容刻录成光盘，照片、光盘等附公证书。
办理保全证据公证当事人应提供以下证明材料
1、自然人应提供身份证明（身份证、户口本）；
2、法人应提供法人资格证明、法定代表人的身份证明。如代理人代办应提供法人授权委托书和代理人的身份证件；
3、申请保全的证据涉及的相关材料；
4、申请人与申请保全的证据有利害关系的证明材料；
5、公证员认为应提交的其他材料。
编排/李凌飞
责编/孙亚超 微信号：elesun724