本文为作者向无讼阅读独家供稿，转载请联系无讼阅读小秘书（wusongyueduxms）
某登记中心在办理一处新建小区首次登记业务之时，其未能发现申请人开发商甲用虚假的竣工备案材料申请登记，待登记完毕并发证之后方才发现。面对此种情形，登记机构应该如何处理呢？是否能够主动撤销原登记行为或者主动注销其权属证书呢？
笔者以为发现登记错误，尤其是登记机构主动发现，而且是在登记程序已然完结，申请事项已经载入登记簿之后，倘若要对此种“错误登记”进行修正或者撤销必然需有法定依据，否则登记机构不能自主做出撤销决定。对此有意见主张，既然登记机构已经发现申请人提供虚假材料，为保障登记簿之稳定和公信力，自然应主动对此错误登记进行纠正，而纠正错误之方式无非两种：注销权利登记或者撤销登记行为，而撤销原登记行为自然便是最为彻底的方式。然而此种撤销行为在没有明确依据的前提之下，登记机构冒然为之，其合法性有待商榷。很有可能会因此行为涉诉，加重诉讼成本。
登记机构不能自主撤销原登记行为或随意启动依职权注销之原因
故而笔者以为登记机构在发现登记错误之时，尤其是如此例申请人提供虚假材料申请登记的，不能主动自主撤销登记或者注销所涉不动产权证书。究其原因如下：
其一，从现行法律法规及部门规章规定来看，其主要规定了通过注销登记之手段纠正错误之情形。
《物权法》：第一百五十条：“建设用地使用权消灭的，出让人应当及时办理注销登记。登记机构应当收回建设用地使用权证书。”
《房屋登记办法》：第四十一条：“经登记的房屋所有权消灭后，原权利人未申请注销登记的，房屋登记机构可以依据人民法院、仲裁委员会的生效法律文书或者人民政府的生效征收决定办理注销登记，将注销事项记载于房屋登记簿，原房屋所有权证收回或者公告作废。”
第八十一条：“司法机关、行政机关、仲裁委员会发生法律效力的文件证明当事人以隐瞒真实情况、提交虚假材料等非法手段获取房屋登记的，房屋登记机构可以撤销原房屋登记，收回房屋权属证书、登记证明或者公告作废，但房屋权利为他人善意取得的除外。”
《土地登记办法》：第五十一条：“因自然灾害等原因造成土地权利消灭的，原土地权利人应当持原土地权利证书及相关证明材料，申请注销登记。”
第五十二条：“非住宅国有建设用地使用权期限届满，国有建设用地使用权人未申请续期或者申请续期未获批准的，当事人应当在期限届满前十五日内，持原土地权利证书，申请注销登记。”
第五十三条：“已经登记的土地抵押权、地役权终止的，当事人应当在该土地抵押权、地役权终止之日起十五日内，持相关证明文件，申请土地抵押权、地役权注销登记。”
第五十四条：“当事人未按照本办法第五十一条、第五十二条和第五十三条的规定申请注销登记的，国土资源行政主管部门应当责令当事人限期办理；逾期不办理的，进行注销公告，公告期满后可直接办理注销登记。”
《不动产登记暂行条例实施细则》第十七条：“有下列情形之一的，不动产登记机构应当在登记事项记载于登记簿前进行公告，但涉及国家秘密的除外：……（四）依职权注销登记……”
以上规定中并未明确登记机构自主发现错误可依职权启动注销程序，更不论自主撤销原登记行为。且不论《土地登记办法》以行政管理思路对登记的过度干预，其依职权注销行为是否适当。《房屋登记办法》中登记机构启动依职权注销的程序宜有严格限制，即必须有司法机关、行政机关、仲裁委员会发生法律效力的文件证明，若无此种证明，登记机构自主启动依职权注销其合法性显然是存在疑问的。固然在不动产统一登记模式下，原分别登记之规范仍有适用和参考价值，而这些规范亦未具有明确指向登记机构可以在自主发现错误后启动依职权注销和撤销原登记行为。
其二，自行政行为的公定力而言，虽然对于不动产登记其性质存在诸多争议，然而其为行政行为并无太多争议，鉴于我国不动产登记由行政机构承担的设置，其应为一种较为特殊的行政行为。
既然为行政行为，自然应满足行政行为公定力的特征。所谓公定力，指的是行政行为除非自始无效，一经做出，不论其实质上是否合法、得当，都具有被推定为合法、有效之效力，未经法定程序变更或撤销之前，公民和组织不得否认行政行为的效力。公定力可谓行政行为的信赖基础，其确定力、约束力和执行力亦来源于此，试想一个朝令夕改的行政机构，其行政行为又将如何具有可信度和可执行力呢？同时公定力还体现在行政救济程序中无特别规定，不停止行政行为的执行上。故而作为不动产登记行为，且不论其具体行为性质，只要其满足行政行为这一属性，其自应满足公定力之效力推定，对其否认亦应满足合法程序并经有权主体做出方能推翻其公定力。
其三，自登记行为性质和其与其他具体行政行为之区别而言。
不动产登记其性质的认定，理论届存在诸多争议，其主要存在行政确认、行政许可和特殊行政行为等几种观点。探讨此性质对于解答本文所欲探求问题的意义在于：倘若其符合行政许可等行为性质，其自可依据《行政许可法》等明确规定据以针对具体行政行为为撤销或其他行为，倘若其不符合明确的行政行为类别，其撤销自然不能随意为之。
这些性质争议中笔者赞同特殊行政行为说，不动产登记既非行政确认亦非行政许可，其为一种程序性行政行为，其目的在于贯彻物权之公示公信，借以登记之手段保障交易安全，其并不似行政许可和确认那般创设新的权利，只是一种程序性要求，通过法律规定赋予其部分物权生效的程序性表征。故而此种行为之撤销与纠正并不能适用行政许可法或者处罚法等法律规定。且基于物权推定力和公信力之要求，倘若在错误登记之后发生物权变动的，更不能盲目撤销登记行为。比如本案情形，登记已然完结，倘若嗣后为业主办理了国有建设用地使用权和房屋所有权的转移登记。业主又将不动产出售的，其善意第三人已经取得不动产，倘若再行撤销原登记行为则第三人之物权是否亦应撤销？其权益难道不应予以保护吗？
面对此情形应如何处理？
根据《不动产登记暂行条例实施细则》第八十一条规定：“不动产登记机构发现不动产登记簿记载的事项错误，应当通知当事人在30个工作日内办理更正登记，当事人逾期不办理的，不动产登记机构应当在公告15个工作日后，依法予以更正；但在错误登记之后已经办理了涉及不动产权利处分的登记、预告登记和查封登记的除外。”此情形与此法条规定实则并非完全匹配，实则是一种法条援引和和参照。倘若未发生物权变动，应通知申请人办理更正，由申请人提交合法之材料进行补正。
此时便存在一个问题，倘若申请人不能补正，盖因所建设小区存在违法违规建设行为，不能提供合法材料的，或者短时间内无法预见可以提交时间的，登记机构应如何处理？是不是应暂停此申请人所涉业务？而此种做法又欠缺依据，依职权注销或者撤销登记行为亦无依据。
有一种观点认为可采正常受理，并行完善的原则，其认为开发商提供虚假材料登记，房屋买受人已然支付全部价款，其物权取得渠道正当合法，不能因开发商未办结竣工备案而不能申请登记影响合法买受人之利益。此种观点有一定道理。但是却为开发商虚假提供材料先行申请登记继而规避合同违约创造了条件。
故而笔者以为，要想避免此种违法变合法之情形，首先应完善登记行为之撤销或依职权注销的规定。明确区分可依职权注销情形和可撤销情形。赋予登记机构一定程度的可撤销权限。其亦对于交易安全和物权稳定具有积极意义。姜明安教授曾归纳了无效行政行为的情形，其中包括行政机构受相对人胁迫或欺骗而为的行政行政行为。
笔者以为，此种欺骗具体到登记实务中，应涵盖提供虚假材料申请登记，但其并非当然无效，应属于可撤销之行为。应创设登记机构自主纠正或者通过行政监督程序予以纠正之可能。其次完善部门沟通机制，从业务关联部门上加强沟通协作，对于违法违规事项相互披露，互通信息渠道，一则可保障登记机构审核之真实性，提升审核能力，二则可使申请人忌惮行政处罚，一定程度上可规避虚假申请之发生。
编排/王淼
责编/张洁 微信号：zhengbeiqing0726