近年来，为遏制房价的过快上涨，上至国家层面，下至各级地方政府不断推出以“限购限贷”为主要内容的楼市调控政策，很大程度上维护了房地产市场的平稳健康。但与此同时，伴随而来的是由于限购限贷政策的影响出现了大量的房屋买卖合同纠纷。房屋买卖合同签订后，遇到限贷限购政策的影响，买房人不符合购房人资格或者无力支付提高的房屋首付款，此时该房屋买卖合同的效力如何？该合同如何解除？合同解除是否需要承担违约责任？本文围绕以上三个问题，针对合同没有明确约定的前提下做如下分析，与大家探讨。

一、房屋买卖合同签订后，遭遇限贷限购的楼市调控政策，合同效力如何认定？

有效的合同要件包括当事人具有民事行为能力和民事权利能力、意思表示真实、不违反法律和社会公共利益、具备法律、行政法规规定的合同生效的形式要件。同时有效的合同不存在《合同法》五十二条、五十四条的情形。所以只要当事人签署的房屋买卖合同符合以上的条件，自合同成立时就生效。

法律实务中，最让人感到困扰的是签订的房屋买卖合同违反限贷限购的楼市调控政策，是否会影响合同效力？答案是否定的。因为根据《合同法》司法解释（一）第四条：人民法院确认合同无效，应当以全国人大及常委会制定的法律和行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。而探究楼市调控政策的性质，其不是一种地方性法规、行政规章，更谈不上是法律和行政法规。所以仅仅房屋买卖合同违反楼市调控政策不影响合同的效力，该合同应为有效合同。

二、违反楼市调控政策的房屋买卖合同如何解除？

司法实务，存在以下几种观点：

第一种观点，楼市新政属于不可抗力，依据《合同法》第九十四条第（一）因不可抗力致使不能实现合同目的为由解除合同。笔者对此并不认同。根据《合同法》第一百一十七条第二款：“本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”。结合以上条文来对比楼市新政的情况。毋庸置疑，普通民众无法预见、无法避免楼市新政是否推出、何时何地推出。但楼市调控政策绝非属于完全不能克服的情况。如针对限贷政策，主要是通过提高首付比例，以此提高购房人的付款要求，提高购房的门槛。虽然通过房屋抵押贷款取得购房款是目前普通民众购房的主要融资手段。但并非唯一，购房人完全可以通过自筹资金、其他抵押贷款等方式筹集资金，来支付相应的购房款。当然面对目前楼市动辄数百万的房价，资金筹措可能难度很大，但绝非没有任何可能。针对限购政策，主要是通过对已有住房的个人或家庭直接否定其购房资格，让其不能实现登记过户。但限制购房对象与允许购房对象其实是可以相互转换的，而绝非固定不变。所以笔者认为楼市新政不属于不可抗力，不能据此为由行使法定解除权。

第二种观点，楼市新政属于情势变更，依据《合同法》司法解释（二）第二十六条情势变更为由解除合同。笔者对此亦不认同。《合同法》司法解释（二）第二十六条：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”。该规定确立了我国合同法上的情势变更原则。结合以上规定，笔者认为以“限购限贷”为主要内容的楼市调控政策不属于情势变更。首先“限购限贷”并不能直接引起房屋价格的明显起伏，继续履行不存在对一方当事人明显不公平的情况。其次情势变更原则主要针对经济形势、经济政策的巨大变化，是国家队经济生活直接干预，如突遇物价飞涨、经济危机等。再次从审判实务来看，楼市调控是否属于“情势变更”应以“个案认定”为原则，至少需要高级人民法院审核才能适用，一般很难获得通过。所以笔者认为楼市新政不属于情势变更，不能据此解除合同。

第三种观点：楼市新政是不可归责于当事人双方的事由，对买受人一方的履约能力造成重大影响，依据公平原则，可解除合同。

笔者认同第三种观点。这样处理的优点在于针对个案，考量楼市调控政策对于履约人的实际影响的不同给予差异化的认定，实现个案的公平合理。

立法层面，相关的法律规定也给予了确认。具体如下：1.《2011年全国民事审判工作会议纪要》第十九条：“对房屋买卖合同明确约定以按揭贷款方式付款，且买受人能够举证证明其确因首付款比例提高、贷款利率提高或不能办理按揭贷款等因素，导致无履约能力的，其以不可归责于双方当事人的事由为由请求解除合同，并要求出卖人返还收受的购房款或者定金的，可以支持。对合同未明确约定以按揭贷款方式付款的，买受人以信贷政策变化为由请求解除买卖合同的，原则上不予支持；但买受人举证证明订立合同时出卖人明知且接受其实际将以按揭方式付款的，人民法院应依据相关法律、司法解释的规定，审查其解除合同的理由是否成立。”2.《2015年全国民事审判工作会议纪要》第二十八条：“房屋买卖合同约定以按揭贷款方式付款，买受人以房贷政策变化不能办理按揭贷款导致无履约能力为由，请求解除合同，并要求出卖人返还所收受的购房款或定金的，经审查，买受人是否确因房贷政策变化而不能办理约定的按揭贷款的，一般应予以支持其诉请。房屋买卖合同签订后，由于住房限购政策的实施，当事人无法办理房屋所有权变更登记，买受人请求解除合同，并要求出卖人返还所收受的购房款或定金的，对其请求可予支持。”3.最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条：商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。4.部分高级人民法院有出台了相关规定，如《浙江省高级人民法院民一庭关于审理房地产市场调控政策影响的房屋买卖合同纠纷案件的若干意见》第二条：“纯粹因受限贷、限购、禁购等调控政策的直接影响，合同确实无法继续履行的，不属于“不可抗力”，一般应认定属于《解释》第四条、第二十三条规定的“不可规责于当事人双方的事由”，当事人据此请求解除合同的，可予支持，但当事人另有约定的除外”。

三、受楼市调控政策影响，房屋买卖合同解除后是否需要承担违约责任？

针对该问题，笔者首先认为应该考量楼市调控政策对于合同解除的影响程度。当事人的免责范围只能限于因楼市调控政策造成的违约才能予以免责。如房屋买卖合同签订后，买受人未在约定的履行期限内履行合同义务，后遇楼市调控政策，合同无法履行而解除的。此时买受人要求免除违约责任的，人民法院则不应予以支持。其次应区分不同的购房需求。对此《2011年全国民事审判工作会议纪要》第二十一条有明确规定：人民法院对因国家宏观调控政策调整导致双方当事人解除房屋买卖合同后的损失，应适当区分基本住房、改善性住房和投资性住房予以公平处理，依法保护普通民众特别是弱势群体和低收入阶层的利益。对购买基本住房或改善性住房的，出卖人在解除合同后请求买受人赔偿损失的的，原则上不予支持；对购买投资性住房的，出卖人在合同解除后请求买受人承担相应补偿责任的，人民法院应当依据公平原则进行处理，合同约定定金的．补偿数额原则上以定金数额为限，没有约定定金的，原则上不超过合同标的额的10%；对购买投资性住房的，应依据合同法的相关规定处理。

最后，笔者建议在目前房价持续上涨的背景下，新的楼市调控政策随时会落地实行。所以在房屋买卖合同的当事人在签订合同时，应该对该一情况做出预判，而在合同中做详细而明确的约定，防患于未然，切实维护自身的利益。