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不动产登记申请以权利人和义务人共同申请为原则，亦有特殊情形下可单方申请之例外。同时登记申请以到场申请为原则，即必须在登记机构办公场所提出申请，此亦是《不动产登记暂行条例》第十五条予以明确的：“当事人或者其代理人应当到不动产登记机构办公场所申请不动产登记。不动产登记机构将申请登记事项记载于不动产登记簿前，申请人可以撤回登记申请。”
而鉴于实践中申请人之需要，因特定原因而致申请人不能亲自到场申请登记的，当事人可委托他人代为申请。鉴于不动产登记事关物权稳定、交易安全以及产权人切身利益，委托他人代为申请不能一概不加限制，故而《不动产登记暂行条例实施细则》（以下简称《实施细则》）第十二条明确规定：“当事人可以委托他人代为申请不动产登记。代理申请不动产登记的，代理人应当向不动产登记机构提供被代理人签字或者盖章的授权委托书。自然人处分不动产，委托代理人申请登记的，应当与代理人共同到不动产登记机构现场签订授权委托书，但授权委托书经公证的除外。境外申请人委托他人办理处分不动产登记的，其授权委托书应当按照国家有关规定办理认证或者公证。”此条为关于不动产登记申请委托代理之规定，然而倘若不仔细研习，其中实则存在几处陷阱，稍有不慎便可能导致实务中受理出错或者有损申请人之利益。
笔者有意就自己对不动产登记中委托代理的几点理解及几个实务常见问题做展开探讨，因公证委托系当事人自愿出具，倘若申请人自愿提供经公证的委托书则自然应以受理，此文仅讨论经公证委托的除外情形。
委托书的形式
首先，授权委托必须是书面授权委托，因不动产登记的程序性要求，若非书面材料无法固定申请人之意思表示，且不利于后续登记材料的查询利用，故而此种委托排除了口头委托的形式。当然随着技术的升级，在不动产登记中，不排除影音视听设备的利用，然而笔者以为，此种以影音视听设备还原现场委托之情形应为书面材料所囊括，其为固定真实意思之情形再现，只是比之书面材料更为直接和具体。
其次，自委托书签订时空而言，委托书分为于登记申请前已然签订的委托和在登记机构签订的委托。
此两种委托的利用针对登记申请不同有所区别，依据《实施细则》第十二条规定，于登记机构现场签订的委托书其利用于自然人处分不动产而委托代理人申请登记的情形，其一限定了申请主体为自然人，其二限定了申请情形为处分不动产。之所以如此规定，主要基于处分不动产涉及权属变动或者设立负担和限制，关乎权利状况变化，对于交易安全影响较大之考虑。登记机构对于权利人处分之意思审核必须从严把握，故而需当事人亲自至登记机构签署授权委托，由登记机构工作人员当面核实授权之意思表示。
但是有人可能存在疑问，既然需要委托人和受托人共同至登记机构申请，委托人倘若能够亲至登记机构现场，委托还有何必要呢？实践中确实存在很多申请人同样的疑问，若能来现场，直接提出申请便可，委托还有何用？实践中存在申请双方在约定在某一时日共同申请登记的情形，而恰巧此时点，一方申请人不能到场，此时便可提前至登记机构委托一受托人代为申请。同时针对此情形，苏州提供了另一种解决模式，亦可有效解决当事人不能到场申请问题。
《苏州市国土资源局关于进一步规范不动产登记有关问题的通知》规定：“自然人因买卖等原因申请不动产转移登记，未委托代办申请登记的，因当事人境外学习、工作等特殊情形，双方当事人无法同时现场申请的，可分步现场向不动产登记部门提出登记申请。即可先行预受理一方当事人申请，另一方当事人应在约定期限内现场申请登记，转为正式受理。当事人提交的申请书等预受理相关材料暂由不动产登记部门保管。”
然而此种模式亦存在一定弊端，比如增设了预受理程序，加重了登记机构工作量，同时拉长了登记程序，倘若后一申请人迟迟不能按时到场提出申请，亦提升了登记机构保存相关资料之风险。至于事先签署的委托书，即未从登记机构签署的，在代理人代为申请时提交给登记机构的授权委托书，乃当事人私下的意思表示，虽未经登记机构当场认证，但其因多不涉及处分问题，不影响权利状况变化，且其委托书真实性由当事人自主承担，故而其可予以采用，但是登记机构仍应就委托书中委托事项，委托期限等重点内容加以审核，把控代理人是否存在超越代理权之情形。
可不当场签署委托书的常见情形
依据《实施细则》第十二条规定，除去自然人处分不动产申请登记的情形，其皆可由当事人提交事先签署的委托书予以办理。这些常见情形包括以下情形：
非自然人申请登记的，典型的如公司法人出卖房屋或抵押，由其授权公司员工办理即可；
补、换证业务不涉及权属变动的，因物权登记以登记簿记载为准，权利证书仅为产权人取得产权之符号，因故遗失或者污损的，委托他人代为申请补发或者换证于登记簿之记载并无影响，可由权利人委托他人办理。
不动产自然状况变动而申请变更登记的，同理，此情形下亦未对不动产权属之权利状况有所影响，故而宜可由代理人代为申请，且不用亲自至登记机构签署委托书。
新建商品房的首次登记后的转移登记，即转移给买受人的登记可由业主委托开发商代办，此委托书并不需要买受人亲自至登记机构签署，一则基于方便群众的考虑，此项业务多体量较大，且多为批量受理，简化流程有利于便利群众同时可减轻窗口压力。二则买受人为受让主体，代为申请风险较小，且新建商品房多具备备案信息，登记机构通过信息互通共享可以掌握买受人主体及相关合同资料，通过与合同签署主体比对，完全可以做到审慎之审查要求。
当然笔者所举仅为不动产登记申请中较为常见的情形，鉴于登记实务的繁复，难以穷尽各种形式，登记机构在把握申请人之委托是否需要现场申请时应把握《实施细则》第十二条之规定，把握申请人和处分两个关键点。对于处分之理解，宜自所有权的四个权能理解，即处分为对所有权之最终处置，涉及所有权之转移、权利负担等，同时鉴于谈及此处，便引发了几个问题，其一，设立权利负担，如较为常见的设立抵押是否属于处分行为？其二，针对预告登记权利此种并非所有权的登记类型，其放弃和转移行为等是否属于处分？用益物权、担保物权此类在所有权之上存在的物权，是否适用“处分”？其三、受让权利的主体是否当然可以全部私下委托，不到场申请？
把握《实施细则》第十二条引发的几个问题
其一，针对抵押的行为属性，其虽不转移抵押人对财产之占有，其利用抵押物之财产价值，借以担保债之履行，然而此种抵押直接对于抵押物之上设立了权利负担，并且倘若债务人将来不能清偿债务，则直接事关抵押物之被处分而用以清偿债务。故而抵押之设立实则为抵押财产附加了被处分之可能，此种可能对于所有权人之权益影响较之财产之直接被处分不可谓不重大。再之，自《实施细则》要求对于处分不动产要求现场签署委托书之立法目的出发，其出于转移、放弃等典型处分不动产之行为对权利人权益影响较大考虑，倘若存在虚假申请，嗣后又发生善意取得之情形，对于权利人之权益将造成无法回复之影响。故而其规定由登记机构审慎的把握委托人之意思表示，采现场签署委托的形式。排除提供私下委托而不能当面咨询或掌握权利人之处分意思。而针对抵押情形，亦存在将来可能被处分之虞，同时此种负担多伴随不动产时间较久，故而自目的性解释上，亦应将其与处分等同。此外，《城市房地产管理法》第二条明确将买卖、抵押和租赁作为交易行为，亦在一定程度上尊重了抵押与买卖的同等性质，纵使学理上存在争议，但就登记申请之委托而言，将其理解为处分，并无不妥。
其二，处分为所有权的四项权能之一，那么针对预告登记类型，其登记簿记载并非物权，实则为债权请求权，那么其是否符合处分不动产之定性呢？预告登记权利虽经法律拟制其具备登记能力，然而其本质上仍为债权，只不过其具备了类似物权的相似属性，倘若针对预告登记权利而为之处分，实则并非对不动产之处分，其在性质上仍为债权之处分，而债权遵从当事人意思自治之原则，但是如此并不能当然得出预告登记相关登记申请便可当然不经当面签署授权委托经代理人代为申请。因为预告登记其为将来取得物权之请求，其权利指向直接指向为物权之将来取得，而预告登记权利人之转移亦涉及将来物权取得之转移，故而笔者认为，涉及预告登记权利之转移或放弃的，亦应由权利人到场授权为宜。至于用益物权和担保物权，《不动产登记操作规范（试行）》表述为处分不动产，并未涵盖处分不动产权利，而物权法明确规定处分为所有权之权能，担保物权与用益物权均不具备，故而其针对担保物权和用益物权之登记申请，可不必遵从现场委托情形，当然基于前述，在不动产之上设立抵押的，应遵从现场委托。
其三，对于当事人受让不动产的，或者受让不动产权利的，其与处分不动产相对应，是否自然应排除在现场授权之外呢？笔者认为，此类情形，鉴于受让主体为权利取得，与交易安全影响较小，故而可以采私下委托之形式，然而在实务中，亦应准确把握委托之内容，对于委托书的载明事项应明确包括但不限于《不动产登记操作规范（试行）》1.9.1规定内容，如代理事项、权限和期间，委托人签名或盖章。但凡委托书并未明确的事项，代理人均不可为之，实践中有代理人代被代理人出具具结书以明确产权份额之情形，而委托书中如未明确具备此项权利，其均构成权利之滥用，故而应予以明确禁止。对于委托书之真实性可调取登记原始档案资料，通过比对笔迹予以审核，并明确告知代理人提供真实申请材料之义务及提供虚假材料之风险。必要情形下，可通过其他手段，如经通讯核实等核实委托人之授权委托之真实性。
新建商品房代为申请办理抵押登记的情形
实践中存在这样一种情形，许多新建商品房因诸多原因一直未办理登记，且存在抵押贷款，待其办理完向买受人的转移登记后，开发商是否尚可代为申请抵押？或者由银行代买受人即由抵押人代为申请，许多地方以其为批量业务为由，参照新建转移的批量代为申请模式，由开发商代为申请抵押，或者由银行代为申请抵押。
笔者认为此种操作并不妥当，首先其为买受人抵押情形，如前文所述，与处分无异。应依据《实施细则》第十二条到场签署委托。
其次，此类业务未及时办理登记多为原备案制度未实施之前，登记机构无从掌握相关信息，代为申请风险较大，宜从严把握，严格适用第十二条规定。但是基于高效便民原则，在实践中亦可灵活操作，对于当事人亲自到场办理转移登记时可提前签署委托或者具结，保障后续委托银行或开发商办理之真实性，其后由开发商或银行申请，此亦是分步模式的变通适用。
编排/孙亚超
责编/张雨 微信号：Ann199313