文/刘睿娟 北京市兰台律师事务所
来源/微信公众号 兰台房地产法评
央产房由于其特殊性，上市交易的一般流程与普通商品房交易相比较为复杂，在交易过程中往往会因为某些手续难以办理而导致合同履行出现问题。因此在买卖央产房时，买卖双方应对相应交易流程、交易风险及应对措施有所了解，以避免不必要的损失。
一、央产房上市交易流程
（1）什么是央产房
所谓“央产房”，依据《国务院机关事务管理局、中共中央直属机关事务管理局关于印发中央在京单位已购公有住房上市出售管理办法的通知》（2003年8月14日国管房改[2003]165号）（“《央产房出售办法》”）第二条规定，是指中央在京单位已购公房，即指职工按房改成本价或标准价（含标准价优惠办法）购买的原产权属于中央在京单位的公有住房。以及职工根据国家政策，按照房改成本价或者标准价购买的由中央在京单位建设的安居工程住房和集资合作建设的住房。而相应地，“央产房上市”，则是指央产房首次进入市场出售。
前述“中央在京单位”，依据《央产房出售办法》第十七条规定，包括党中央各部门，全国人大机关，全国政协机关，最高人民法院，最高人民检察院，国务院各部委、各直属机构，各人民团体，及其所属单位。此外，住房制度改革归口国务院机关事务管理局（以下简称国管局）和中共中央直属机关事务管理局（以下简称中直管理局）管理的中央在京企业，及其所属单位已购公房上市出售，也按该办法的规定执行。
（2）不得按《央产房出售办法》上市交易的央产房
不得按《央产房出售办法》上市交易的央产房：部级干部住房；超标而未经处理的住房；按房改政策规定属不可售住房但已向职工出售的住房；涉及国家安全、保密的特殊部门的住房，党政机关、科研部门及大专院校等单位在机关办公、教学、科研区内的住房，原产权单位认为不宜公开上市出售的，应报交易办公室备案，并在职工住房档案中注记；法律、法规规定的其它不得上市出售的已购公房或与原产权单位有特殊约定的已购公房（规定住满五年内容的除外），应按法律、法规规定或与原产权单位的约定执行。
（3）央产房上市的主管部门及定点交易机构
央产房上市的主管部门：国管局、中直管理局。国管局和中直管理局成立在京中央和国家机关住房交易办公室（以下简称交易办公室），负责为中央在京单位已购公房上市出售提供住房档案等信息服务和政策咨询，监管交易活动，收集、记录交易结果并向原产权单位及职工所在单位反馈。
定点交易机构：交易办公室选择三家以上符合条件的房地产中介机构，作为中央在京单位已购公房上市出售的定点交易代理服务机构（以下简称定点交易机构），承担中央在京单位已购公房上市交易的代理服务工作。交易办公室定期公布定点交易机构名单。
（4）央产房上市交易流程
第一，产权人至交易办公室进行职工住房档案审核。审核时，产权人应提供：产权人身份证；产权人配偶身份证；房屋所有权证；原始购房合同；物业费与供暖费结清证明。并根据《国务院机关事务管理局关于在京中央单位已购公房上市出售有关问题的通知》（国机房改〔2012〕29号）规定，填写《在京中央单位已购公房变更情况登记表》（“原《中央在京单位已购公房上市出售登记表》更名为《在京中央单位已购公房变更情况登记表》”），领取《在京中央单位已购公房变更通知单》。出售人没有建立住房档案的，应当补建住房档案。
注意事项：购房合同丢失的，可到原产权单位或房屋所在区县房地局调出原始购房合同，复印后加盖原产权单位或房屋所在区县房地局公章；原产权单位与产权人未签订购房合同的，原产权单位应开具无购房合同证明，并注明单位经办人及联系电话。
此外，出售按标准价或优惠价购买的房屋，需先到房屋原产权单位补交成本价款。房屋位于东城、西城、海淀、丰台或石景山区，由原产权单位开具已补交成本价款证明，到各城区房地局将房产证所载明的房屋性质变更为“已购成本价房”后，按要求到交易办公室办理上市出售手续。房屋位于朝阳区的，由原产权单位向交易办公室开具已补交成本价款证明，连同其他必须提交的材料，按要求到交易办公室办理上市出售手续。
第二，出售人与买受人签订《房屋买卖合同》，买受人可根据实际情况办理按揭贷款手续。
第三，办理过户手续。前述登记表经核对无误的，出售人可到房屋所在区、县国土房管局交易管理、权属登记部门办理过户手续，也可委托定点交易机构代为办理房屋买卖以及交易过户手续。并提供以下材料：房屋所有权证书；房屋共有权人同意出售的书面意见；身份证或者其它有效身份证明；与原产权单位签订的公有住房买卖合同；与买受人签订的已购公房买卖合同；物业费、供暖费清结证明。
第四，买受人与供暖、物业部门重新签订协议。已购公房上市出售后，买受人应与该房屋的供暖、物业部门签订新的协议，新发生的供暖、物业管理等费用由买受人承担，原产权单位及出售人所在单位不再承担该房屋的上述费用。房屋的公共维修基金按有关规定执行。
第五，买卖双方缴纳税费，领取新的房产证。
二、案例分析：出卖人拒不配合办理央产房过户手续的法律后果
【案情简介】
翟某系海淀区14号房屋的所有权人，该房屋为中央在京单位已购公有住房，原房屋产权单位为某集团公司。2012年10月13日，经某经纪有限公司居间，姚某代翟某（出卖人，甲方）与董某（买受人，乙方）签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》，约定翟某将14号房屋出卖给董某，成交价为250万元，此外还约定：甲方应于2012年12月3日前取得《中央在京单位已购公房上市出售登记表》。2013年5月中旬，姚某口头向某经纪公司的员工王某表示要将14号房屋价格上涨，但后双方未就涨价事宜达成一致。之后，翟某未办理取得《中央在京单位已购公房上市出售登记表》，亦未向董某提出要求顺延该登记表的办理时间，导致双方未进行网签，董某未支付首付款，双方亦未办理贷款手续及房产过户手续，双方因此产生纠纷。董某将翟某诉至法院，请求判令继续履行合同。
【争议焦点】
涉案央产房是否具备上市交易的条件？买卖合同是否应继续履行？
【法院判决】
在庭审过程中，翟某当庭表示无法提供其与某集团公司的房屋买卖合同契约及相应的购房发票、凭证等用以核实房屋原值的材料，亦明确表示不同意继续办理14号房屋的央产房上市交易登记手续。
法院认为，双方当事人签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》系双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。依法成立的合同受法律保护。双方当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
法院向某集团公司发出协助调查函，某集团公司复函内容为：“原告董某诉被告翟某房屋买卖合同纠纷一案，被告翟某已按房改政策购买，属私产，按照相关规定，符合上市交易条件。我单位执行法院的判决，协助配合办理该房屋的上市交易相关手续。特此复函。”故一审法院认为，本合同不存在不能履行的障碍，董某要求翟某继续履行双方所签订的房屋买卖合同之请求，于法有据，予以支持。二审亦维持原判。
本案中，出卖人由于与买受人就涨价事宜未达成一致，故拒不提供央产房过户相关资料，认为涉案房屋不具备上市交易条件，拒不配合办理过户手续，构成违约，应当承担相应责任。
三、央产房上市交易的法律风险防范
对买方而言，购买央产房应注意的问题：1.审查房屋是否属于按照《央产房出售办法》规定不得上市交易的类别；2.审查房屋是否符合上市交易条件，即应在签订房屋买卖合同之前，要求卖方提供房屋已符合可出售条件的证明，提供《在京中央单位已购公房变更通知单》等相关证明资料；防止房屋将来出现无法过户的风险。
对于卖方而言，出售房屋时应注意的问题：1.确保所售房屋符合上市交易条件，并按照房屋买卖合同的约定协助买受人办理过户手续，防止因房屋无法过户而对买受人承担违约责任等；2.关于房屋价款，应在签署房屋买卖合同时即与买受人协商一致，如果合同签订后再变更价款，则可能难以与买受人达成一致而导致无法获得更高收益。
实习编辑/雷彬
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