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《人民法院案例选》曾刊登一案，事因当事人未缴纳登记费而导致登记业务一直处在审核环节，导致其后房屋被查封，登记机构却因申请人未履行缴费义务而免责。此案为四川成都中院作出的（2015）成行终字第89号“李某与某房管局行政登记案”。

其案情不再赘述，笔者本文有意以其为引，探讨登记费缴纳时点在实务中的具体操作，以及其不同时点对登记机构责任承担之影响。成都中院的行政诉讼案件其指导意义在于明确了登记申请人缴纳登记费的义务，同时亦明晰了登记机构责任承担的转移时点。因申请人未缴纳费用，登记机构不予核准登簿的，此段时间发生涉案房屋被限制处分的，责任由申请人自己承担。从这则案例中可以引申出几个相关问题，其一，登记费缴纳是否有法定时间点？实务中登记机构又是如何操作的？不同的缴纳时点对又何利弊，对登记机构责任之承担又何影响呢？

物权法规定了不动产登记费按件收取，同时原房屋登记办法十六条亦明确了缴费为申请人义务：“申请房屋登记的，申请人应当按照国家有关规定缴纳登记费。”2016年12月发改委会同财政部下发《关于不动产登记收费标准等有关问题的通知》，依据《物权法》授权明确了登记收费标准，然而其中亦未明确收费时点。

那么登记费到底应在何时予以收取呢？实务中其操作模式可谓各个登记机构皆有不同，但大抵存在以下几种操作模式：其一，窗口受理之后，针对材料真实和完整进行初步审核，向申请人出具缴费单，此时申请人缴费并凭缴纳凭证领取受理单，至此缴费义务完成，只待其申请经审核通过后登簿发证。其二，窗口受理进行初步审核，材料完整真实则出具受理单，待登簿发证后申请人再至登记机构缴费并领取产权证书。其三，窗口受理后出具受理单，经初审复审等环节，至登簿环节。申请人可自主选择何时缴费。

此三种模式可谓各有利弊。受理与收费一并收取，其优点在于督促申请人缴费义务及时履行，保障国家财政税费收入。避免申请人怠于缴费的问题发生。其缺点在于倘若发生申请人主动撤回或者经审核发现存在不予受理情形的，则产生登记退费问题，然而行政事业性收费退费较为繁琐，易导致一些群众不满情绪滋生，从而影响工作。同时受理时便收缴费用，则申请人之主要义务已经履行完毕，倘若登记机构因故未于规定时间内办结而导致所涉不动产被司法机构限制处分的，则登记机构便难以免责。

第二种模式在领证之时缴纳费用虽然免去了因申请人撤回或其他情形导致退费之繁琐，但是倘若申请人怠于履行缴费义务，拖延不领取产权证书，那么势必加重登记机构的负担，其保存产权证书成本及风险加剧，财政收入亦难以保障。实务中许多抵押业务，尤其是民间借贷业务，申请人登记申请被受理之后，至登簿出证其抵押权便已生效。证书领取与否实则并无实际意义。这便容易导致申请人怠于领取证书并缴纳费用。同时倘若所涉不动产涉及纠纷被法院查封的，而所涉不动产未缴纳费用便予以登簿的，存在程序失当情形，登记机构便极有可能而因此涉诉。

第三种情形将缴费义务限定在登簿之前，可以免除因未缴费而登簿的程序失当问题，同时亦可避免退费之繁琐，但是何时可以缴费的通知如何传达，申请人申请后需再次至登记机构缴费，不免增加申请人负担。故而如何优化此种程序将是关乎登记机构责任之承担与申请人便利及其义务完全履行的关键。

笔者以为费用缴纳之时点与登记机构责任密切相关，自文首案例可知，缴费为申请人法定义务，在其义务未履行之前，登记机构因故未能办结或此段时间所涉不动产被限制处分之风险在申请人一方。登记机构并不承担责任。故而费用缴纳宜于登簿之前，申请人之申请经审核通过后为宜。一则免因材料审核不通过而未予受理或申请人撤回情形下退费之繁琐。在审核之后予以核准之前收费符合权利义务匹配原则，登记机构履行审核职责，针对真实完整材料予以出具缴费单，申请人履行缴费义务使得权利义务相匹配。

其二，登记机构亦可免除因预先收费而导致的风险提前转移及责任承担。在登簿之前申请所涉标的不动产被限制处分本非登记机构所能掌控，若将缴费义务时点在审核后登簿前设置可极大限度避免登记机构审核滞后所致限制处分风险。比如甲申请转移登记将其名下房屋转移给乙，登记机构予以审核后通知甲乙缴费，在缴费前此段期间内法院针对标的不动产进行了查封。因申请人尚未履行缴费义务，则依据裁判规则，尚不能进入登簿及发证环节，依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十五条规定：“查封、扣押、冻结协助执行通知书在送达登记机关时，登记机关已经受理被执行人转让不动产、特定动产及其他财产的过户登记申请，尚未核准登记的，应当协助人民法院执行。人民法院不得对登记机关已经核准登记的被执行人已转让的财产实施查封、扣押、冻结措施。”尚未核准登记，仍为原权利人甲之财产，故而其作为被执行人其财产予以查封并不不当。而倘若登记机构受理时一并收费，其后因登记机构工作滞后，在规定的三十个工作日时限内未予以核准登记，至三十一日后法院对所涉不动产进行了查封，登记机构无法对抗法院的强制执行，故而因其滞后登簿对申请人造成的损失，便无可避免的由登记机构承担了。

诚然此种模式有其利好，然在实务操作中尚需明确几个问题。登记机构受理与缴费不同步时如何尽最大限度的方便申请人，免于重复往返之繁琐的解决办法。登记机构向缴费义务人发出缴费通知应主动为之还是受理时一次告知由申请人自主查询可以缴费之时点？如若采主动通知方式，申请人履行缴费义务与涉及不动产查封为同日的如何理清其先后顺序。

针对问题一，可采灵活多变的方式，如委托收费或者转账汇款等方式与窗口收费同步进行，以方便群众选择。

问题二，若主动通知未免加大工作量，对许多登记机构来说是难以实现的，但是可通过研发互联网及手机服务平台，并可通过与通信商合作的方式通过其传达缴费通知，便科极大减轻登记机构的负担。若采受理时告知其自主查询模式，需具备查询平台，可由申请人自助查询，并在审核后具备缴费条件时通过查询平台个人信息界面予以明示。同时登记机构应在受理时明确告知缴费义务人缴费义务，若因未及时缴费导致所涉标的不动产被限制处分的，其责任承担亦应明确告知。必要时可在询问笔录中增加此项，由缴费义务人签字表明知悉。

问题三，如若发生查封文书送达时点与缴费时点为同日的，窗口收费以收到义务人费用为时间为准，具体可以出具缴费凭证时间为参考，转账或汇款以到达登记机构指定账户时间为准。当然这其中亦应明确登记机构在收到义务人已缴费款项后的立即登簿义务，如若因缴费义务履行完毕与登簿未及时而至查封的，登记机构亦难以免责。故而对登记机构相关工作岗位的联系要求颇高，收费岗将义务人已缴费情形及时传达，登簿岗随即完成登簿以期尽量减少此期间的时滞，方能有效规避风险。

编排/李玉莹

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