新三板挂牌业务的最终目的是为企业设计适合的挂牌方案并出具法律意见书，而这一切的前提在于清晰的了解企业的各方面状况。如果在尽职调查层面出现纰漏，势必会影响后续工作的质量甚至挂牌的成败。
因此，Thaw团队*针对尽调过程中的常见问题对每个审核要点做了知识穿透，整理成文。以期帮助读者准确完成尽调工作，提高尽调效率。
第四期介绍的审核要点是土地使用权出资，当目标公司有股东以土地使用权出资时可参考本文的审查及解决方式。
本文由thaw团队向无讼阅读独家供稿，转载请注明作者与来源
一、常见形态
根据股转系统要求，我们在实务中重在审核以下内容：
二、审阅文件及方法
实务中，我们以股转系统要求为导向查阅相关文件：
三、解决方案
实务中，我们可以采取以下解决措施：
（1）城市规划区内集体所有的土地应当先依法征为国有土地后方能作为出资。
农村和城市郊区集体所有的土地（除法律规定属于国家所有的除外），应当经县人民政府登记注册，核发证书，确认所有权后方能作为出资。
（2）划拨土地使用权并不是企业的财产，企业无权对其进行转让、出租、抵押等处分，所以企业不能单纯以划拨土地使用权作价入股。企业可通过以其所有的在划拨土地上建筑的厂房等建筑物或其他附着物作价出资，来促使划拨土地使用权被动作价出资。这种被动式流转可以通过两种方式来实现：一是国家先收回划拨土地使用权，再进行作价出资或者入股，国家成为新企业的股东。二是原划拨土地使用权人按照有关规定签订土地使用权出让合同，并补交或以转让所获收益抵交土地使用权出让金，原划拨土地使用权人成为新企业的股东。
（3）对于没有评估或者评估价值虚高的股权出资，公司应委托具备评估资质的评估机构进行评估、或重新评估，估值虚高的最后由该股东补足出资。
四、参考案例
实务中，我们可以参考以下典型案例：
案例一：翔宇药业（832276）：土地使用权出资未办理过户手续
案情简介：
2002年12月份翔宇集团以土地使用权对公司进行增资，增加注册资本1,135万元，但其后一直未能办理完成本次增资的土地使用权的过户手续。
解决措施：
以现金出资置换土地出资。2007年8月公司以现金出资的方式将1,135万元土地出资部分予以置换，弥补了出资瑕疵，不会对挂牌造成障碍。
（1）召开股东会。2007年8月13日，翔宇有限召开股东会，会议决议以现金1,135万元作为出资，置换土地使用权。
（2）出具验资报告。2007年8月14日，山东大宇有限责任会计师事务所出具了《验资报告》，确认翔宇有限已收到翔宇集团缴纳的注册资本1135万元，出资方式为货币。
（3）变更登记。2007年9月10日，翔宇有限办理完此次出资置换的工商变更登记。
案例二：同人泰（836978）：土地出资合法合规
案情简介：
2002年12月24日，同人泰有限召开股东会，全体股东经审议一致同意将公司的注册资本由167万元增加至1100万元。新增的933万元注册资本中，883万元是以国有土地使用权增资。
解决措施：
（1）出资内容真实有效。同人泰有限就本次用以出资的土地，于2002年12月27日取得10本"工业"用途国有土地使用证。
（2）土地使用权的真实性、充足性、与公司经营的关联性。本次出资的土地用于出资时已经评估，并办理了验资，同人泰有限也去的了国有土地使用权证书。上述土地均始终用于公司的生产经营，目前处于为公司生产经营所形成的债务提供抵押担保的状态中，不存在出资不实、向关联方输送利益等损害公司利益的情形。
（3）实物出资合法合规，经过了评估、验资、权属转移手续。同人泰有限本次股东对公司的增资已办理了评估手续，由当时有从业资格的评估机构出具了《评估报告》，确定了用以出资的无形资产的评估价值；且经当时有从业资格的会计师事务所审验后出具《验资报告》；同人泰有限亦经内部审议后，依照有关规定及时办理了将土地使用权权属转移过户登记至同人泰有限名下的土地使用权变更外部登记手续，并报工商登记主管机关备案登记。
五、涉及法条
1.《中华人民共和国公司法》(1993年12月29日第八届全国人民代表大会常务委员会第五次会议通过1999年12月25日第九届全国人民代表大会常务委员会第十三次会议第一次修正2004年8月28日第十届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议第二次修正2005年10月27日第十届全国人民代表大会常务委员会第十八次会议修订2013年12月28日第十二届全国人民代表大会常务委员会第六次会议修订自2014年3月1日起施行)
第二十七条 股东可以用货币出资，也可以用实物、知识产权、土地使用权等可以用货币估价并可以依法转让的非货币财产作价出资；但是，法律、行政法规规定不得作为出资的财产除外。
对作为出资的非货币财产应当评估作价，核实财产，不得高估或者低估作价。法律、行政法规对评估作价有规定的，从其规定。
《中华人民共和国公司法》（由中华人民共和国第十届全国人民代表大会常务委员会第十八次会议于2005年10月27日修订通过，自2006年1月1日起施行。）
第二十七条 股东可以用货币出资，也可以用实物、知识产权、土地使用权等可以用货币估价并可以依法转让的非货币财产作价出资；但是，法律、行政法规规定不得作为出资的财产除外。
对作为出资的非货币财产应当评估作价，核实财产，不得高估或者低估作价。法律、行政法规对评估作价有规定的，从其规定。
全体股东的货币出资金额不得低于有限责任公司注册资本的百分之三十。
《中华人名共和国公司法》（全国人民代表大会常务委员会关于修改〈中华人民共和国公司法〉的决定》已由中华人民共和国第十届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议于2004年8月28日通过，现予公布，自公布之日起施）
第二十四条 股东可以用货币出资，也可以用实物、工业产权、非专利技术、土地使用权作价出资。对作为出资的实物、工业产权、非专利技术或者土地使用权，必须进行评估作价，核实财产，不得高估或者低估作价。土地使用权的评估作价，依照法律、行政法规的规定办理。
以工业产权、非专利技术作价出资的金额不得超过有限责任公司注册资本的百分之二十，国家对采用高新技术成果有特别规定的除外。
2.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》（于2010年12月6日由最高人民法院审判委员会第1504次会议通过，自2011年2月16日施行）
第八条 出资人以划拨土地使用权出资，或者以设定权利负担的土地使用权出资，公司、其他股东或者公司债权人主张认定出资人未履行出资义务的，人民法院应当责令当事人在指定的合理期间内办理土地变更手续或者解除权利负担；逾期未办理或者未解除的，人民法院应当认定出资人未依法全面履行出资义务。
第九条 出资人以非货币财产出资，未依法评估作价，公司、其他股东或者公司债权人请求认定出资人未履行出资义务的，人民法院应当委托具有合法资格的评估机构对该财产评估作价。评估确定的价额显著低于公司章程所定价额的，人民法院应当认定出资人未依法全面履行出资义务。
第十条 出资人以房屋、土地使用权或者需要办理权属登记的知识产权等财产出资，已经交付公司使用但未办理权属变更手续，公司、其他股东或者公司债权人主张认定出资人未履行出资义务的，人民法院应当责令当事人在指定的合理期间内办理权属变更手续；在前述期间内办理了权属变更手续的，人民法院应当认定其已经履行了出资义务；出资人主张自其实际交付财产给公司使用时享有相应股东权利的，人民法院应予支持。
出资人以前款规定的财产出资，已经办理权属变更手续但未交付给公司使用，公司或者其他股东主张其向公司交付、并在实际交付之前不享有相应股东权利的，人民法院应予支持。
3.《关于加强土地资产管理促进国有企业改革和发展的若干意见》(1999年11月25日国土资源部发布)
三、明确土地权益，显化土地资产，理顺财产关系，加强土地资产运营监管将国有企业改革和发展与完善土地资产处置方式、明确土地权益结合，降低企业改革成本，促进国有企业综合运用多种方式实现土地资产价值。
(一)深化土地作用制度改革，完善和协调出让、租赁、作价出资(入股)、授权经营等不同处置方式之间的权责关系，降低国有企业土地资产配置的直接成本。国有企业改革时，可按规定自主选择土地资产配置的直接成本。国有企业改革时，可按规定自主选择土地资产处置方式，鼓励以货币、资本、股本等多种形态综合实现土地资产价值。
(二)土地资产处置时，要考虑划拨土地使用权的平均取得和开发投入成本，合理确定土地作价水平。采用授权经营、作价出资(入股)方式处置土地资产的，按政府应收取的土地出让金额计作国家资本金或股本金。
(三)进一步明确国家作价出资(入股)和授权经营土地使用权的权益。以作价出资(入股)方式处置的，土地使用权在使用年限内可依法作价出资(入股)、租赁，或在集团公司直属企业、控投企业、参股企业之间转让，但改变用途或向集团公司以外的单位或个人转让时，应报经土地行政主管部门批准，并补缴土地出让金。
(四)国有土地资产进入企业资产的财务处理及土地资产监管办法，由我部商财政部确定。在有关规定出台前，各地可指定专门机构进行土地资产管理，有关规定出台后，再按统一办法进行财务处理及资产监管。
本期执笔：
Thaw律师团成员 肖勇
法律知识工程师 庄兮
*Thaw团队
Thaw是由罗毅、王越、刘倩三位律师共同创立的一个全新法律服务协同及知识管理平台。
Thaw是一个英文单词，意为融化、解冻，破解坚冰；
Thaw是一个机制，在新的体系建立全新法律服务协同方式及知识管理方式；
Thaw是一个模式，未来将建立无边界团队，律师将共同协作开发并完成项目，也将共同工作学习，打破空间和距离的局限；
联系人：罗毅 大成律师律师事务所合伙人、thaw联合创始人 微信号：mister_lawyer
编辑/张洁