甲于2004年自乙处购买了一处房屋，并办理了产权转移登记，同时针对该房屋配套车库，甲与乙私下签署了一份买卖协议，甲一直使用至今。其后至2016年甲将该处房屋转卖给丙，丙询问该处房屋配套车库是否有产权证，甲答复并无产权证。随后，丙经查询得知该处车库已经办理了权属证书，但现车库处于查封状态。甲此时方知晓实情，但因处于查封状态，已无法申请乙配合转移。

车库买卖协议之效力

此本案来看，乙在明知车库存在产权登记情况下，却不予告知，仅与其私下签订一份买卖合同，具备隐瞒之故意。倘若其告知甲车库存在产权登记，则甲肯定会要求其配合办理权属转移，将车库登记至自己名下。依据《合同法》第五十四条规定：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。”

 

及《合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”自合同效力而言，车库买卖协议基于双方真实意思表示，并无效情形，故而应为有效，但属于合同法第五十四条可撤销之情形。甲与乙私下签订车库买卖协议，是基于车库没有权属登记的认识，而倘若乙明确告知，则甲势必选择通过不动产交易机构进行交易并办理权属登记的形式，而是否能够权属登记事关物权之保障效力，可见甲基于车库买卖存在重大误解。而乙之隐瞒造成甲不能办理权属登记，明显有为诚实信用原则，并显失公平。

依据《合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”甲可主张赔偿责任。然而基于房屋买卖习惯来看，在买卖房屋之前，基于房屋的权属状况自然状况的了解买方亦有一定责任主动调查，然而甲基于自己惯常认知，并未针对此车库的权属状况进行调查，可谓存在一定的过错，故而亦应承担一定责任。

对抗强制执行之救济途径

依据前文所述，甲可以要求乙退还车库购买款项并要求其赔偿损失，倘若甲并不想解除车库买卖合同，其仍有继续使用此车库之需求，但车库产权登记仍在乙名下，且已经查封而被限制处分，那么甲应如何对抗法院之查封呢？依据《民事诉讼法》第二百二十七条规定：“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”

 

此为案外人执行异议制度及案外人申请再审和执行异议之诉之条款，同时《最高人民法院<关于适用民事诉讼法>的解释》（以下简称《民诉法解释》）第三百零五条第（一）项规定：“案外人的执行异议申请已经被人民法院裁定驳回；”可见在执行异议被驳的情形下，案外人仍可以提起执行异议之诉实行救济。至于前置程序的执行异议，案外人可以基于实体权利提出排除执行异议，也可以一并提起以利害关系人的身份提出执行异议。

 

依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《异议和复议规定》）第八条规定：“案外人基于实体权利既对执行标的提出排除执行异议又作为利害关系人提出执行行为异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定进行审查。”本案之中甲已与乙签订车库买卖协议，但未经转移登记，即从不动产登记簿上来看其并非权利人。

 

而《异议和复议规定》第二十四条规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”第二十五条规定：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断……”足见其以实体权利提出执行异议存在被被驳回之可能。

 

然而《异议和复议规定》第二十八条又规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”故而，甲作为车库买受人需提供其车库买卖协议及支付价款凭证和已经合法占有车库之证据，同时未经办理权属登记之理由系因乙隐瞒车库能够产权登记所致，而非甲之原因便可得向法院依法提请执行异议以排除执行。

房屋买卖中信息查询的重要性

通过这个案例足见在房屋买卖之前，针对房屋信息查询的重要性，尤其是在房屋买卖中处于弱势的买方。在购买时针对所涉房屋的相关信息均应仔细查询。

 

通过查询一则可以明晰所涉不动产之产权状况，排除出卖人为非真实权利人处分的情形及是否存在其他共有人之情形，以排除出卖人之权利瑕疵，二则可排除查封、抵押及预告、异议登记及租赁等限制情形，明确风险，防止损坏扩大。其三通过查询可了解房屋自然状况、面积、界址及历史年份，使用情况及是否存在其他影响买方购买意愿之情形。具体自信息的来源和分类，可细分为权属状况信息、物业状况信息及自然状况信息。针对不同的信息获取及查询有必要通过不同的渠道获知，而针对相关信息的披露义务亦有必要在合同中予以明确。同时作为律师在指导买受人签订相关买卖合同之时，亦应重视当事人对信息的查询的提醒。

针对权属状况信息，及自然状况，买方可以利害关系人的身份进行查询，《不动产登记暂行条例》第二十七条第一款规定：“权利人、利害关系人可以依法查询、复制不动产登记资料，不动产登记机构应当提供。”《不动产登记暂行条例实施细则》九十七条规定：“国家实行不动产登记资料依法查询制度。权利人、利害关系人按照《条例》第二十七条规定依法查询、复制不动产登记资料的，应当到具体办理不动产登记的不动产登记机构申请。权利人可以查询、复制其不动产登记资料。因不动产交易、继承、诉讼等涉及的利害关系人可以查询、复制不动产自然状况、权利人及其不动产查封、抵押、预告登记、异议登记等状况。”

 

可见通过查询登记簿足可了解抵押、查封等限制情形，及房屋自然状况，面积、界址等。其中针对房屋是否存在租赁的情形，因各地租赁管理与不动产登记可能分属不同部门，且房屋租赁备案的较少，故而有必要通过物业予以查询住户登记情形，或者直接现场查看以排除租赁情形。物业情况及其他潜在信息，可通过走访调查的形式予以查询，比如有些所谓的“凶宅”是无法通过查询获知的，必须通过走访调查方可能获知。针对案例中车库此类特殊的房屋附属设施之买卖，同样应掌握其产权状况、自然状况、物业状况，以最大限度的排除风险，减少纠纷发生之可能。