文/李文耀 江苏苏扬律师事务所
本次由作者向无讼阅读供稿

案例：2014年12月4日，高某与房产开发商签订《商品房买卖合同》，合同总价508984元，约定交房时间为2015年7月15日，若出现逾期交房超过90天，高某有权解除合同并要求开发商承担日万分之一点五的逾期交房违约金。合同签订后，高某依约缴纳房屋首付款158984元，并于2014年12月15日与银行签订《个人贷款借款合同》，办理了银行按揭350000元，还贷至今。因该房屋直至2016年7月22日才取得《竣工验收备案表》，开发商逾期交房超高90日。高某以逾期交房为由诉至法院，要求解除合同，退还购房款及赔偿相应的逾期交房违约金。

这是一个看似简单的商品房预售合同纠纷案，实际上涉及了高某、开发商、银行三个主体，包含了高某与开发商间的买卖合同关系、高某与银行的借贷关系以及涉案房屋的抵押问题。因此，在律师书写诉状和法院审理过程中出现了诸多差别，笔者想通过这个案件以及对请求权基础的分析为律师代理该类型案件提供思路。

现在司法实践存在以下两种观点：

第一种诉讼请求书写思路为：要求解除商品房买卖合同；退还全部购房款508984元；要求支付逾期交房违约金，违约金计算分为两部分，其中首付款158984元×11天×万分之一点五，第二部分总购房款508984×万分之一点五×违约天数(自付清所有房款之日2014年12月15日算至实际支付之日止）。

第二种诉讼请求书写思路为：把银行列为第三人参与诉讼；要求解除商品房买卖合同；退还购房款至实际支付之日止，此处的购房款包括首付款158984元和高某已偿还的银行按揭本金及利息；解除高某与第三人银行的借款合同，剩余银行贷款由开发商承担；要求支付逾期交房违约金，违约金支付标准同上。

两种诉讼思路中关于解除买卖合同问题上没有争议，根据《合同法》第93条及97条均可解决。不同点在于如何处理银行按揭的问题。笔者代理过的该类案件均采用第二种诉讼思路，但是每个法院和法官的审理结果不一样。有的法官认为不要把银行按揭贷款问题列进来，直接按照第一种思路依裁量权下了判决，而且这种判决思路是法官普遍采用的。第二种诉讼思路也被一些法官采信，判决结果也是按照笔者拟定诉讼请求判如所请，开发商上诉至中院被驳回，维持原判。

不难发现，第一种诉讼思路中存在一个问题。看似根据《商品房买卖合同》的约定出现逾期交房达到解除条件的只要解除合同、退还购房款和支付相应违约金即可。实质上，如果存在银行按揭的话，只解除购房合同，房屋上设立的抵押权依旧存在，该房屋无法上市进行二次销售，房产开发商的利益就得不到有效保障。如果借款人未及时还款，该房屋还有被拍卖的风险。

因此，在办理该类案件中找到好的思路就能节省诉讼资源并为委托人争取最大的利益。关于追加银行为第三人的请求权基础为《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》对该问题做出了明确的相关规定：

第二十四条：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”

第二十五条：“以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。

商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”

应该说根据最高院关于审理该类案件的《司法解释》的相关规定能够有效的处理案件的难点。第24和25条明确规定了商品房买卖合同解除的同时，可以追加银行为第三人参与诉讼，同时要求解除相应的个人借款合同。该条规定为我们执业律师代理以及法院审判提供了依据。

虽然现在的司法实践审理此类案件思路仍旧没有统一，即便是审判法官也存在按照两种思路去判决，但是相信在我们共同的努力下，会找到统一路径，节约诉讼成本从而解决纠纷。