文/陈桂平 上海市建纬（深圳）律师事务所

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2015年是深圳二手房纠纷的"高发年"，当然，这个还在持续发酵，说白了客观方面都是"房价飙涨惹的祸"。据此，所谓的"深圳法院二手房审判的内部会议纪要"开始外传，且不论真假，其中有一条大概规定的意思是"支持买方继续履行合同但要买方一次性付清购房余款，也有个别律师因此获得了相应的判决，那么，这样的判决是否经得起实务的考验，又会带来什么样的实务问题，这是本文所关注的。

在分析上述问题之前，先借助某个二手房纠纷案件的判决来作为分析的基础。

一、基本案情

2015年7月28日，王某与宋某签署了二手房买卖合同，深圳某地产代理公司（简称"中介公司"）为前述买卖合同提供房产交易居间服务。按照买卖合同的约定，宋某将位于深圳市某区某中心花园B栋1805（下称"交易物业"），建筑面积约为150平方米出售给王某，合同总价为人民币1050万元，买卖合同约定王某在合同生效当日内向宋某支付定金人民币30万元，在买卖合同生效后于2015年8月5日前另行向宋某支付定金人民币50万元，共计人民币80万元。按照买卖合同的约定：

A、王某须将首期款（不含定金）人民币235万元于2015年9月10日之前（含当日）支付至买卖双方约定的银行监管账号或其它第三方的监管账号中；

 

B、王某于2015年9月10日之前（含当日）向按揭银行提交按揭贷款申请的相关资料，并配合银行进行贷款调查、审查和审批等手续，宋某须配合王某申请按揭银行提供所需宋某资料及相关文件并签署按揭银行要求的法律文件。

 

C、若银行承诺发放贷款金额加上王某已支付的首期款、定金后和交楼押金少于买卖合同转让成交价的，则王某应于按揭银行出具贷款承诺函后三个工作日内（含当日）补足，如多于买卖合同转让成交价的，则王某可向监管银行或其它第三方要求将多出部分退回，宋某应无条件配合王某办理监管方要求的手续。

买卖合同对于交易物递件过户的约定是：如王某选择一次性付款，则在王某按约定将楼款打入买卖双方指定的监管帐号之日起（若宋某需赎楼的，则宋某赎出房地产原件并注销抵押登记且王某已按一次性付款的条款约定将楼款全部打入买卖双方指定的机构监管帐号之日）起叁日内（含当日），买卖双方需签署《深圳市二手房买卖合同》并办理递件过户手续；如王某选择银行按揭付款，则在银行出具贷款承诺函之日（若宋某需赎楼的，则宋某赎出房地产原件并注销抵押登记及王某按揭银行出具贷款承诺函之日）起叁日内（含当日），买卖双方需签署《深圳市二手房买卖合同》并办理递件过户手续......如买卖双方中任何一方以拒绝缴纳税费或是拒不办理递件、拒不办理抵押登记等方式给交易制造障碍的，按照买卖合同的第10、11条承担违约责任"。买卖合同第11条约定"如宋某未按照买卖合同约定的期限履行义务，王某有权要求宋某以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如宋某逾期履行超过五日，王某可解除合同并选择要求宋某支付转让成交价20%的违约金承担违约责任或双倍返还王某已支付的定金。"买卖合同约定的生效日期为"自双方签字或者盖章之日起生效"。

王某根据上述合同约定支付定金80万后，在2015年9月10日如期地到约定的监管银行做首期款的资金监管，然而，突然收到中介公司的电话，说宋某不出售这套房产，主要原因是觉得卖亏了，而且有新买家出价远高于王某。因此，宋某打算不再继续履行合同。由于收到前述消息且宋某确实也未到场配合做资金监管，并通知负责赎楼的担保公司停止赎楼。故此，王某迫不得已委托律师向宋某发出了催告函，但宋某拒之不理，故此，王某继续委托律师于2015年10月10日依法向深圳某区法院提起诉讼，其诉讼请求包括：1、判令宋某继续履行买卖合同办理赎楼并配合过户；2、判令宋某自2015年9月11日起，按1050万*万分之四的标准向王某支付迟延履行违约金共计人民币12.6万元（暂算至2015年10月10日，最终金额算至交易物业交付给王某之日为止）；3........

二、法院判决

深圳某区法院审理后判决：

1、原告（指王某，下同）、被告（指宋某，下同）继续履行《二手房买卖合同》；

 

2、原告应于本判决生效后10日内将剩余房款970万元支付至银行监管账户，被告应配合办理资金监管手续；

 

3、被告应于本判决生效后5日内委托担保公司融资赎楼，原告应予配合，并承担赎楼费用；

 

4、原被告应在被告赎出涉案房屋房地产证原件并注销抵押登记之日起3日内签署《深圳市二手房买卖合同》并将涉案房屋的产权转移登记至原告名下，登记价为实际成交价1050万元；原告承担《二手房买卖合同》约定应由原告承担的税费，《二手房买卖合同》中未约定，而在办理转移登记过程中实际产生的税费，应由纳税义务人缴纳之后，由双方分担；

 

5、原告应根据资金监管协议的约定授权监管银行将剩余房款970万元支付给被告；

 

6、被告应在收到上述剩余房款后3日内将涉案房屋交付原告，并协助原告办理房屋交接手续；

 

7、第三人中介公司应履行居间方的职责，协助原被告继续履行《二手房买卖合同》；

 

8、判令被告自2015年9月11日起按1050万乘以万分之四/日的标准向原告支付迟延履行违约金至涉案房屋交付给王某之日为止。

 

9、......

三、判决的履行

上述判决作出之后，王某与宋某均未提出上诉，在判决上诉期满后，宋某按照生效判决书的要求履行了赎楼义务，但是王某并没有如期将剩余房款付至监管银行，于是相关的问题随之而来。

履行的困惑与痛苦

上述生效判决给宋某带来了诸多困惑，主要有以下几个方面：1、宋某按照判决履行了自身的义务，然而基于王某不将剩余房款付至监管银行，宋某却因此被继续计算迟延履行违约金且为万分之四/日，而王某不履行支付剩余房款却仅是按照《民事诉讼法》第253条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息，然而这加倍支付迟延履行期间的债务利息约为万分之1.75/日，宋某此时没有过错却因此付出了高昂的代价？2、宋某可否就王某迟延不履行支付剩余房款而另行起诉要求解除二手房买卖合同，行使解除权？3、宋某可否就判决书存在的实务不公申请再审？

四、律师分析

就上述宋某提及的问题，实际上法院可能在作出判决时也是始料不及的，但是这个又是实务出现的，关键在于如何解决，就此，根据我们的经验，做以下分析以供参考：

（一）履行判决书的成本问题和救济

确实如宋某所困惑的一样，如果王某一直不履行支付剩余房款，那么宋某难以冒着风险先过户给王某，甚至过户完后，如果王某一直不接收涉案房屋，那么宋某的迟延履行违约金将继续计算，宋某迟延履行违约金计算是：1050万*逾期日数（自2015年9月11日算至实际交付涉案房屋之日）*万分之4/日，假设逾期天数为60日，那么宋某的迟延履行违约金是25.2万元，如果逾期未支付前述迟延履行违约金，则还得按照《民事诉讼法》第253条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息；而王某如果逾期未支付剩余房款，宋某申请强制执行，那么其迟延履行期间加倍债务利息是：970万*逾期日数（从判决生效的日期加上十日的次日起算至付款日）*万分之1.75/日，假设逾期天数同样为60日，那么王某的迟延履行加倍债务利息是101850元，显然还没宋某的一半，然而，王某越拖延，宋某的违约成本越大，但是宋某的成本是基于王某不及时履行判决造成的，这显然是判决书在实务中遇到这种情况下造成的不公。

另一方面，如果宋某申请强制执行判决书时，王某也申请强制执行要求宋某支付迟延履行违约金，此时，估计法院的执行局也是左右为难。为何会出现这样的情况，除了判决书本身存在的逻辑问题外，还在于法院的审判庭和执行局是相对独立的，也就是说审判庭不会过多的考虑判决的执行问题，而执行局却根据判决的内容来考虑是否可以执行，如果遇到因为判决书存在的问题而导致的执行障碍，显然执行局无法逆转判决的内容，更不可能去修改判决的内容，最终可能导致某些判决"判了未必具有执行的可能"。

上述情况，作为判决书的当事人宋某如何寻求救济，在法律上并没有一对一的规定，唯一途径只能是就王某申请强制执行宋某根据判决书的计算标准支付迟延履行违约金的问题上提出执行异议，至于执行局是否认可，那就难以考察了！

（二）另行起诉受理可能性极低

宋某另行起诉机极有可能因为法院基于"一事不再理"原则而不予立案或者不予受理，当然，也有人指出，所谓"一事不再理"并不适合上述案件情况，理由是上述案件处理的事实和适用的法律仅是针对判决查明的事实与理由，而非判决生效之后出现的新违约情况。但是实际上宋某与王某之间的房屋买卖合同关系中所赋予双方的权利义务已经通过了判决书进行了固化，也就是判决书赋予了双方各自具有申请强制执行的内容无需再次处理以保持司法判决的权威性。故此，宋某也好，王某也罢，只能根据判决书申请强制执行，至于能否执行，那就另当别论了！

实际上，民事纠纷司法实务中关于"一事不再理"的原则如何去适用，多数法院还是以案件的双方当事人和相应的法律关系是否同一进行评判，尤其是案件在立案之时，多数是进行形式审查而非实质审理，故而，很多本身不属于"一事不再理"范围的案件就"胎死腹中"。当然，如果对于法院不予受理或者不予立案的情况，法院应该依法作出相应的裁定，而就该裁定，当事人还有上诉权。

（三）履行不公申请再审难

根据我国《民事诉讼法》关于案件申请再审的条件可知，宋某遭遇的此种情况不属于法定申请再审的情形之列，但是不能排除法院主动启动再审程序。理由是《民事诉讼法》上规定的申请再审情形除了有时效要求外，还主要是针对案件判决中存在的诉讼程序错误、实体审查不明或者法律适用错误等几大类，并不包含宋某遭遇的此种情况，而法院主动启动再审程序虽然也是一种可能性，但是法院主动启动再审程序仍然以前述所说的申请再审情况作为主要基础，只不过当事人申请与法院主动启动的区别在于"由谁发现或者由谁发起"而已。

五、律师点评

二手房买卖合同在出现卖方不继续履行合同，买方诉请继续履行合同的情况实际上是可以理解的，主要是基于房价的飙涨，如果买方以解除合同诉求违约金胜诉，即使法院按照二手房买卖合同约定成交总价的20%判令卖方承担根本违约责任，对于买方而言，实际上也可能"不划算"，因为买方难以就同等价格拿到相同的房源，尤其就深圳而言更是"房价一天一价"。

就此问题，买方在动用诉讼程序时也需要充分地评估诉求继续履行二手房买卖合同的成本和风险，主要有几个方面：1、按照法院的判例，如果继续履行合同，基本都是要求买方一次性支付剩余房款，那么对于刚性需求的购房者而言，难以承受一次性支付剩余房款的成本，有些购房者可能会通过短拆资金或者是高利贷来支付剩余房款，但是总体成本是较高的，当然，部分资金雄厚的购房者除外，只不过剩余房款如果是可以通过银行按揭解决，至少自有资金的流动性和可利用性不会因此而受损。2、继续履行二手房买卖合同可能造成原预算税费的增加，二手房买卖中多数存在"阴阳合同"，其中"阴合同"是实际的成交价格和成交条件，而"阳合同"是备案的政府版本，买卖双方会在事前约定较低的成交价格而非真实的成交价格，这样税费可以减少，而法院判决显然不会允许这种可能涉嫌避税或者偷漏税情况的存在，即使在法律框架内法院可以这么判决，也不能排除卖方基于报复的心理要求备案的"阳合同"以实际成交价进行约定从而达到增加买方成本的目的，因为税费的增加对于卖方而言实际上无所谓，因为二手房交易市场，多数是卖方实收房款，也就是所有的税费、杂费都是由买方缴纳。3、如果买方无法在判决确定的时间内一次性付清剩余房款，那么在卖方申请强制执行且买方无财产可以执行或者执行不到位时，买方可能会被拉入"拒不履行判决失信人员名单"，从而对个人的信用造成了污点。

六、风险提示

对于上述判决出现的情况，可能需要相关法院进行研究或者调整判决内容，否则将造成判决与判决执行的脱节或者冲突，甚至给当事人带来本不应该支付的"违约成本"，而对于二手房买卖合同纠纷的当事人来说，在选择诉讼策略时需要尤为小心谨慎，避免过于乐观而最终陷入无奈，因此，胜诉的判决有时可能是"带刺的玫瑰"！

实习编辑/雷彬

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