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一、新政快报

2016年2月17日，财政部、国家税务总局、住房城乡建设部发布《关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知》（财税[2016]22号），自2016年2月22日起，调整房地产交易环节契税、营业税政策，进一步加强优惠力度，为房产交易市场注入强心剂。新政将个人购买住房契税优惠范围由家庭唯一住房，扩大到家庭第二套改善性住房，并不再区分普通住房和非普通住房。《通知》规定：对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女），面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税；对个人购买家庭第二套改善性住房（北上广深不适用），面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米（含）以上的，减按2%的税率征收契税。另，个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的，由差额征收营业税调整为免征营业税。

注：非普通住宅有三个标准：

1、住宅小区建筑容积率在1.0以下(不含1.0)；

2、单套建筑面积在144平方米以上(不含144平方米)；

3、实际成交价格高于同级别土地住房平均交易价格1.2倍。

以上三点只要符合一个，即为非普通住宅。反之则为普通住宅。

实例解析：

例1：A购买首套住房150m2，总房价为200万。

旧：契税=200*2%=4万

新：契税=200*1.5%=3万

结论：新政实施后为购房者购买144m2以上首套个人住房，节省四分之一的契税。

例2：A购买二套住房80m2，总房价100万。

旧：契税=100*3%=3万

新：契税=100*1%=1万

结论：新政实施后为购房者购买90m2以下（含）二套个人住房，节省三分之二的契税。

例3：A购买二套住房100m2，总房价150万。

旧：契税=150*3%=4.5万

新：契税=150*2%=3万

例4：A购买二套住房150m2，总房价为200万。

旧：契税=200*3%=6万

新：契税=200*2%=4万

结论：新政实施后为购房者购买90（含）m2以上二套个人住房，节省三分之一的契税。

二、新婚购房攻略

囿于传统，成家"买房"一直是大多数家庭"婚否"的标准，泡沫的房价与刚毕业的捉襟见肘尴尬了大多数的工薪家庭。租房或购买小型公寓式房屋，成为了大部分刚毕业大学生新婚选择。但小型公寓房无法满足婚后育子两代同堂的国情，针对家庭具有一定经济实力，且双方感情稳定，未来需要将老人接来同住，乃至永久迁居本地，有购买两套房屋计划的新婚夫妇可尝试选择以下策略：

第一步：首套房产署名一方；

第二步：婚礼筹办后，未领取结婚证前，购买二套房署名另一方；

第三步：二套房契税缴纳后（一般取得购房发票后，1个月左右即可办理完税），领取结婚证。

在契税新政下，上述策略可最大程度为有购买两套房屋计划的新婚夫妻节省契税，仅将领取结婚证的时间推迟约一年；如不想推迟领证，在该新政下，亦可较新政前节约三分之一或三分之二契税（详见前文）。

三、离婚风波之房产分割

在婚前购买婚房，房产证上署名一人，属于婚前个人财产，虽然房产证上加名，婚前婚后法律效力一致，即均系赠与方式增加配偶为房屋的共有权人，离婚财产分割时，双方均享有产权份额。但毕竟婚礼、领证与加名存在一定时间差，选择上述策略前应明晰相关风险，现就常见情况举例说明：

情况一：婚前个人财产购房，署名购房一方，婚后共同还贷，婚后未加名。

依据《婚姻法司法解释（三）》第十条规定，"夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。"简言之，婚后未加名，协议分割，协议不成，产权方补偿对方偿还的贷款及相应增值。鉴于夫妻存续期间所得收益一般均为夫妻共同财产，且货币作为种类物，只要还贷行为发生在婚姻存续期间，就应认定为"婚后用夫妻共同财产还贷"，除非夫妻另有约定，如实行分别财产制。（观点采自吴卫义、张寅著：《法院审理婚姻家庭案件》观点集成，中国法制出版社，2012年4月第一版，291页。）

该情形在实务中往往化身为争议聚焦点，故《婚姻法司法解释（三）》应运而生，遗憾的是，虽然该解释文字上明确规定了该种情形的处理方式，但将文字转化为具体公式的过程中，就共同分割部分的计算方法，鉴于理解的偏差和婚姻家事实务影响因素的复杂，各地判法迥异（参见后附法条），没有绝对的权威，亦没有道理上的伯仲之分实难穷尽算法，笔者试总结具有代表性的公式二则，以供参考：

公式A：共同分割部分=夫妻婚后共同还贷（本金及利息）部分÷实际总房款（总房款本金+贷款利息）×离婚时房屋的市场价值

假设婚前贷款购房者所购房屋的单价是每平方米15000元，面积80平方米。首付款是36万元，按揭贷款84万元，贷款期限20年（240个月），则利息总计为603452.87元。还款总额1443452.87元。如果采用等额还款的方式，月均还款6014.39元。双方当事人婚后共同还贷3年（36个月）后诉讼离婚，离婚时房屋经评估，价值400万元。计算可知，购房者为购买该房屋总共支付1803452.87元（1200000元+603452.87元）。其中，首付款在房价（房价款+利息）中所占比例为（360000元÷1803452.87元×100%）19.96%，夫妻共同还贷216518.04元（6014.39元×36），占房价款的12%（216518.04÷1803452.87元×100%）。如果不考虑其他因素，则可以判决房屋归婚前购房者所有，由其对另一方补偿24万元（400万元×12%×1/2）。剩余贷款1226934.83元（1443452.87元-216518.04元），仍由原购房者继续偿还。

--最高人民法院民事审判第一庭编：《婚姻法解释（三）理解与适用》，人民法院出版社2011年版，第45页。

公式B：共同分割部分=夫妻婚后共同还贷本金部分÷总房款本金（首付款+按揭贷款）×离婚时房屋的市场价值+共同还贷利息

举例说明：甲方婚前以个人财产支付首付款，署名甲方，购房总价值100万元，首付10万元，按揭90万元。贷款20年，共需支付贷款利息90万元。甲乙婚后，以夫妻共同财产按揭还本20万元，付息30万元，房屋增值至200万元。不论依据上述哪个公式，产权均归甲方，尚未偿还的70万元贷款作为甲方个人债务，但就折价款（实践中常倾向保护女方和孩子，在此不予考虑）的计算，分别如下：

依据公式A分割财产如下：

共同分割部分=夫妻婚后共同还贷（本金及利息）部分÷实际总房款（总房款本金+贷款利息）×离婚时房屋的市场价值，即（20+30）÷（10+90+90）×200≈52.63（万元），乙方原则上将取得26.32（52.63/2）万元。

依据公式B分割财产如下：

共同分割部分=夫妻婚后共同还贷（本金及利息）+相对应财产增值部分。相对应财产增值部分=共同偿还本金额÷房屋原价总额×房屋现价总额-共同偿还本金额，即20万元=20/100×200-20，由甲方向乙方进行补偿，乙方原则上将取得35（(50+20)/2）万元。

律师评析：公式AB均有其适用的合理性，笔者建议，法官在裁判时可酌情参考，如一方经济实力雄厚，另一方收入微薄的前提下，建议适用公式B；若双方均无法单独供贷，则可适用公式A，更彰显公平。实践的复杂难以穷尽，特提供判例一作为情况一的补充，供参考。

判例一：石某与纪某某离婚纠纷（【2015】南法民初字第04617号）

审理查明：原、被告于于2010年10月19日登记结婚，双方未生育小孩。原告石某于2009年10月7日购买了A号房屋（首付系被告纪某某支付，原告陈述系被告赠予，被告陈述系双方共同财产。），登记产权人为石某，总价268064元，首付74064元，该套房屋办理按揭金额为294000元，期限为2009年11月4日至2028年11月4日，现按揭还余215242.33元未还，从2010年10月19日至今已还本金69631.38元，该套房屋现值估价为620000元；于2009年11月16日购买了B房屋，总价500582元，首付100582元，该套房屋办理按揭金额为400000元，期限为2010年1月12日至2029年1月12日，现按揭还余328735.34元未还，从2010年10月19日至今已还本金63218.65元，原、被告对该套房屋现值估价为850000元。2012年9月，双方购买了C幢负X-X号停车用房，价值为128695.80元，登记于石某名下，原、被告对该套房屋现值估价为150000元，均不愿意要该车库。

法院归纳双方争议的焦点如下：

1.关于A房屋是否双方共同财产，依据《物权法》第九条规定"不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律令有规定的除外"，被告没有证据证明系双方共同财产，应以登记为准，故该房屋应为石某婚前财产。对于原告陈述该房屋首付是被告赠予，没有证据证明，应视为借款，被告纪某某所付首付石某应予以偿还。

2.关于C停车用房是否夫妻共同财产。该停车用房购买于双方婚后，原告陈述系其妹妹石某琳赠予，但提交的证据不足以证明其观点，故本院不予采信。该停车用房系双方婚后共同财产。关于该停车用房的分割，双方均不愿意拥有完全产权补偿对方差价，以各自拥有50%产权为宜。

依据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（三）》第十条，AB房屋，系石某婚前财产，但婚后用夫妻共同财产偿贷，故双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，原告应对被告予以补偿。A房屋在原、被告婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分为127576.66元，B房屋在原、被告婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分为115621.25元，原告应补偿被告相应价款，以补偿50%为宜，两套房屋的补偿额为121604元。另，原告还应补偿被告所付的A房屋的首付款74064元。两套房屋剩余贷款系原告石某的个人债务，由其自行偿还。

判决：A房屋、B房屋属于原告石某婚前财产，归原告石某所有；原告石某于本判决生效之日起十日内向被告纪某某补偿A房屋、B房屋婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分121604元，补偿纪某某支付的A号房屋的首付款74064元，共计195668元。上述房屋剩余贷款由原告石某自行偿还。

情况二：婚前个人财产购房，署名购房一方，婚后共同还贷，婚后加名或以婚前个人财产婚后购房，署名双方，婚后共同还贷，均系夫妻共同财产。

依据《婚姻法司法解释（三）》第六条婚前或者婚姻关系存续期间，当事人约定将一方所有的房产赠与另一方，赠与方在赠与房产变更登记之前撤销赠与，另一方请求判令继续履行的，人民法院可以按照合同法第一百八十六条（【赠与合同的任意撤销与限制】赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。）的规定处理。

该情形一般被视为产权房以赠与方式增加配偶为房屋的共有权人，即俗称"加名"，经过房产变更登记或公证后，该赠予不得撤销，视为夫妻共同财产。相较于情况一仅就相应部分增值及已经共同偿还的部分加以分割，法官一般在自由裁量的时候，会更倾向保护受赠予一方的利益，具体分割原则式，依据《中华人民共和国婚姻法》第三十九条规定，离婚时，夫妻的共同财产由双方协议处理；协议不成时，由人民法院根据财产的具体情况，照顾子女和女方权益的原则判决。另依据最高人民法院《婚姻法解释（二）》第二十条规定，双方对夫妻共同财产中的房屋价值及归属无法达成协议时，人民法院按以下情形分别处理：

（一）双方均主张房屋所有权并且同意竞价取得的，应当准许；

（二）一方主张房屋所有权的，由评估机构按市场价格对房屋作出评估，取得房屋所有权的一方应当给予另一方相应的补偿；

（三）双方均不主张房屋所有权的，根据当事人的申请拍卖房屋，就所得价款进行分割。

仍举上例，结合下文判例二司法实践中计算方法，即相对应财产增值部分=房屋现价总额-首付款-房屋按揭贷款余额，即120万=200-10-（90-20），乙方原则上将取得60（120/2）万元补偿。

律师评析：既然"加名"的行为，本身解读为"赠与"，就应当与情况一取得相应增值的"未加名"情形有所区分，由法官自由裁量。尽管实践中，未必"加名"即可拥有二分之一的产权或折价款，但仍建议依据本文策略取得契税优惠后，双方可于适当时机"加名"或书面约定，并加以公证，以保障双方的权利。

判例二：张某与夏某离婚纠纷（【2014】鄂武汉中民终字第01118号）：婚前财产，婚后购房，登记双方名下，共同还贷，系夫妻共同财产。

审理查明：张某和夏某于2005年11月20日办理结婚登记。2009年10月份夏某出售婚前购买的房屋得到卖房款455000元，2010年1月12日夏某从该卖房款中拿出238512元作为购房首付款（婚前个人财产），从银行贷款250000元（约定从2010年2月9号开始，按揭期限为20年，每月付1579.2元），以总价款488512元的价格，购买了M房，登记在夫妻双方名下，共同偿还房贷。该房屋为夫妻共同财产。经评估，现该房屋价值809100元。截止2014年4月8日，尚欠银行贷款223788.57元，所欠利息的年利率为4.5%。

法院认为：依照《中华人民共和国婚姻法》第三十九条第一款"离婚时，夫妻的共同财产由双方协商处理；协商不成时，由人民法院根据财产的具体情况，照顾子女和女方权益的原则判决"之规定，M房屋属于张某与夏某的夫妻共同财产，应均等分割，双方均未主张对该房屋的所有权，但从有利于夏睿阳健康成长及夏某更好的照顾教育夏睿阳的角度考虑，上述房屋判给夏某所有为宜，经评估，现该房屋价值809100元，首付款238512元属于夏某婚前个人财产，房屋按揭贷款余额为223788.57元，故该房屋增值数额为346799.43元（809100元-238512元-223788.57元），对于该房屋增值数额由双方平分，故夏某应向张某支付一半房屋增值数额，即173399.72元（346799.43元/2）。

判决：M房屋归夏某所有；由夏某偿还剩余贷款本息（以实际发生额为准）；夏某于本判决生效之日起十日内向张某支付房屋补偿费172299.72元。

情况三：婚前个人财产购房，署名购房一方，婚后没有共同还贷部分，婚后加名，视为夫妻共同财产。

该情形的分割原则参见情况二，此不赘述。

判例三：陈某某与慈甲离婚纠纷（【2014】杨民一（民）初字第2885号）：

审理查明：原、被告于2012年5月22日登记结婚，未生育。Y房屋系原告于2009年5月购买，合同价款为270000元，首付人民币110000元由原告父母出资。双方于2012年1月将该房屋产权变更为原、被告共同共有。该房目前评估价格为815400元，其中房屋装修残值为59400元。目前截止2014年10月20日，尚有225104.21元贷款未归还。评估费2600元由原告预付。

法院认为：由于Y房屋系原告婚前购买并进行装修，婚后虽变更为夫妻共同共有，但考虑到原告父母对房屋的出资、婚姻存续期间较短，故该房屋应判归原告所有，原告给付被告房屋折价款。关于折价款数额的认定，由本院根据双方婚后还贷数额及房屋增值，并考虑到被告现身患疾病的因素，酌情予以确定。

判决：Y房屋归原告陈某某所有，该房屋剩余贷款由原告陈某某负责偿还，该房屋内装修归原告陈某某所有；原告陈某某应于本判决生效后十日内给付被告慈甲房屋折价款人民币120000元。

律师评析：笔者认为，情况二与情况三虽然同视为"共同财产"，适用同样的分割原则，但可考虑具体情形有所倾向。相较于情况二，法官应更慎重选择析产方式，毕竟房产在赠予前，纯属产权方个人财产，有别于情况二的共同还贷情况，受赠予一方对标的没有任何的付出成本。在计算折价款时，应考虑实际情况，如对房屋贡献的大小，购房财产来源，婚姻存续期间长短等，以期平衡双方利益。

附：各地审判实践相关规定

《关于恋爱期间购房处理等婚姻家庭若干争议问题指导意见》

（上海高院民一庭调研与参考[2016]2号2016-02-02）

一、恋爱期间购房的处理

恋爱期间以结婚为目的购房，一方支付全部首付款，房屋产权登记在另一方名下，并以另一方名义办理贷款。后双方未结婚即分手，如何分割该房屋？

倾向意见认为，根据案件查明事实，可以确认尽管产权登记在一方名下，但恋爱双方有以结婚为目的共同购房的意思表示的，宜认定为共同财产，并根据双方的贡献大小对房产进行分割。

《婚姻案件有关100个法律问题汇总.财产分割指引》

--深圳罗湖区法院（微信公众号）

擅自处分共有房产请求赔偿损失

一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。

夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失，离婚时另一方请求赔偿损失的，人民法院应予支持。

--最高人民法院《婚姻法解释（三）》第十一条

一方婚后用个人财产购买房屋，离婚时该房屋属于"个人财产的替代物"，应认定为个人财产，其自然增值也属于个人财产;一方个人所有的房屋婚后用于出租，其租金收入属于经营性收入，应认定为夫妻共同财产。

--最高人民法院民事审判第一庭：《个人所有房屋的婚后收益认定及其处理》，载《民事审判指导与参考》2013年第4辑，人民法院出版社2014年版，第118-123页。

夫妻一方个人财产在婚姻存续期间的自然增值，是指该增值的发生是因通货膨胀或市场行情的变化而致，与夫妻双方的协作劳动、努力或管理等并无关联，比如夫妻一方个人婚前所有的房屋、古董、字画、珠宝、黄金等，在婚姻关系存续期间因市场价格上涨而产生的增值。由于抛售后的增值是基于原物交换价值的上升所致，是不以人的意志为转移的市场行为作用的结果，仍应依原物所有权归属为个人所有，将该部分增值认定为一方的个人财产基本得到理论界及实务届的共识。

应当注意的是，审判实践中对一方所有的房屋婚后出租获取的租金如何认定，观点分歧比较大。倾向性观点认为，房屋租金与存款利息相比，是由市场的供求规律决定的，并且与房屋本身的管理状况紧密相连。出租房应当履行租赁物的维修义务，应当保障租赁物的居住安全，其获得的租金往往需要投入更多的管理或劳务，因此租金收益应当属于夫妻共同所有。有人将租金看做法定孳息的一种，我们更倾向于将租金作为经营性收益看待。

《婚姻法解释（三）》第5条规定一方个人财产婚后产生的自然增值归个人所有，如果属于主动增值，则应当认定为夫妻共同财产。在对增值的个人财产进行定性时，应区别是主动增值还是被动增值（即自然增值），因通货膨胀或其他不是因当事人的主观努力而是因市场价值的变化产生的增值属于被动增值，没有所有权的配偶对增值部分无权要求分割。当一方的个人财产由于他方或双方所支付的时间、金钱、智力、劳务而增值的，应属于主动增值，离婚时将增值部分作为共同财产予以分割比较公平。

--最高人民法院民事审判第一庭编：《婚姻法解释（三）理解与适用》，人民法院出版社2011年版，第45页。

上海市高级人民法院《关于适用最高人民法院婚姻法司法解释（二）若干问题的解答（一））》（沪高法民一[2004]25号）

六、夫妻一方婚前以个人财产按揭购买房屋，婚后夫妻共同清偿贷款，在离婚诉讼中如何处理？

答：夫妻一方婚前以个人财产购买房屋，并按揭贷款，产证登记在自己名下的，该房屋仍为其个人财产。同样，按揭贷款为其个人债务。婚后配偶一方参与清偿贷款，并不改变该房屋为个人财产的性质。因此，在离婚分割财产时，该房屋为个人财产，剩余未归还的债务，为个人债务。对已归还的贷款中属于配偶一方清偿的部分，应当予以返还。

对于产证登记在一方名下，但配偶方有证据证明婚前购房时，其也共同出资的，在离婚分割财产时，该房屋仍为产证登记人的个人财产，剩余未归还的债务，为其个人债务。但于首付款和已归还的贷款中属于配偶一方出资和清偿的部分，应当予以返还。

若配偶方同时有证据证明，其婚前是基于双方均认可所购房屋为共同所有的前提下进行出资的，则虽然该房产登记在一方名下，仍宜认定为夫妻共同财产，分割时应按共同财产的分割原则进行处理。同样，其按揭贷款债务为共同债务，但在分割共同所有的房产时，对于存在当事人出资数额比例悬殊，且婚后确未共同生活，或婚姻关系存续期间较短等情形的，也应一并考虑，可参考当时的出资比例，对房产进行分割，而不宜各半分割。

广东省高级人民法院《关于审理婚姻纠纷案件若干问题的指导意见》

（2006年11月14号粤高法发[2006]39号）

9、一方婚前以个人财产购买房屋并按揭贷款，房屋预售合同的买受人为该方且产权证登记在该方名下的，该房屋属于其个人财产。

另一方婚后参与清偿贷款，不改变该房屋为个人财产的性质，但对以夫妻共同财产或另一方个人财产清偿的贷款部分，离婚时取得房屋所有权的一方应对另一方给予合理的补偿。双方就补偿问题达不成协议的，可以参照该房屋的市场价值，按另一方的出资比例（以夫妻共同财产偿还的贷款部分，各占一半出资额）计算一方应支付给另一方的补偿数额。

一方婚前购买的房屋，产权证登记在一方名下，但另一方有证据证明该房屋是在双方认可所购房屋为共同所有的前提下共同出资购买，仅是名义上登记在一方名下的，该房屋应认定为夫妻共同财产。该房屋在离婚时应按夫妻共同财产进行分割，其按揭贷款债务为夫妻共同债务。

江苏省高级人民法院《关于适用《中华人民共和国婚姻法》及司法解释若干问题的讨论纪要（征求意见稿）》

苏高法电［2008］464号二〇〇八年七月十五日

十三、【关于按揭房屋的权属认定】

夫妻一方婚前以个人名义办理房贷，且用个人财产支付首期房款，在婚姻关系存续期间用夫妻共同财产还贷，如果婚后取得房屋所有权的，无论登记于一方还是双方名下，均应当认定为夫妻共同财产，离婚时作为夫妻共同财产进行分割。对于一方婚前支付的首期付款，由另一方返还一半；尚欠的贷款，作为夫妻共同债务，由双方返还。夫妻一方婚前以个人名义办理房贷，且用个人财产支付首期房款，如果所有权系婚前取得且登记在一方名下，但在夫妻关系存续期间又用共同财产还贷的，该房屋应认定为登记一方的个人财产。对于婚后以夫妻共同财产偿还的贷款部分，由享有所有权的一方予以返还。如夫妻另一方要求分割房屋增值部分收益的，人民法院应予支持。

重庆市高级人民法院《关于当前民事审判若干法律问题的指导意见》

（2007年11月22日市高级人民法院审委会第564次会议通过）

30、离婚案件中对按揭房的分割。婚姻存续期间夫妻一方或双方按揭贷款购买的商品房，一般应当认定为夫妻共同财产，双方另有约定或者以一方婚前个人财产购买的除外。诉讼中不需将贷款银行列为第三人，可采取协商或者竞价的方式确定房屋归属，但应明确分得房屋的一方承担偿还按揭贷款义务。

实习编辑/雷彬

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