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下证过户，一般是指是指出卖人购买房地产后，在取得不动产权利证书前，将房产权利出卖，并约定将来出卖人取得自己的不动产权证后，协助买受人办理房产所有权转移登记的行为。实践中，出卖人多为投资客、城市房产地被征收人或者提他有急事出售未取得权属证书的人。等到能办理权利证书时，出卖人内心认为当时出售价格便宜，不向办理自己的权利证书，更不想协助买受人办证。很多案件，只是看裁判文书是无法了解案情的，本文介绍作者的办案技巧和心路历程。

一、“下证过户”案例简介（以下人名均为化名）

申请人刘文林，被申请人李良洁、王宇凡。2007年11月8日，案外人济南市旧城改造投融资管理中心（以下简称“旧投”）委托济南市天桥区人民政府拆迁办公室，与被申请人李良洁签订《济南市城市房屋拆迁产权调换协议》，约定旧投拆除李良洁位于济南市天桥区某房屋，并安置天桥区聚贤小区某房屋，李良洁已经交付差价款15万元。

2010年7月31日，在案外人某房产经纪公司的居间下，签订《房屋买卖合同》，约定被申请人李良洁、王宇凡（李良洁配偶）将上述房产出售给原告刘文林，房产建筑面积77.66平方米，总价58万元。2010年7月31日，即合同签订当日，刘文林支付甲方李良洁定金3万元整；2010年8月14日，刘文林又通过中国工商银行，分三次分别向李良洁账户转账10万元、10万元和27万元。至此甲方共计收到刘文林支付的购房款50万元。双方约定剩余尾款8万元于过户同时支付。现涉案房产于2014年1月18日登记在济南市旧城开发投资集团公司名下，该公司已经下达办证通知。李良洁、王宇凡既不办理自己的权利证书，更不协助刘文林过户。刘文林更具约定向济南仲裁委提起仲裁。仲裁委裁决李良洁、王宇凡应当协助刘文林办事上述房产的过户手续。李良洁、王宇凡不服向济南市中级人民法院提出撤裁申请，济南中院驳回其请求。

二、关于未取得不动产权属证书的房屋买卖合同的效力问题

《城市房地产管理法》第三十八条规定，下列房地产，不得转让：…...(六)未依法登记领取权属证书的；……该规定是法律限制未依法登记取得权属证书的房屋转让的管理性规范，而非效力性规范，未取得权属证书的房屋买卖合同不违反法律的强制性规定，应依法认定有效。

《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。根据现行观点，即便无权处分，买卖合同也是有效的。

三、关于初始登记问题

要想得到裁判机关支持，必须涉案房产已经初始登记（首次登记），也就是通常所说的开发商办理了大证，否则法院或者仲裁委员很难支持一个没有证的房产过户的。当然最高人民法院关于转发住房和城乡建设部《关于无证房产依据协助执行文书办理产权登记有关问题的函》的通知指出，执行程序中处置未办理初始登记的房屋时，具备初始登记条件的，执行法院处置后可以依法向房屋登记机构发出《协助执行通知书》；暂时不具备初始登记条件的，执行法院处置后可以向房屋登记机构发出《协助执行通知书》，并载明待房屋买受人或承受人完善相关手续具备初始登记条件后，由房屋登记机构按照《协助执行通知书》予以登记；不具备初始登记条件的，原则上进行“现状处置”，即处置前披露房屋不具备初始登记条件的现状，买受人或承受人按照房屋的权利现状取得房屋，后续的产权登记事项由买受人或承受人自行负责。对于不具备初始登记条件和具备初始登记条件房屋，要求出卖人协助过户，裁判机关是需要很大的勇气的。

四、过户中的税费问题

下证过户案件中，买受人不能要求现房产所有权人（旧投或者开发商）直接过户给买受人，因为根据合同相对性原理，买受人与旧投（或者开发商）之间没有合同关系，且若直接过户，必然会规避税费。具体执行过程中，人民法院向不动产登记部门签发民事裁定书和《协助执行通知书》，要求不动产登记部门协助买受人办理房地产转移登记手续。买受人可以直接办证至自己名下，但需要交纳两次税费。第一次为过户至出卖人名下时，出卖人应当缴纳的契税、住房维修资金；第二次为出卖人过户给买受人名下时缴纳的个人所得税、营业税、契税等。

五、关于确认之诉和给付之诉

申请人只能请求协助过户，而不能请求确认涉案房产归申请人所有。买卖合同是物权变动的原因，只能提起给付之诉。判决后，若义务人不履行义务，权利人可以向法院提起请执行，不能凭生效法律文书单方申请过户。在所有确认案件中，如继承纠纷，法律文书中确认房产归属的，权利人可以凭生效法律文书直接申请房产登记。

房地产经纪机构在签订该类合同时，要注意约定出卖人的办证时间或者条件、出卖人给买受人办证的时间或者条件、两次过户的税费承担，并约定违约责任，律师费、诉讼费用的负担等问题。当然，毕竟没有权利证书，最好不要居间这类业务。

实习编辑/管聆羽

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