本期无讼有礼为大家推送的是《地产跨境投资、跨境融资、结汇最新政策解读及实操攻略》，由西政地产金融研究院创始人、西政房地产人俱乐部发起人、西政投资集团执行董事杨煌铭依照个人多年经验的积累总结。

 

本文从地产跨境并购、投资，境内企业境外融资的主要方案设计、结汇攻略、新政下资金出入境渠道设计及风险分析、国际基金如何投资境内项目（房地产）以及境外私募基金投资境内（地产）企业的方案设计及法律财税分析，全面总结了近年来地产行业跨境投资、融资领域的政策和实操攻略。

 

由于篇幅较长，小编节选了其中首发在无讼阅读的第五章供大家阅读。有需要的朋友可以文末链接下载全文。

 

文章节选:

 

五、新政下资金出境渠道设计及风险分析

（一）资金出境需确认的核心问题

1、资金是否干净

（1）银行存款类、票据类：是否为真实合法收入、有明确的收入来源

（2）现钞及其他：同上；另外需重点关注实务中大量现钞通过广告公司、咨询公司、饭店、超市、酒吧、宾馆、洗浴中心和夜总会等集中花现金的经营场所洗白。

2、资金的数额与币种

不同金额与币种涉及不同的渠道或通道操作，如较小金额时一般采用银行通道、贸易通道，较大金额时借助QDII通道（注意额度限制）

3、一次性转出还是分批转出

纯通道业务涉嫌违法违规，如仅为解决资金出境的情形下，蚂蚁搬家或分拆操作会有更多被利用的空间

4、境外是否有实体承接资金以及承接币种

从合法合规角度分析，境外必须有真实投资项目；从资金安全性角度分析，境外必须有关联载体承接。

（二）当前政策环境下的资金出境途径

1、个人资金出境

（1）操作方式

a）个人5万美元的换汇额度通过借用身份证的形式实现“蚂蚁搬家”，如投资移民、出国留学的资金出境；

b）利用信用卡在境外赌场、珠宝店等地刷卡，购买金饰后迅速折价转让给珠宝店换取现金（“回购”服务）；

c）在境外（如澳门）购物消费后典当套现；

d）个人到境外购买保险，以保险金办理质押贷款；

e）其他违法或违规的做法：

“改装”POS机：“改装”的银联终端机使用网络技术，让消费者在香港/澳门使用银联信用卡时让银联系统误以为交易在大陆进行，从而省却境外交易相对较为昂贵的手续费，而且更可逃避国内外汇管制的监控，成为国内资金转移至境外的渠道。

夹带现金：最原始的“换汇”方法，因出入境夹带现金额度有限制，一种方式是通过人海战术多次往返，另一种就是通过特殊通道夹带，直接偷渡运送，逃过检查。

夹带支票：换汇人将需要转移的人民币交给中国境内的地下钱庄，钱庄则在境内向换汇人签发来自香港银行的外币支票，因体积较小，可以由换汇人自己夹带出境，再行兑换。

人民币资产抵押贷外币：如2014年建设银行推出的一项业务，让其私人银行客户以人民币存款、资产做抵押，最高在香港借到2000万港元。

附：

《个人外汇管理办法》（中国人民银行令[2006]第3号）第十六条：“境内个人对外直接投资符合有关规定的，经外汇局核准可以购汇或以自有外汇汇出，并应当办理境外投资外汇登记。

《个人外汇管理办法实施细则》（汇发[2007]第1号）：国家对个人结汇和境内个人购汇实行年度总额管理，年度总额分别为每人每年等值5万美元，即每人每年可以在等值5万美元额度内自由换汇出境。

《中华人民共和国外汇管理条例》（2008修订，国务院令第532号）第十七条：“境内机构、境内个人向境外直接投资或者从事境外有价证券、衍生产品发行、交易，应当按照国务院外汇管理部门的规定办理登记。国家规定需要事先经有关主管部门批准或者备案的，应当在外汇登记前办理批准或者备案手续。

补充了解：

QDII2--即将推行，炒作，还是遥遥无期？

市场一直在传中国政府继沪港通之后将进一步放开资本市场，推出合格境内个人投资者计划(QDII2)，将允许个人直接投资包括海外房产以内的海外金融资产。合格境内个人投资者计划(QDII2)的举措是以2007年出台的合格境内机构投资者计划(QDII)为基础，较之前的QDII有所升级（QDII只允许个人投资者在一定限额和一定范围内进行海外投资）。合格境内个人投资者计划(QDII2)启动后，资本项下个人外汇管理将突破自2007年开始实施的每人每年5万美元的汇兑限额，资本账户开放又下一城。

QDII2申请条件：年满18岁；居住在试点城市（上海、天津、重庆、武汉、深圳和温州）；个人金融净资产最近3个月日均余额不低于100万元人民币；通过境外投资和风险能力测试；无重大不良记录且没有经司法裁决未偿还债务。QDII2可投资领域：境外金融类投资，含股票、债券、基金、保险、外汇及衍生品；境外实业投资，含绿地投资、并购投资、联合投资等，按相关主管部门的规定进行备案或核准后办理；境外不动产投资，含购房等，须审核证明材料后办理。

（2）风险分析：涉嫌分拆结售汇、洗黑钱等问题

附：

a）国家外汇管理局相关通知

“一、自2016年1月1日起，个人外汇业务监测系统在全国上线运行，个人结售汇管理信息系统同时停止使用。具有结售汇业务经营资格的银行（以下简称银行），应通过个人外汇业务监测系统办理个人结汇、购汇等个人外汇业务，及时、准确、完整地报送相关业务数据信息。二、个人在办理外汇业务时，应当遵守个人外汇管理有关规定，不得以分拆等方式规避额度及真实性管理。国家外汇管理局及其分支局（以下简称外汇局）对规避额度及真实性管理的个人实施”关注名单“管理。”

b）汇发〔2009〕56号《国家外汇管理局关于进一步完善个人结售汇业务管理的通知》

“一、个人不得以分拆等方式规避个人结汇和境内个人购汇年度总额管理。个人分拆结售汇行为主要具有以下特征：（二）5个以上不同个人同日、隔日或连续多日分别购汇后，将外汇汇给境外同一个人或机构。（五）或者同一个人的5个以上直系亲属分别在年度总额内购汇后，将所购外汇划转至该个人外汇储蓄账户。（六）其他通过多人次、多频次规避限额管理的个人分拆结售汇行为。

2、对外直接投资（ODI）

（1）操作要求：境内企业直接在境外设立下属企业，在商务部门办理对外投资证书，并在外管部门办理对外投资外汇许可，按规定属限制目录或投资额超过规定限制的还需到发改部门办理审批。

说明：

对于境内个人的境外直接投资（不涉及返程投资）法律并未明文禁止，但一直未出台实践可行的实施制度，即目前境内个人无法合法办理境外直接投资（不涉及返程投资）相关审批或备案--QFII2能否实施尚待观察。实务中的操作一般都是通过个人在境外设立企业（如SPV）的形式将资金转移出境，在具体操作时视运营需要进行合规设计或直接以通道处理。

（2）灰色地带：以对外投资名义做成长期股权投资损失（无法收回）；资金出境后境外主体继续做长期股权投资/理财损失或应收账款损失。

（3）风险分析：形式上合法合规。如未按规定操作，则存在历史沿革的瑕疵，对今后上市、发债等将构成重大影响，如借用假投资方式转移资金则涉嫌洗钱犯罪。

案例：境外艺术品投资等另类投资火爆的背景下，一些高价竞投境外流失国宝艺术品但最终不成交的交易，事实上涉及洗钱的猫腻。

3、银行通道

（1）操作方式

a）境内企业向境外关联企业出借款项，签订借款合同，借期设置为3至5年，一般按无息处理，境内企业存款到银行后直接转到境外企业账户（人民币），通道费一般万分之五或加其他手续费、服务费、银行中收等，如资金不回流，后期一般作呆账、坏账处理或不了了之。

附：

国家税务总局公告2011年第25号《国家税务总局关于发布<企业资产损失所得税税前扣除管理办法>的公告》：企业逾期三年以上的应收款项在会计上已作为损失处理的，可以作为坏账损失，但应说明情况，并出具专项报告。企业逾期一年以上，单笔数额不超过五万或者不超过企业年度收入总额万分之一的应收款项，会计上已经作为损失处理的，可以作为坏账损失，但应说明情况，并出具专项报告。

b）银行理财通道：一般也会要求搭配境内向境外借款的形式，境内人民币购买理财产品，境外企业收外币（注意汇差损失）。

c）衍生品模式：境内银行可与境外银行直接签署衍生品交易合同，无需基础交易。实体企业有基础债权或者交易就能够签署衍生品协议。境内投资者可以通过一些特别的安排，间接参与银行的跨境衍生品交易而”风险参与“境外基础资产，获得相应的跨境资产管理收益，实际达到资金出境的目的。

（2）风险分析：涉嫌违规，银行一般持谨慎态度。案例：中国银行”优汇通“境外人民币汇款产品涉嫌违规洗钱事宜。

4、内保外贷、跨境直贷与对外债权

（1）操作方式

a）内保外贷：详见前文所述，其中：担保人和借款人原则上需具备关联关系，而且最好是100%控股。纯通道模式有些通过非关联关系操作，如通过签订代持协议等方式来产生表面的关联关系。

b）跨境直贷：银行在全额保证金项下的跨境直贷，即在全额保证金质押下，境内银行给境外子公司放款，境外子公司收款后可以自由使用。

c）境外放款：即企业的对外债权。外币项下，一般的境外放款额度是境内企业所有者权益的30%，自贸区可以放宽至50%。人民币项下，境外放款额度是上一年度经审计的所有权益的1倍。

附：

境外放款（外币）：汇发〔2009〕24号《关于境内企业境外放款外汇管理有关问题的通知》，放款额度：上一年度经审计所有者权益的30%（自贸区为50%），跨境外币双方资金池一般不超过净资产30%（自贸区为50%）。

境外放款（人民币）：银发〔2013〕168号《关于简化跨境人民币业务流程和完善有关政策的通知》，放款额度：上一年度经审计所有者权益的100%。

（2）局限性分析

a）2010年国家外汇管理局规定，”内保外贷“业务银行对外担保的融资额度不能超过银行本身净资产的50%。中小股份制银行内保外贷额度常常处于用满状态，只能等待企业还贷才能腾出新额度。大型国有银行也经常十分紧张。

b）内保外贷资金大多用于流动性补充，周期较短（如一年期），因此还款引起的各类问题无法避免，还款与否直接影响到银行的坏账率。

c）跨境直贷、境外放款的还款及回收路径监管风险。

（3）风险分析

资金出境路径本身无问题，但还款等方面存在监管风险。

5、贸易通道

（1）操作方式--总体上出境比入境困难一些

以”进口“为基调，借助供应链等贸易渠道实现对外支付。通道企业资金量大的（或有资金池的），可能采用国内收人民币，国外直接放外币形式，两边对冲。实力较小的贸易企业通过贸易形式完成对外支付，一是可能采用境外高卖形式对外支付，二是可能采用纯票据形式流转（虚假贸易）。

合规性思考：跨境”代付“之法律性质，双向借款对冲的法律分析

案例：以向境外一家企业采购200万美元货物订单为例，可以预付定金20%即40万美元，剩余部分开具信用证。在60万美元出境后，再以中方违约单方面取消订单，这样，在外管局审批后，被没收的20万美元及其赔偿金即转移至境外。

（2）其他类似通道

a）跨境外汇电子商务结算通道（第三方支付）：通过网站下单购买国外商品支付人民币，境外收到美金；单笔5万美金等值人民币限额，可以多次操作，不适用大金额（备付金账户为银行监管账户，支付公司只能按客户指令支付）。

b）个人跨境贸易人民币结算通道（第三方支付）：通过伪造贸易合同方式，国内个人向境外账户支付贸易款；单笔单日人民币限额200万（各地不一样），不适用大金额（备付金账户为银行监管账户，支付公司只能按客户指令支付）。

说明：

个人人民币跨境支付渠道：1)非贸易经常项下如香港台湾居民每日8万人民币同名划转至境内人民币账户；2)上海自贸区放开的个人人民币双向支付目的（银行基于审慎三原则，不一定非要审核相关凭证），2014年6月央行将该政策推广向全国；3)2014年6月初人民银行南京分行和新加坡监管机构MAS签订协议，开展苏州工业园区，推出4项人民币创新措施，继台湾对接昆山地区之后，再次试点以个人名义进行资本项目的对外投资。

央行在2014年6月份的《关于贯彻落实<国务院办公厅关于支持外贸稳定增长的若干意见>的指导意见》惜墨如金地提及”六、开展个人跨境贸易人民币结算业务。银行业金融机构可为个人开展的货物贸易、服务贸易跨境人民币业务提供结算服务。银行业金融机构在‘了解你的客户’、‘了解你的业务’、‘尽职审查’三原则的基础上，可凭个人有效身份证件或者工商营业执照直接为客户办理跨境贸易人民币结算业务，必要时可要求客户提交相关业务凭证。“但因为缺乏后续细则支撑，很少有银行正式开展此项业务。

值得注意的是，几个省份的中支在转发过程中新增了一些执行细则要求，比如济南分行提出细化的标准：对金额50万元（含）以下的个人跨境人民币货物贸易结算业务及金额30万元（含）以下的个人跨境人民币服务贸易结算业务，银行业金融机构在”了解你的客户“、”了解你的业务“、”尽职审查“三原则的基础上，可凭个人有效身份证件或者工商营业执照直接为客户办理跨境贸易人民币结算业务；对金额超过50万元的个人跨境人民币货物贸易结算业务及金额超过30万元的个人跨境人民币服务贸易结算业务，银行应要求客户提交相关业务凭证。

2016年4月，广东、天津和福建相继发布扩大人民币跨境使用的通知，扩大了个人跨境人民币业务的范围，允许为个人办理经常项下和直接投资项下的跨境人民币结算业务。按照现行跨境人民币政策，结算银行可办理个人项下货物贸易、服务贸易、直接投资（境外个人新设或并购境内企业、境内个人向境外投资者转让境内企业股权）、其他投资（境外个人同名汇入及原路退款）等跨境人民币收支业务。

（3）风险分析：涉嫌地下钱庄操作、洗钱

6、融资租赁/跨国公司资金池调拨

（1）操作方式

利用融资租赁公司的境内外控股架构资金往来便利实现资金出境，或借助跨国公司资金池调拨便利实现资金出境

说明：

人民币双向资金池业务是集团企业唯一较为自由的人民币跨境流动渠道，没有明确的额度限制，基本原理是跨国公司在境内外都有股权关联公司或子公司，可以选择一家关联公司在境内银行开立一个人民币专用账户用于人民币资金的归集，所有关联企业资金流向该”专用账户“称之为”上存“，所有从该资金池借款被称为”下划“；可以实现境外人民币合法合规地流向境内，或者反向。前提条件是境外子公司资金来源必须是其经营现金流，不可以是从海外银行借入的人民币。--但实践中境内银行也难以取证境外资金来源，一般根据其业务规模，根据审慎三原则合理判断。

从历史沿革上来说，跨境双向人民币资金池业务发源于上海自贸区，即2014年2月份，人行上海总部印发《关于支持中国（上海）自由贸易试验区扩大人民币跨境使用的通知》（银总部发[2014]22号）。2014年6月，将其进一步拓展至全国。但由于缺乏实施细则，跨国企业实际开户操作并不多，直到2014年11月份，央行发布《关于跨国企业集团开展跨境人民币资金集中运营业务有关事宜的通知》（银发[2014]324号）正式出台实施细则，才解决了法规层面的障碍。此后，2015年9月份，央行为进一步便利跨国企业集团开展跨境双向人民币资金池业务印发279号文。2016年4月，广东、福建等地的自贸区也各自出台了关于《自由贸易试验区扩大人民币跨境使用的通知》，同样提出了资金池的概念，广东等地的资金池与全国版相比的主要区别有：一是资金池主办企业必须在区内注册成立并实际经营或投资；二是参加资金归集的境内成员企业上年度营业收入合计金额不低于5亿元人民币，境外成员企业上年度营业收入合计金额不低于1亿元人民币，且境内外成员企业经营时间在1年以上；三是区内跨境双向人民币资金池业务实行双向上限管理，跨境资金净流入（出）额上限=境内成员企业应计所有者权益x宏观审慎政策系数（该系数暂定为1）。除此之外，区内跨境双向人民币资金池业务涉及的其他事项，仍适用《中国人民银行关于进一步便利跨国企业集团开展跨境双向人民币资金池业务的通知》（银发[2015]279号）相关规定。

（2）风险分析：非真实交易或非真实项目投资引起的合规风险

7、金融机构通道业务

（1）操作方式（以QDII为例）

金融机构设计/包装一款资管/基金产品（QDII产品本身类似一个资产管理计划），资管计划投向境外融资项目，境外主体取得融资款后通过各种套现方式在境外将现金支付给资金出境需求方。QDII可在批准的额度范围内在境内托管/保管银行直接办理购汇手续，无须就各个投资项目分别单独申请商务委员会、发改委、外汇管理局等部门审批。

（2）局限性分析

a）实施主体较局限：目前有QDII牌照的主要是中国证监会监管的基金管理公司、证券公司和中国银监会监管的信托公司，QDII牌照和申请额度尚未放开（截止7月27日审批的额度最小为0.05亿，最高为44.09亿，平均额度为个位数）。

b）投资目标限制：QDII，主要投资于境外的证券二级市场，且每一类QDII都有比较详细的关于投资目标的约束性的规定。

c）监管要求：QDII产品需要事先经过相应的行业主管机关的批准，或者事后向相应的行业主管机关备案，并且主管机关对于QDII产品的管理、投资运作也会有详细的业务指导规定。

说明：

借助资管通道输送资金除了需要借助通道本身，另一个需重点关注的问题是资金出境后在二级市场如何套取现金，是股票质押融资还是搭配其他操作？不过不管采用何种方式，因在通道的基础上需做衍伸套现交易，因此从成本角度分析会显得很不经济。

（3）其他同类通道介绍

a）QDLP：主要是以境外二级市场为投资目标，目前多数QDLP基金为对冲基金所利用，已审批的QDLP资格的企业主要集中在有较强全球影响力和优秀声誉的大型专业投资机构。

补充了解：

QDLP规模非常有限，且参与者是外管局，跨境币种是外币，作为通道使用的情形非常少见。另外，从常规的操作角度来说，QDLP的局限性方面，除了投资范围一般被限定为境外证券投资外，QDLP还面临双重征税（在资金结汇返还境内期间，除了按境外国家税法征收利得税与资产转移税外，LP还得依照国内税收规定缴纳所得税）以及结汇效率问题（QDLP操作上存在着一个人民币和美元结汇的问题，外管局等部门相对复杂的结汇审批流程，可能会令投资者等待相当长的时间才能完成份额赎回手续并取回资金。）

b）QDIE（深圳去年底已暂停）：《深圳QDIE试点办法》对QDIE基金可以投资的境外投资标的具体范围并无任何明确规定，先前境外投资主体除可以对QDII现有的投资标的进行投资外，还可对境外非上市股权、境外基金（包括私募股权基金和对冲基金）以及实物资产等其他标的资产进行投资，被通道业务大量利用。

c）人民币国际投贷基金（类QDII）：由具有资格的发起人发起设立的人民币国际投贷基金的通道直接出境，无需履行传统的境内机构境外投资备案手续和换汇手续，便利快捷。人民币国际投贷基金的用途有一定限制，应主要投资于境外的金融企业或金融产品或用于其他有指导性的用途。

（4）风险分析：QDII的监管风险以及其他合规风险

8、地下钱庄

（1）操作方式

境内先将人民币打入钱庄指定的内地账户，地下钱庄在扣除手续费后将港元或美元打入客户在境外的账户，一般境内境外两边都有账户、两边换汇，资金表面上并不过境。

（2）风险分析：非法买卖外汇、跨境汇兑

 

本文目录

 

一、地产跨境并购（通过受让境外控股公司的股权实际收购境内资产）

 

（一）受让境外公司股权的初衷——税费评估

 

（二）长远规划（红筹架构）

 

（三）关于在境外支付转让款问题

 

二、地产跨境投资

 

（一）常规FDI（Foreign Direct Investment）

 

（二）跨境人民币直投

 

（三）外商投资房地产特别说明

 

三、境内企业境外融资的主要方案设计

 

（一）外债

 

（二）内保外贷

 

（三）前海人民币跨境贷款

 

（四）融资租赁

 

四、结汇攻略

 

（一）政策沿革

 

（二）新政解读

 

（三）曲线救国——结汇变通方式及相应的法律风险（2011年135号文）

 

五、新政下资金出境渠道设计及风险分析

 

（一）资金出境需确认的核心问题

 

（二）当前政策环境下的资金出境途径

 

六、新政下资金入境渠道设计及风险分析

 

（一）资金入境需确认的核心问题

 

（二）当前政策环境下的资金入境途径

 

七、国际基金如何投资境内项目（房地产）

 

（一）在中国境内募集人民币基金，投资境内企业

 

（二）在境外募集美元等非人民币基金，直接投资境内企业

 

（三）在境外募集美元等非人民币基金，投资中国境内企业在海外设立的平台公司

 

（四）外资或者外资与境内资金合作，在中国境内设立中外合资形式的基金（外商投资企业），境内基金投资境内企业

 

八、境外私募基金投资境内（地产）企业的方案设计及法律财税分析

 

（一）外资银行通道

 

（二）关联企业借款

 

（三）信托代持股份

 

（四）股权回购

 

（五）收购控股内资投资公司的境内壳公司

 

点击图片，可下载本文完整版