本文为作者向无讼阅读供稿，转载请注明作者和来源

案例：邸先生夫妇购买符女士的房屋后，支付了大部分购房款并办理了网签。不料，符女士在网签后竟然将房屋又抵押给银行并拿到了88万元贷款。邸先生夫妇遂将北京市住房和城乡建设委员会告上法庭，要求撤销其作出的涉案房屋抵押登记。北京市二中院终审判决邸先生夫妇胜诉。

网签后房屋被抵押贷款

邸先生夫妇诉称，2009年12月6日，他们与符女士及房产经纪公司签订合同，符女士将大兴区一处尚未取得房屋产权证的房屋出售给他们，价款为76.8万元，并约定双方于房屋所有权证出证后三个工作日内办理产权过户。至2009年12月9日，他们支付定金及购房款共计69.8万元，并入住房屋。2011年11月4日，市住建委向符女士颁发了《房屋所有权证》。

2013年6月18日，邸先生夫妇与符女士在市住建委办理了网上签约手续，但符女士一直拒绝配合办理过户手续。后来他们得知，去年3月10日，符女士与中国农业银行北京大兴支行签订《房屋额抵押贷款合同》，以涉案房屋为抵押向农行大兴支行申请贷款。

2014年3月12日，符女士、农行大兴支行向市住建委提交材料申请抵押登记。当日，市住建委经审核后，将申请事项载于登记簿册，并向农行大兴支行颁发房屋他项权证。

邸先生夫妇认为，市住建委不顾房屋已办理网签的事实，违反相关规定，为涉案房屋办理抵押登记，损害了他们的利益，故起诉要求撤销市住建委作出的涉案房屋抵押登记。

辩护住建委称已尽审查职责

市住建委辩称，当事人网上签约行为的实质是民事法律行为，与房屋转移登记之间不存在必然的逻辑关系，不具有保证将来实现物权的效力。当事人如为达到保障将来实现物权的目的，可以按照约定根据《物权法》的规定向登记机构申请预告登记。如果赋予当事人网上签约行为具备防止"一房多卖"的制度功能，则违背了我国《物权法》规定的物权法定原则等。

市住建委还称，其根据符女士与农行大兴支行的申请，经受理、审查程序，在登记申请符合法定登记的条件下将申请事项登记簿册、并相应颁发了房屋他项权证，事实清楚，程序合法，适用法律法规正确，市住建委已经尽到合理审慎的审查职责，邸先生夫妇不具备原告资格，请求法院驳回他们的起诉。

卖房人否认与买方网签

卖房人符女士在本案中作为第三人出庭，她称，邸先生夫妇的陈述与事实不符，双方根本不存在网签合同，是邸先生夫妇与中介机构单方作的网签。她与农行大兴支行申请的抵押登记是合法有效的。

同样作为第三人的农行大兴支行辩称，其与符女士之间存在合法有效的借款合同法律关系和抵押合同法律关系，并已依法办理完毕抵押登记手续，其有权依法行使债权和物权。该支行称，2013年11月21日，符女士向农行大兴支行申请贷款98万元并提交了房屋所有权证书，愿以房屋设定抵押。2014年3月，支行经审批与符女士签订合同，向符女士发放贷款88万元，并对涉诉房屋向住建委申请办理了抵押登记，取得了《房屋他项权证》，支行对涉诉房屋的抵押权属于善意取得。

判决住建委未尽审查义务败诉

大兴法院认为，依据《房屋登记办法》及《物权法》等规定，房屋是否存在财产争议是登记机构进行抵押权登记时应审查的重要事项。进行网上签约是本市因房屋买卖引起的权属转移登记的必要的前置环节。进行了网上签约的房屋在申请抵押登记前，是否存在出售的事实成为房屋登记机构核查"财产是否存在争议"的一项重要审查事项，房屋登记机构对此类房屋有能力也有义务就该事项进行审查。

本案中，邸先生夫妇与符女士就涉案房屋签订了买卖合同，并办理存量房买卖合同网上签约手续。对这一事实，市住建委在进行抵押权登记申请审查时没有尽到审慎的注意义务，未能通过其管理的网签系统核查到涉案房屋此前已出售的事实，在涉案房屋存在财产争议的情况下，未对该事实进行必要的进一步的核查就作出涉案抵押登记行为。农行大兴支行辩称其额抵押权系善意取得，没有法律依据，法院不予采信。符女士在已将房屋出卖给邸先生夫妇、收取大部分房款、交付房屋并进行网上签约的情形下，又将房屋设定抵押权，其行为是否具有主观恶意应另行通过其他途径予以定性。

2015年4月30日，大兴法院作出一审判决，撤销北京市住建委在涉案房屋上设立额抵押权登记并向农行大兴支行颁发《房屋他项权证》的行政行为。市住建委、符女士及农行大兴支行不服，均向二中院上诉。法院终审维持原判。

案例点评：

《物权法》第一百八十四条规定，下列财产不得抵押：（四）所有权、使用权不明或者有争议的财产。《不动产登记暂行条例》第二十二条，登记申请有下列情形之一的，不动产登记机构应当不予登记，并书面告知申请人：（二）存在尚未解决的权属争议的。《城市房地产抵押管理规定》第八条，下列房地产不得设定抵押：1.权属有争议的房地产。可以看出，权属有争议的房地产不得抵押。物权的主要作用就是定纷止争，因此有争议的房产不得抵押的规定，也就可以理解了，不动产登记暂行条例出台更是明确为权属有争议的不得登记。

不动产登记机构认为，存量房网签系统是住建部搭建的信息平台，不属于登记的组成部分，不具有登记的效力。《不动产登记暂行条例》第二十四条，不动产登记有关信息与住房城乡建设、农业、林业、海洋等部门审批信息、交易信息等应当实时互通共享。不动产登记机构能够通过实时互通共享取得的信息，不得要求不动产登记申请人重复提交。国土部和住建部下发的《关于做好不动产统一登记与房屋交易管理衔接的指导意见》（国土资发[2015]90号）要求实现信息互通共享。不动产登记信息管理基础平台与房屋交易管理信息平台要相互对接，通过交换接口、数据抄送等形式，实现实时互通共享，消除"信息孤岛"，确保相关业务办理的连续、安全、便捷。

可以看出，房产交易管理和不动产登记的数据要实现实时互通的，存量房网签后数据将会实时同步给不动产登记系统，如果不动产登记部门，不动产登记部门进行了抵押或者转移登记，可能法院会认为不动产登记部门审查不够审慎，撤销办理的抵押或者转移登记。

如果不动产登记部门，忽略房产交易监管部门同步传输的存量房网签数据，给网签购房人造成无法挽回的经济损失，有可能需要进行经济赔偿，甚至有可能被检察机关依据《刑法》"第三百九十七条，国家机关工作人员滥用职权或者玩忽职守，致使公共财产、国家和人民利益遭受重大损失的，处三年以下有期徒刑或者拘役；情节特别严重的，处三年以上七年以下有期徒刑。本法另有规定的，依照规定。"认定为玩忽职守予以判刑。

实习编辑/雷彬

为无讼投稿/tougao@wusongtech.com