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现实中，房地产开发涉及诸多产业，建筑、装修、水泥钢筋材料等行业均参与其中。部分开发商为了及时回笼资金，采用以物易物的方式进行交易，即以材料款折价，并以建成后的楼户进行折抵。其中不涉及资金流动，但建筑商等企业也是以盈利为目的，其收到房产后如果不进行办公，只能以开发商的名义进行交易，这就导致在实际商品房买卖中存在大量的顶账房（抵账房）的存在，通常，这样的房子价格会略低于售楼处，购房者会以一个较低的价格购买到合适的房子。但是一旦发生争议，购房者的利益很难得到有效保障，那么，在司法实践中和法律适用上如何定性值得我们研究。

一、合同效力问题

合同效力问题涉及几个方面，第一，开发商与建筑商等第三方企业之间的顶账合同法律关系。第二、建筑商与购房者之间的买卖的合同法律关系。第三、购房者与开发商之间的商品房买卖合同法律关系。

1、关于开发商与建筑商等第三方企业之间的顶账合同法律效力问题

因实际建设施工中，通常为建筑商等第三方企业需要先行垫付资金进场进行建设，后开发商以建成后的房屋抵给建筑商等第三方企业，开发商与建筑商进行的房屋买卖实际上为以物抵债协议，一般情形下，设定以物抵债的目的是为了及时还清债务。只要不是为了达到其他非法目的，比如恶意逃避债务，损害第三人的合法权益等这样的非法目的都是合法有效的。

建筑商等第三方企业在与开发商签订完以房抵债协议后，如果所抵的房屋未能变更登记到建筑商名下，原则上虽然归建筑商所有，但是我国《物权法》对不动产采取登记主义，实际上房屋仍在开发商名下，仍然归开发商所有。但这并不影响双方合同的效力问题。其中，在《山东省高级人民法院关于印发全省民事审判工作会议纪要的通知》第十一条中关于以房抵债合同的效力问题有如下规定：在房地产开发或者建设工程施工中，由于无力支付开发费用或者工程价款，开发商以已经建成或者在建的房屋抵偿所欠的债务。以房抵债的协议既是当事人之间履行债务的一种方式，也是双方就如何履行原债务达成的新协议，只要该协议不具有《合同法》第52条规定的无效合同的情形，应依法认定有效，双方应诚信履行协议。抵债的房屋是否办理所有权变更手续不影响以房抵债协议的效力。但在司法实践中，因往往由于以房抵债后，房屋未过户登记到建筑商等第三方名下引发争议较多。

2、建筑商与购房者之间的买卖的合同法律效力问题

（1）如果顶账房登记在建筑商等第三方企业的名下，双方之间为存量房买卖合同关系，这在实践中很少发生，除非房屋价格远远低于售楼处的价格。往往第二种存在的可能性非常大。

（2）如果顶账房的登记在开发商名下，此时，建筑商等第三方企业与购房者签订的房屋买卖合同也是合法有效的，如果不存在《合同法》第52条规定的合同无效情形。那么此时，双方买卖合同依法成立生效，建筑商具有义务协助购房者办理相关手续，即与开发商签订商品房买卖合同，以开发商名义进行买卖登记过户，购房款也直接向开发商缴纳。此时，购房者与开发商之间的商品房买卖合同是否有效，这是接下来讨论的。

3、购房者与开发商之间的商品房买卖合同法律关系

此时，购房者与开发商签订了商品房买卖合同并缴纳了房款，商品房买卖合同仍然是成立并生效的，当然前提是不存在《合同法》规定的合同无效和可撤销情形存在的。此时的开发商是在履行与建筑商之间的以房抵债协议，即配合相关权利人完成登记过户等相关手续。

二、违约法律后果分析

购买抵账房法律风险无需赘言，因涉及多方买卖，环环相扣，一个环节出现问题就会导致整个交易出现问题。而事实上，在整个交易流程中开发商与建筑商等第三方企业因抵账协议发生纠纷较多，最终导致购房者埋单。

当开发商与建筑商等第三方企业之间的顶账合同发生违约时，因双方之间的合同效力并无争议。通常，是因房价上涨导致开发商变卦，即协议本以十套房抵账给建筑商，房价上涨后，仅以五套或八套房总价值即可达到之前十套房屋的价值，因房屋仍然在开发商名下，因而，会发生这样的争议。而一旦争议发生，购房者可能是最无辜的，交了钱过不了户或者交不了房。当这些情形发生时，如何处理。

购房者与建筑商签订房屋买卖合同后，到开发商处再行签订商品房买卖合同，开发商有义务协助购房者办理过户手续，也存在购房者与建筑商签订商品房买卖合同后，去开发商处签订买卖合同受阻情形发生。

在买卖合同中的当事人，在交易的不同阶段涉及的利益也不尽相同，交定金、交首付、交全款、过户、办产权证。一旦上述利益未能得到实现，合同法将通过协调双方的利益关系给予救济。此时，购房者可以直接以商品房买卖合同纠纷直接起诉开发商，要求开发商协助办理相关手续。也可以同时起诉建筑商与开发商，要求两被告承担违约责任。

这类房屋在实际交易中，往往由中介操作，如果一旦发生争议，焦点问题就是中介机构作为专业机构是否审核了抵账房相关手续，尽到了勤勉注意义务。即向购房者提示整个交易手续是否完备，涉案房产是否真实存在。

以（2016）黑01民终4980号判决为例

争议房屋系开发商抵偿给建筑公司的冲抵工程欠款的抵账房，虽然曲某称其为建设公司的负责人，与开发商签订合同的系建筑商，但从曲某收取原告全部购房款、与原告签订房屋买卖合同系双方真实意思表示，双方均应按照合同履行，曲某收取原告全部购房款后未向原告交付争议房屋，已构成违约，应承担违约责任。

其中，合同中明确约定购买的房屋为抵账房，原告在购买本案争议房屋时对购买抵账房的不确定性及风险是明知的，也并不妨碍被告依法应当承担的违约责任。

作为涉案楼盘的开发商，用案涉房屋抵付建设公司的工程款，曲某代表建筑公司与原告签订房屋买卖合同收取房款的行为，系曲某代表建设公司取得的案涉楼盘工程款，属对曲某代表建筑公司与原告签订的房屋买卖合同及原告购买案涉房屋行为的认可，开发商与原告形成实质的房屋买卖关系。

可见，法院认定以上合同均有效，并对开发商与原告之间的合同认定为实质买卖合同关系。

以（2015）沙民初字第2080号判决书为例

房屋买卖合同的当事人应当按照诚实信用、等价有偿、公平交易的原则缔结并切实履行合同义务。本案中，原告向被告购买抵账房并支付购房款。但被告对双方约定的抵账房并不享有所有权以致无法向原告交房，也没有采取其它补救措施，致使合同已经不能履行。因此原告要求解除双方签订的购房合同并要求被告返还购房款，其诉求合法有据，本院予以支持。同时对于利息部分，也予以支持。

可见，只要是双方当事人真实意思表示，合同依法成立，其违约应当依法承担违约责任。

总的来说，抵账房因价格低这一因素受到购房者的青睐，但是实际交易中存在多种不确定因素存在导致整个交易链接存在风险，律师在作为购房者委托人参与其中时需掌握整个交易流程，明确开发商在与建筑商签订抵账协议时是否将房产再度抵押贷款等各种因素的存在。

责编/孙亚超  微信号：elesun724