文/陈希健 北京市中银律师事务所
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“小产权房”问题由来已经，尽管国家有关部门三令五申严禁小产权房交易，然而屡禁不止。本文小产权房仅指建设在农村集体土地上，缺乏建设用地许可和审批手续，而未取得房屋产权证的房屋。涉及小产权房的纠纷多见于房屋买卖合同纠纷、确认合同效力纠纷、离婚纠纷、遗产继承纠纷等多种类型的案件。文章分三部分，第一部分介绍我国关于小产权房的法律法规，第二部分结合相关案例，分析北京市部分法院关于“小产权房”的裁判思路，第三部分进行总结分析。
一、“小产权房”相关规定
1.行政部门的主要规定
国务院办公厅《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》（国办发（2007）71号）第二条：严格规范使用农民集体所有土地进行建设：
农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。
2011年国土资源部、中央农村工作领导小组办公室、财政部、农业部《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》第十条：严格规范农村集体土地确权登记发证行为：
对于借户籍管理制度改革或者擅自通过“村改居”等方式非经法定征收程序将农民集体所有土地转为国有土地、农村集体经济组织非法出让或出租集体土地用于非农业建设、城镇居民在农村购置宅基地、农民住宅或“小产权房”等违法用地，不得登记发证。对于不依法依规进行土地确权登记发证或登记不规范造成严重后果的，严肃追究有关人员责任。
2013年11月22日，国土资源部办公厅、住房城乡建设部办公厅《关于坚决遏制违法建设、销售“小产权房”的紧急通知》
一、正确认识“小产权房”问题的危害性和严重性。
建设、销售“小产权房”，严重违反土地和城乡建设管理法律法规，不符合土地利用总体规划和城乡建设规划，不符合土地用途管制制度，冲击了耕地保护红线，扰乱了土地市场和房地产市场秩序，损害了群众利益，影响了新型城镇化和新农村建设的健康发展，建设、销售和购买“小产权房”均不受法律保护。要全面、正确地领会十八届三中全会关于建立城乡统一的建设用地市场等改革措施，坚持依法依规，严格执行土地利用总体规划和城乡建设规划，严格实行土地用途管制制度，严守耕地红线，坚决遏制在建、在售“小产权房”行为。
二、坚决查处“小产权房”在建、在售行为。
近年来，国务院有关部门多次重申农村集体土地不得用于经营性房地产开发，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住房和“小产权房”。2012年8月8日，国土资源部办公厅住房城乡建设部办公厅专门下发《关于坚决遏制违法建设、销售“小产权房”的通知》（国土资电发[2012]98号），各级国土资源和住房城乡建设主管部门要按照通知要求，对在建、在售的“小产权房”坚决叫停，严肃查处，对顶风违法建设、销售，造成恶劣影响的“小产权房”案件，要公开曝光，挂牌督办，严肃查处，坚决拆除一批，教育一片，发挥警示和震慑作用。
小结：综上不难看出，国家对于集体土地实行严格的土地保护政策；国家禁止“小产权房”的建设、销售和买卖，非集体成员；农村“小产权房”的行为不受法律保护；未明确禁止集体成员之间进行“小产权房”交易。
2、北京市高级人民法院和最高人民法院关于处理“小产权房”的指导意见
2016年8月北京市高级人民法院《关于审理婚姻纠纷案件若干疑难问题的参考意见》第三十五条【小产权房分割】对于已被有权机关认定为违法建筑的小产权房，不予处理；但违法建筑已经行政程序合法化的，可以对其所有权归属做出处理。
对于虽未经行政准建，但长期存在且未受到行政处罚的房屋，可以对其使用做出处理。在处理使用时，人民法院应向当事人释明变更相关诉讼请求。在处理相关房屋的使用归属时，能分割的进行分割，不能分割的可采用协商、竞价、询价等方式进行给予适当补偿。
在涉小产权房分割案件中，应在判决论理部分中明确使用处理的判决内容不代表对小产权房合法性的认定，不能以此对抗行政处罚、不能作为产权归属证明或拆迁依据等。
2016年11月30日，最高人民法院《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》五、关于物权纠纷案件的审理之（一）关于农村房屋买卖问题：
19.在国家确定的宅基地制度改革试点地区，可以按照国家政策及相关指导意见处理宅基地使用权因抵押担保、转让而产生的纠纷。
在非试点地区，农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，该房屋买卖合同认定为无效。合同无效后，买受人请求返还购房款及其利息，以及请求赔偿翻建或者改建成本的，应当综合考虑当事人过错等因素予以确定。
之（二）关于违法建筑相关纠纷的处理问题：
21.对于未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证规定内容建设的违法建筑的认定和处理，属于国家有关行政机关的职权范围，应避免通过民事审判变相为违法建筑确权。当事人请求确认违法建筑权利归属及内容的，人民法院不予受理；已经受理的，裁定驳回起诉。
小结：在国家确定的宅基地制度改革试点地区以外，非集体经济成员购买“小产权房”的合同无效；“小产权房”的认定和处理属于有关行政机关的职权范围；审判机关对“小产权房”的确权纠纷不予处理；审判机关可对符合条件的“小产权房”的使用归属进行分割。
二、北京市部分法院的司法案例及裁判规则
笔者通过“无讼案例网”查找北京各法院涉及“小产权房”的司法案例，以期探究其中的裁判思路，将部分案例要点摘录如下。
裁判规则一：鉴于“小产权房”的特殊性质，在相关法律法规及处理原则出台前，对“小产权房”的相关权利尚无定论，因此，法院对“小产权房”买卖合同的成立与否及合同效力问题作回避处理，认为不属于法院受案范围。该裁判思路最为常见，多存在于“小产权房”买卖合同纠纷、确权纠纷案件。
北京市门头沟区人民法院在阴雪与朱发祥确认合同无效纠纷一案中认为：“102号房屋系在农村集体土地上开发建设的小产权房，鉴于小产权房屋的处理原则及方案，政府相关部门正在研究整顿，对该问题如何解决尚无明确意见，故阴雪与朱发祥的该项纠纷现不宜处理。”（参见：北京市门头沟区人民法院（2014）门民初字第2810号《阴雪与朱发祥确认合同无效纠纷一审民事裁定书》）
在安双生上诉程娟房屋买卖合同纠纷一案二审中，北京市第三中级人民法院认为：“程×起诉请求确认《转让申请》和《东旭花园小区二手房过户协议》无效，判令安×1腾退涉案房屋，其目的在于通过诉讼获取涉案房屋的物权。涉案房屋系建设于集体所有土地之上，缺少合法规划审批手续的房屋，即通常所说的小产权房。小产权房屋权属登记方面存在瑕疵，影响小产权房屋权利基础及其流转。现有关小产权房的法律法规及处理原则尚未出台，如何界定小产权房的相关权利尚无定论，程×对涉案房屋享有何种权利难以通过现行法律法规确定。在目前针对小产权房没有新的法律法规规定之前，程×与安×1之间的上述纠纷不属于人民法院受理民事案件的范围。”（参见：北京市第三中级人民法院二审（2016）京03民终10981号安双生上诉程娟房屋买卖合同纠纷案）
在冯恩福返还原物纠纷申诉案件中，北京市高级人民法院同样持该种意见：“根据已查明的事实，涉案房屋系小产权房，现有关小产权房的法律法规及处理原则尚未出台，如何界定小产权房的相关权利尚无定论，冯恩福对涉案房屋享有何种权利亦难以确定。在此前提下，应先解决冯恩福是否有权出售涉案房屋以及高文明与案外人之间的房屋买卖行为是否有效等问题，两审法院据此认定冯恩福直接以返还原物为由起诉要求返还涉案房屋，缺乏法律依据，进而裁定驳回冯恩福的起诉并无不当，本院予以支持。”（参见：北京市高级人民法院（2015）高民申字第03341号《冯恩福返还原物纠纷申诉、申请民事裁定书》）
裁判规则二：“小产权房”系违建，买卖合同因违反国家强制性规定，应属无效；非本集体成员不具有购买“小产权房”的条件，其买卖合同无效。合同无效后，因该合同取得的财产应当返还。双方根据过错承担相应的责任。该种裁判思路也比较常见。
北京市房山区人民法院在“钱琦与李维昌房屋买卖合同纠纷”一案中认为：“违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。本案中，钱琦与李维昌诉争的房屋为”小产权房“性质，不具备开发和销售的条件，双方就此签订的房屋买卖协议书，违反了国家有关房地产开发经营的强制性规定，该协议书应属无效。故钱琦要求确认双方签订的房屋买卖协议书无效的诉讼请求，符合法律规定。本院予以支持。合同被确认为无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因钱琦与李维昌签订的房屋买卖协议书为无效合同，故双方因该合同取得的财产，应当相互予以返还。因此，钱琦要求返还17万元购房款的诉讼请求，以及李维昌要求返还诉争房屋的反诉请求，均符合法律规定，本院均予以支持。钱琦与李维昌在达成并履行房屋买卖协议书的过程中均有过错，双方因此而受到的损失也应当各自承担。”（参见：北京市房山区人民法院（2015）房民初字第15535号《钱琦与李维昌房屋买卖合同纠纷一审民事判决书》）
北京市通州区人民法院在“董雪娇与罗超等房屋买卖合同纠纷”一案中认为：“董雪娇与罗超签订《房地产转让合同书》时，双方明知诉争房屋系小产权房屋性质，而小产权房屋系未经合法审批手续在农村集体土地上建设之房屋，违反法律强制性规定，因此，董雪娇与罗超签订的《房地产转让合同书》应属无效。合同无效，因该合同取得的财产，应当返还。”（参见：北京市通州区人民法院（2015）通民初字第00613号《董雪娇与罗超等房屋买卖合同纠纷一审民事判决书》）
北京市海淀区人民法院在“孙中伏与徐力群确认合同无效纠纷”一案中认为：“本案中，孙中伏与徐力群签订的《转让协议》，虽系双方当事人的真实意思表示，但因该协议转让的房屋系小产权房，故该《转让协议》因违反了国家法律的强制性规定，理应依法被认定为无效。就上述合同无效，孙中伏负有主要过错，徐力群负有次要过错。”（参见：北京市海淀区人民法院（2014）海民初字第00501号《孙中伏与徐力群确认合同无效纠纷一审民事判决书》）
北京市通州区人民法院在“范鲁明与陈秋会房屋买卖合同纠纷”一案中认为：“裁判要点：诉争房屋系在集体土地上建设的小产权房，范鲁明不具备购买该房屋的条件，其与陈秋会就该房屋签订的《房地产转让合同书》应为无效。合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还。故本院对范鲁明要求确认合同无效并要求陈秋会返还其定金5万元的请求予以支持；范鲁明要求陈秋会赔偿中介信息费损失，但范鲁明在未审查房屋产权性质的情况下与陈秋会签订合同，其应当知道涉案房屋为小产权房，对合同无效的结果范鲁明自身亦存在过错，对相应的损失应自行承担部分责任，具体责任比例以50%为宜。”（参见：北京市通州区人民法院（2013）通民初字第15983号《范鲁明与陈秋会房屋买卖合同纠纷一审民事判决书》）
裁判规则三：在部分离婚、继承案件中，法院存在根据市场行情，酌情确定“小产权房”的总价值，根据权利份额及居住使用等情况确定房屋归一方使用，并对另一方进行折价补偿的情况。
在“张×1与张×2等分家析产纠纷”一案中，北京市昌平区人民法院认为：“对于张×2要求分割的小产权房一套，房屋购买于张×4与王×1婚后，应属夫妻共同财产。张×4在王×1去世后，立据将该小产权房赠与张×1，该赠与行为仅应认定为张×4处分了该小产权房中属于张×4自己的份额部分，对于该小产权房中原属于王×1的份额部分，在王×1去世时，应由王×1的继承人按照法定继承进行分割。考虑到该小产权房张×1作为受赠人占有的房屋份额较大，故该小产权房屋归张×1居住使用，由张×1支付张×3、张×2折价补偿款为宜。因该小产权房尚不具有不动产所在地的登记机构颁发的不动产登记簿，无法委托评估机构对房屋价值进行评估，本院根据向北京平北机械厂及房屋中介调查了解的情况，酌定房屋价值为100万元，由张×1分别向张×3、张×2支付该小产权房屋的补偿款125000元。”（参见：北京市昌平区人民法院（2015）昌民初字第1918号《张×1与张×2等分家析产纠纷一审民事判决书》）
在“王×与韩×离婚纠纷”一案中，北京市通州区人民法院认定：“关于晶彩1401室，因该房屋系联东公司为公司开发的小产权房，二人当时均系联东公司的员工，《房屋买卖合同》系被告韩×签字，且合同上买房人联系电话系原告王×和被告韩×二人的，此房亦系婚后购买第一套房产，故本院认定该房应为夫妻共同财产。因被告韩×现在此房居住，且在附近工作，故晶彩1401室应由被告韩×居住使用为宜，由被告韩×支付原告王×相应折价款。关于该房的价格，本院根据周边小产权房屋销售情况及小区物业反映情况，酌情确定9000元每平方米，故该房屋总价为1056240元。”北京市第三中级人民法院在二审中进一步肯定：“考虑双方及××室房屋的实际情况以及唐山×室房屋的分割情况，原审法院确认××室由韩×1居住使用，并参考周边同类房屋销售情况及小区物业反映情况，确认韩×1应支付王×1折价款的数额亦无不当。”（参见：北京市通州区人民法院（2014）通民初字第11577号《王×与韩×离婚纠纷一审民事判决书》、北京市第三中级人民法院（2015）三中民终字第04906号《王×1与韩×1离婚纠纷二审民事判决书》）
裁判规则四：根据“小产权房”的实际使用情况，仅对使用权进行分割。侵占或妨害权利人占有、使用房屋，占有人有权提起物权保护诉讼。
北京市高级人民法院在“周×申请遗赠纠纷申诉”案件中认定：“诉争房产属于限制交易的小产权房，当前，虽然尚不能依法进行物权登记或变更登记，但岑泉山出资购买并居住使用多年，亦属于法律意义上的物，其能够为权利人占有、使用、收益。罗×起诉时表明接受遗赠遗嘱并要求确认诉争房屋的使用权，于法有据。基于上述事实，二审改判支持罗×的诉求正确，并同时指出罗×取得诉争房屋使用权后，如遇国家政策调整等情况，其应按国家相关政策处理诉争房产，符合实际，并无不当。”（参见：北京市高级人民法院（2014）高民申字第00097号《周×申请遗赠纠纷申诉申请民事裁定书》）
北京市海淀区人民法院在“李×与化×1等继承纠纷”案件中认定：“鉴于李×与化某某共同购买的北京市房山区窦店镇X楼2单元201号小产权房并无受法律保护的产权，本院仅就该房屋的使用权进行分割，考虑目前该小产权房的使用状况及李×年事已高的现实情况，故本院判定该房屋由李×个人居住使用。”（参见：北京市海淀区人民法院一审（2013）海民初字第21586号《李×与化×1等继承纠纷一审民事判决书》）
北京市昌平区人民法院在“周汉苹与刘玉伟排除妨害纠纷”一案中认定：“对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险；因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权请求损害赔偿。本案中，原告周汉苹购买涉案房屋虽系小产权房，但是其对该房屋的占有不应受到法律之外的侵害。关于被告辩称原告购买的是小产权房，并非所有权人，不具备诉讼主体资格。本院认为原告作为购买人，出卖人将房屋交付原告后，原告即对涉案房屋可以占有使用，如果其占有受到他人侵害，依照法律规定当然有权作为诉讼主体参加诉讼。”（参见：北京市昌平区人民法院（2015）昌民初字第08636号《周汉苹与刘玉伟排除妨害纠纷一审民事判决书》）
三、总结分析
结合上述案例，笔者尝试总结北京部分法院关于“小产权房”的几点处理原则。
1.“小产权房”产权性质的认定不属于人民法院的职权范围，关于“小产权房”的确权纠纷，法院不予受理或不予处理。
2.关于“小产权房”的合同成立、效力问题，部分法院以相关权利尚无定论，缺乏规定为由不予处理，或者部分法院以违反法律强制性规定为由认定无效。
3.非本集体组织成员购买“小产权房”，因违反法律强制性规定而无效。
4.部分离婚、继承案件中，法院会根据市场行情酌情确定“小产权房”的价值，并以此进行分割。
5、请求分割“小产权房”的占有、使用权属于法院处理范围。
编排/卢明亮
责编/张洁 微信号：zhengbeiqing0726