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在登记实务中，有这样一种情形，有申请人持已经生效的判决文书申请异议登记，登记机构却以此时申请异议登记已无意义，建议申请人向法院申请财产保全。那么问题便来了，在针对所涉不动产的纠纷已然判决后，是否尚能提请异议登记？异议登记的申请时间是否有所限制？其是否必须与未起诉之前？登记机构所答复的此情形下提请异议登记是否已然毫无意义呢？鉴于此情形在登记实务中关系申请人之利益保护，同时对于登记机构亦存在不予受理可能会被提请复议或者涉诉的风险，故而笔者有意做一探讨。

从《物权法》之规定来看，其第十九条第二款规定：“不动产登记簿的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。”异议登记其效力存续与其嗣后提请诉讼息息相关。那么异议登记是否必须在未提请诉讼之前提出申请？已提请诉讼，持有法院受理通知书是否可以申请？诉讼已经判决生效，持生效法律文书是否能够申请？

自《物权法》条文而言，其并未加以限制。再观《不动产登记暂行条例实施细则》有关异议登记之规定，其分别就异议登记申请所需材料、异议登记办理程序及效力维系以及其并不阻却处分的性质进行了阐释，纵观其所涉三个条文，其亦未限制持已然生效的法律文书申请异议登记之情形，其规定申请人应当与异议登记之日起15日内提交法院受理通知书、仲裁委员会受理通知书其亦仅在向申请人明示意欲延续异议登记效力之义务。而并不能从其推导出已经起诉或者真实所涉不动产已经判决的便不可以提请异议登记。至于某登记机构所答复此时异议登记已然毫无意义更乃是无稽之谈。

第一，试想一种可能，倘若持生效法律文书便不能提请异议登记，会不会存在有申请人不予告知已经判决情形而提请异议登记呢？而登记机构对于所涉不动产是否存在争议，是否涉诉无从查证，而此时申请人其又并无义务必须提交生效法律文书，其故意隐瞒意图仅在通过“曲线救国”达成异议得以在登记簿中记载的目的，而此种曲线模式亦乃是登记机构毫无根据的拒绝持生效法律文书申请异议登记色申请所致，就其因果关系而言，其为登记机构错误的不予受理所致。而登记机构所谓的毫无意义及善意的对申请人之行动指引，比如建议其应尽快申请保全或者据以生效法律文书申请所涉不动产登记等，此种指引只能干扰登记申请人之申请意图，引发更多的申请人隐瞒真实情况，可谓不作为乃为恶秩序之根源，异议登记申请人之申请是否有意义，是否有应予受理，并非登记机构决断，而是否受理的根据亦应合法合规，而不能简单以毫无意义以及模棱两可的条文推导而来。

第二，至于持生效法律文书之申请人申请异议登记是否有意义，笔者看来，其意义不仅有，而且意义重大。异议登记其作为一种临时性保护措施，其类似于民事诉讼中的财产保全制度，但因其申请条件较为宽泛，且办理时限较短，同时亦具有阻却善意第三人之善意之功效而广受所谓“利害关系人”的欢迎。但是相较之诉讼中的财产保全，一则其申请条件较之异议登记较为严格，且时限较长，现实中办理法官因案件过多而拖延受理保全申请的情形不在少数，故而通过异议登记辅之以财产保全的形式可谓一项保全所涉不动产的完全之策。但是很多诉讼中的当事人因对于不动产登记法律的不熟知，极少能够想到诉前申请异议登记以规避登记簿中所记载的权利人之处分。而当其拿到生效法律文书，确认其产权归属正确归属后，在完成所涉不动产登记之前尚有一段时间，其具有现实性的规避登记簿之记载权利人为处分行为的需求。而倘若能将异议登记记载如登记簿，显然纵使登记簿之“虚像”权利人为处分行为，依据物权法司法解释规定，所受让之第三人亦非善意第三人，异议登记申请人亦可追回处分之不动产。有人可能提出，既然已经持有生效法律文书，那么支持持生效法律文书申请所涉不动产之登记不就可以解决所涉不动产被处分的情形吗？固然持有生效法律文书为申请人可单方申请不动产登记之情形，但是因生效法律文书种类各有不同，其是否产生了物权变动之效力各异，且很多登记机构仍秉持许多错误思想：生效法律文书需法院协助执行，纵使持有生效法律文书仍需双方申请等等，恰是这种错误理念使得异议登记申请人及持有生效法律文书的当事人在实务中很难及时的完成所涉文书之登记事项，故而临时性的保障便不必可少，为登记簿制造瑕疵，阻却善意便显得十分必要了。

第三，申请异议登记，其与申请财产保全并不冲突，异议登记与财产保全亦非二者选择其一的关系。无论是当事人未起诉同时申请异议或者同时申请诉前保全的，还是诉讼中提请异议登记，同时或其后申请诉中财产保全的，还是如本文所讨论情形经裁判后申请异议登记，在申请执行前保全的。因二者一个为面向不动产登记机构这一行政机构所申请行为，一个为面向司法机构申请行为，与受理机关上并无冲突，登记机构因存在保全可以救济而拒绝当事人申请异议登记之理由实则荒谬。反而，并不限制异议登记申请与诉讼的关系，更能体现异议登记的及时性和灵活性，符合物权法立法意图，而依据民事诉讼法规定，财产保全申请法院尚需在四十八小时内做出裁定，时效性及灵活性是无法与异议登记相比的。

第四，异议登记申请人持已经判决的生效法律文书，纵使其文书并非终审判决，那么起码证明其提请异议之真实性存在高度可能性。而异议登记申请人恶意申请异议登记的可能亦较低。而基于物权法关于异议登记申请条件之宽泛的态度，此时申请异议登记更具有可受理性。然而倘若不予受理，登记簿之记载权利人为处分行为的，实则将对可能为真实权利人之异议登记申请人造成无法挽回的损失。《不动产登记暂行条例实施细则》第八十条规定：“不动产权利人或者利害关系人申请更正登记，不动产登记机构认为不动产登记簿记载确有错误的，应当予以更正；但在错误登记之后已经办理了涉及不动产权利处分的登记、预告登记和查封登记的除外。”由此可见在异议登记被拒绝时，其便失去了阻却所涉不动产被处分时善意的保障。一旦发生登记簿之记载权利人为处分行为，受让人则可主张善意取得而获得所涉不动产之产权。异议登记申请人纵使再申请财产保全亦无力回天了。

综上所述，鉴于实务中很多登记机构并不受理当事人持生效法律文书直接申请更正登记或者转移登记，甚至很多直接产生物权效力的亦要求协助执行，故而事先申请异议可谓曲线救国路径，却方便及时又有效规避了争议标的被处分的风险。

编排/李九如

责编/孙亚超  微信号：elesun724