近几年来，在房地产市场，合拼户型一度热销，也吸引了不少具有购房意愿的购房者。那什么是合拼户型，合拼户型与非合拼户型有什么不同，以及合拼户型对于开发商来说有什么风险呢？

文/北大方正集团法务部

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合拼户型产生的历史背景

为抑制少数城市房价上涨过快，改革住房供应结构的不合理，规范房地产市场秩序，并切实解决房地产市场存在的问题，2006年5月24日，国务院办公厅转发建设部、发展改革委、监察部、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、统计局、银监会九部委《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》[国办发（2006）37号]，该意见规定：自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70％以上。直辖市、计划单列市、省会城市因特殊情况需要调整上述比例的，必须报建设部批准。过去已审批但未取得施工许可证的项目凡不符合上述要求的，应根据要求进行套型调整。这就是房地产行业中俗称的"90/70政策"。

在该政策推出后，市场上的大户型逐渐减少，高端市场受到了严重影响，相反，中小户型逐渐增多。为减轻中小户型的销售压力同时又能满足市场对于大户型的旺盛需求，深圳、东莞、广州等地的很多项目出现了合拼户型。2008年开始，合拼户型开始盛行，从一线城市扩展到二、三线城市。但随着"国十条"、"新五条"等限购、限贷新政的陆续出台，合拼户型的局限性越来越明显，销售情况也出现了下滑。

合拼户型的概念及分类

合拼户型是指将两套设计时小于90平方米的小户型在销售时合并为一起销售，但合并并不是简单的拼凑，在设计上都需要考虑多方面的因素，既要考虑居住品质，还要考虑到空间的合理布置等因素，使用功能亦按一套住宅的使用设计。

合拼户型主要分为平面合拼户型和立体合拼户型，其中，平面合拼户型的拼合方式在实务中主要表现为：内廊式拼合、入户花园式拼合、外廊式拼合；立体合拼户型的拼合方式在实务中主要表现为：阳台、露台式拼合、加梯式拼合、平面与复工拼合。至于具体采用何种拼合方式，需要综合考虑到土地的建筑面积、容积率、项目定位等因素，在此不再赘述。

合拼户型的法律风险及管控

合拼户型具有户型宽大、适宜家庭同住且对于购房者来说价格相对比较实惠等优点，但其缺点也是显而易见的。由于合拼户型本质是为了规避90/70政策，因此，合拼户型均是按照两套商品房报规、报建，且办理两个房产证，说白了，就是两套房，只不过合在一起销售。正是由于该特点，合拼户型对于开发商来说，或多或少地存在一些法律风险，主要如下：

1、销售宣传时的法律风险

由于合拼户型不同于非合拼户型，且合拼户型在销售时会签订两份商品房买卖合同、会按拼合前的两套商品房缴纳契税及维修基金，如果购房者以按揭方式付款，需要分开办理按揭手续，基于此，购房者的费用会略有增加，在限购限贷时难于操作，且不利于投资。因此，在销售时，开发商应明确无误地告诉购房者，此户型为合拼户型，切记遮遮掩掩、给予购房者模凌两可的答复，另外，开发商在进行广告宣传时，亦需明确此户型为合拼户型，否则，开发商将可能会承担欺诈的法律风险。告知的方式有很多种，除了口头之外，还有很多能够轻易取得的书面材料，如户型图、如认购书等。尤其是认购书非常关键，因为认购书是签订正式的商品房买卖合同前双方均签字认可地合同。正常情况下，两套商品房会签订两份认购书，但基于两套商品房不可分割出售等原因，建议只签订一份认购书，但在认购书中应按两套商品房分别计价、分别办理相关手续。

2、占用公共空间的法律风险

部分合拼户型在进行拼合时，会将两户的公共空间恰当地改为户内空间，即将公摊面积改为套内建筑面积，供购房者独自利用，提升利用率，但对于开发商来说，存在一定的法律风险，甚至于可能会侵占他人住宅的建筑面积。因此，这需开发商在进行规划设计时，需保证占用的公摊面积在拼合后每户占用的公摊面积基本相同，避免法律风险。

3、限购时如何处理

最近几年，由于房地产市场的持续升温，房地产价格居高不下，国家以及部分省市均进行了限购。由于合拼户型在法律上属于两套不同的商品房，如果购房者在政策中不能再买两套而只能买一套时，购房者如果要买合拼户型，购房者可以自己购买一套，另外一套只能借用第三人（如亲属）的名义购买。

3、限贷时如何处理

国家以及部分省市在进行限购的同时，还出台了一些限贷措施，如提高二套首付款，停止对第三套放贷等。这些政策对于合拼户型销售的影响是显而易见的，同时，购房者在购房合拼户型选择贷款时，手续会比非合拼户型要复杂一些。若合拼户型在一家银行申请贷款，其中一套必将会认定为二套或以上，势必会提高购房者的首付款比例，所以，通常情况下，合拼户型在两家不同的银行同时申请贷款，且需和两家银行事前沟通，争取在同一时间段（是同一天还是同一个月，具体视不同银行而定）内放款。这样，两家银行相互都查不出合拼户型另一套的贷款信息，据此可规避限贷政策。

4、交付时的法律风险

合拼户型的交付有两种交付方式：按拼合前的单套分别交付和按拼合后的户型交付，两种交付方式各有优缺点，具体如下：

①按拼合前的单套分别交付：优点是开发商严格按照分开签订的商品房买卖合同中所约定的交楼标准交付给购房者，无法律风险，且能够降低开发商的建造成本，但缺点就是增加了购房者后期装修改造的成本，不利于销售。

②按拼合后的户型交付：其优缺点刚好与按拼合前的单套分别交付方式相对，此方式交付优点是节省了购房者装修改造的成本，而缺点就是开发商在交付时存在风险。

由于建造合拼户型的实质是为了销售拼合后的住宅，而不是销售拼合前的住宅，因此，管控的原则是，既要有利于销售，又要消除开发商的法律风险，使二者兼得，此处的关键是，如何消除开发商的法律风险？在实务中，有很多种方式，如：开发商和购房者在正式的商品房买卖合同附件补充协议中补充约定（由于此方式系规避政策规定，且该补充协议需在商品房买卖合同签订后在房管部门备案，不利于政府部门的监管，我们不建议此种操作方式），或者另行签订补充协议，或者购房者单方向开发商出具委托改造的法律文件。

建议操作方式为：按拼合后的户型交付，但需另行签订补充协议，最好是购房者单方向开发商出具委托改造的法律文件，所有的法律风险事项及合拼后户型图均可在该补充协议或法律文件中予以表述。

责编/王大莹

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