本文为作者向无讼阅读供稿
不动产登记中所谓的依职权注销登记其意指不动产登记机构依据职权自主启动登记程序，对已记载于登记簿中的权利进行注销的行为。因不动产登记秉持依申请的原则，故而此种依职权登记应为例外情形，且应严格把控，否则便存在滥用职权之虞。且登记簿之公示效力极易遭到破坏。并且依职权登记其职权来源需具有明确依据方能行使，即登记机构之职权行为需具有法律依据方得以为之。然而目前针对依职权注销登记的法律规定并不完善，且依职权注销登记其又有一定的积极作用，具备存续的意义。本文笔者有意就依职权注销登记的依据及可为之情形等方面展开阐述。
依职权注销登记的法律依据
现有法律法规及部门规章之中，有关依职权注销登记的法律包括以下条款：
《物权法》
第一百五十条：“建设用地使用权消灭的，出让人应当及时办理注销登记。登记机构应当收回建设用地使用权证书。”
《房屋登记办法》
第四十一条：“经登记的房屋所有权消灭后，原权利人未申请注销登记的，房屋登记机构可以依据人民法院、仲裁委员会的生效法律文书或者人民政府的生效征收决定办理注销登记，将注销事项记载于房屋登记簿，原房屋所有权证收回或者公告作废。”
第八十一条：“司法机关、行政机关、仲裁委员会发生法律效力的文件证明当事人以隐瞒真实情况、提交虚假材料等非法手段获取房屋登记的，房屋登记机构可以撤销原房屋登记，收回房屋权属证书、登记证明或者公告作废，但房屋权利为他人善意取得的除外。”
《土地登记办法》
第五十一条：“因自然灾害等原因造成土地权利消灭的，原土地权利人应当持原土地权利证书及相关证明材料，申请注销登记。”
第五十二条：“非住宅国有建设用地使用权期限届满，国有建设用地使用权人未申请续期或者申请续期未获批准的，当事人应当在期限届满前十五日内，持原土地权利证书，申请注销登记。”
第五十三条：“已经登记的土地抵押权、地役权终止的，当事人应当在该土地抵押权、地役权终止之日起十五日内，持相关证明文件，申请土地抵押权、地役权注销登记。”
第五十四条：“当事人未按照本办法第五十一条、第五十二条和第五十三条的规定申请注销登记的，国土资源行政主管部门应当责令当事人限期办理；逾期不办理的，进行注销公告，公告期满后可直接办理注销登记。”
《不动产登记暂行条例实施细则》第十七条：“有下列情形之一的，不动产登记机构应当在登记事项记载于登记簿前进行公告，但涉及国家秘密的除外：……（四）依职权注销登记……”此条虽未明确规定依职权注销登记的适用范围，却明确将依职权注销登记罗列其中，足以证明实施细则保留了登记机构依职权注销的权限，至于范围却未予明确，实属一大遗憾。固然《不动产登记暂行条例》及其实施细则出台，但原《土地登记办法》和《房屋登记办法》仍有其适用价值和指导意义。较之《不动产登记暂行条例》和《不动产登记暂行条例实施细则》，关于依职权注销登记的规定，两办法之规定要更为详尽，无论实务指导还是理论研究仍值得借鉴。
依职权注销登记适用情形及其存在问题
依据以上条文规定，登记机构可依职权进行的注销登记行为包括以下几种情形，因在原房地分别登记模式下，依职权注销情形各异，故而仍以房屋登记及土地登记分别阐述，其虽为分别登记模式，但是其仍对于房地一体的不动产统一登记依职权注销行为具有参考价值。
房屋登记中，依据《房屋登记办法》可知依职权注销的情形包括：存在错误登记时的注销以及城市房屋征收的依职权注销。依据司法机构嘱托所为注销应列入依嘱托登记范围，故而不再此处讨论之列。虽然《房屋登记办法》规定较为具体，然而此两情形其适用范围却极其狭窄，且有着严格的限定，其创设目的亦在于限制登记机构的职权，防止权利的滥用，维护登记簿的稳定。《房屋登记办法》针对存在错误登记可依职权注销的情形，其适用前提为：
其一存在错误的事实，即登记簿所记载内容与真实权利冲突，有注销对象。
其二，错误事实产生因由非法，需为当事人以隐瞒真实情况提交虚假材料等非法手段获取房屋登记的。即错误事实非法且无根据。此处《房屋登记办法》仅列举了一种非法登记造成错误的事实，笔者以为此范围仍有扩展之必要，诸如登记机构内部工作人员渎职登记等情形，亦应涵盖其内。
其三，错误事实需经证实，即登记簿记载错误内容需经证实为真实存在，即有注销之必要。
其四，错误事实的证实主体为司法机关、行政机关、仲裁委员会，其形式为通过做出发生法律效力的文件加以证明。
故而因错误登记而行使的依职权注销登记其应满足以上四点方足以启动，其适用范围之窄足见一斑。然而此种依职权注销情形却存在几点缺陷，使得其在具体操作及适用中极难被应用。首先，针对生效法律文书或具备法律效力文件的获取渠道而言，倘若非针对登记机构提请的行政诉讼，登记机构根本不具备主动获取此信息的能力。在登记机构知悉存在此种法律文书或者文件之时，其多数情形为持有此文书或文件的当事人主体提出申请，要求据以此对登记簿中记载错误进行更正。纵使经行政诉讼判决登记机构登记行为无法律依据，尚存在是否明确了登记行为无效及是否是因当事人提交虚假材料，隐瞒事实真相所致之限制，因《房屋登记办法》仅以列举方式列举此一种情形，那么比如笔者提及的因登记机构工作人员渎职导致登记错误的情形是否亦应涵盖在此可注销范围之内便存在了争议，故而在具体适用中便难免存在诸多疑点。其次，《房屋登记办法》第八十条规定：“人民法院、仲裁委员会的生效法律文书确定的房屋权利归属或者权利内容与房屋登记簿记载的权利状况不一致的，房屋登记机构应当按照当事人的申请或者有关法律文书，办理相应的登记。”此条款明确了生效法律文书证明存在错误时的当事人依申请原则，而其中规定的“相应的登记”在其第七十五条第二款中予以了明确：“对于涉及房屋权利归属和内容的房屋登记簿的记载错误，房屋登记机构应当书面通知有关权利人在规定期限内办理更正登记；办理更正登记期间，权利人因处分其房屋权利申请登记的，房屋登记机构应当暂缓办理。”故而可见，第八十一条规定情形，由当事人申请办理更正登记似乎更为妥当，这便在实质上造成了八十条与这两条规定的内在冲突。
至于因房屋征收而引致的依职权注销，其仅限定在原权利人未申请注销之时，登记机构可依人民政府生效征收决定办理注销登记，《房屋登记办法》却未规定当事人应予以申请注销的时限，倘若当事人一直怠于申请注销登记，登记机构一般不予主动启动依职权注销。然而此种情形则会导致登记簿中所记载物权不真实之情形，因房屋已经征收而权力灭失，因未及时注销而导致权利仍然存续，一则可能造成在司法协助执行中将已经权力灭失的不动产予以限制，浪费司法资源，二则会影响权利主体相关税费缴纳，其拥有的不动产状况因未经注销而并不准确，会导致当事人多缴纳税费之可能。
土地登记中，依职权注销的情形主要体现在《土地登记办法》第五十一条和第五十四条之规定。相较《房屋登记办法》规定，其依职权注销登记适用范围较为广泛，包括因自然原因导致土地权利灭失的、抵押权终止的、土地使用期限到期的，当事人逾期不申请注销的，登记机构便可依职权进行注销。此种模式有过度干预之嫌，登记应以公示为根本，过度干预的行政管理思路不应过度体现在登记行为之中。且针对当事人逾期不申请便依职权注销的，登记机构自主清理权利到期或终止情形的，其工作量亦十分繁重，登记机构无疑在加重自我负担，在统一登记模式下，此种思路切不可沿袭。
可设置依职权注销的情形
登记虽然秉持依申请原则，然而依职权登记之例外亦有其存在之必要，尤其是依职权注销登记，首先，其有利于及时纠正登记簿之错误，维护登记簿的公示公信，保持其稳定。登记机构其作为专门从事开展登记业务的机构，在发现错误之时，其能够准确及时纠正登记簿存在的错误。其次，有利于产权人权益保护，及时纠正错误，防止错误之影响扩大，保障真实权利人之合法权利，对于物权法公示公信及定纷止争之作用具有积极意义。
在不动产统一登记背景下，笔者以为，针对依职权的注销登记应予以严格限定，适用范围不宜像《土地登记办法》规定那般宽泛。同时亦不能如《房屋登记办法》所规定那般不具可操作性又受自我体系所限。就目前实务操作而言，可设置依职权注销的情形包括以下几种：
其一，依据征收决定在申请人不予申请情形下，进行依职权注销。此种情形下应明确当事人提请申请注销的期限，可通过公告的形式明确当事人申请的终止期限，超过此期限的，登记机构则可依据政府生效征收决定据以进行依职权注销登记。
其二，因不可抗力导致物权灭失的，如地震、泥石流等自然灾害导致不动产灭失的，此种灭失为不可抗力所致，且大多数不动产权利主体亦在灾害中遇难，由其主动提出注销登记有些困难。登记机构可以通过实地查看，针对所涉灭失不动产进行依职权注销。并通过公告的形式，以告知物上存在抵押权的权利主体知悉不动产灭失情形，并及时寻求代位救济。
其三，当事人在一定期间内未反馈已起诉信息的异议登记。依据《物权法》第十九条第二款规定：“不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。”因异议登记不似预告登记那般具有阻却物权变动之效力，其仅为一种临时性救济手段，其为异议人在起诉前针对登记簿中存在异议所要求登记机构进行的一种记载。倘若异议成立，其仅能产生阻却第三人善意之效果，却不能阻止物权变动。故而在当事人提出异议登记申请时，登记机构便应向其释明在十五日内起诉，并将已起诉相关证据反馈给登记机构，据此可保持异议登记之效力。而倘若当事人在十五日后一直未反馈此信息，则应视为其未起诉，可由登记机构据以依职权注销异议登记，以保持登记簿之稳定，保障物的流通性。
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