购房者购买房屋，有时不仅仅作为居住的目的。而会涉及落户、孩子上学、甚至结婚需求而购买。购买之后，一旦碰上开发商延期交房、延期办理房产证的话会给购房者造成很大的麻烦。通常情况下，开发商为证明延期交房并非自己原因造成的，会向法庭提交相关证据材料等用以证明延期交房系政府有关部门责任，以此来达到少支付、不支付违约金的目的。本文将从代理商品房买卖合同中相对弱势的购房者一方，对关于开发商提交证据质证问题，将从以下几个方面予以阐述。

首先，谈一下延期交房的法律问题

在双方的商品房买卖合同中，会明确约定双方的权利义务关系，购房者负有按时缴纳房款的义务，开发商具有按时交房的义务。如果违约，双方均可主张对方的违约责任，在合同中通常会明确规定为支付延期违约金以及解除商品房买卖合同。

第一、开发商会向法庭提交购房者的购房收据，通常来证明购房者延期缴纳房款的事实，有部分开发商甚至会提起反诉来要求购房者支付延期付款的违约金来以此达到少付违约金的目的。

质证：通常情况下，该证据存在超过诉讼时效的可能性。如果没有超过诉讼时效，该份证据仅能证明开发商何时开具收据的时间，无法证明购房者何时付款的时间，开发商应当提交购房者付款转账的具体时间用以佐证购房者逾期付款。当然如果存在贷款买房，贷款银行转账时间会存在延误情形，此时可以追加银行为第三人。

第二、开发商提交未能及时提供永久用电（或者法定和永久通邮、永久通水、永久通气等）的原因是政府供电部门没有按规划进度建设供电工程，是无法预见、无法控制，对未能及时提供永久用电并没有过错，应予免责。

质证：首先，根据《中华人民共和国电力法》第三十二条、第一款的规定，用户用电不得危害供电、用电安全，扰乱供电、用电秩序。根据国务院《电力供应与使用条例》第二十三条、第三十条、第四十条规定，申请新装用电、临时用电、增加用电量、变更用电和终止用电，均应当到当地供电企业办理手续；用户不得有擅自改变用电类别等危害供电、用电安全，扰乱正常供电、用电秩序的行为；违章用电情节严重的，供电企业可以按照国家规定程序停止供电。根据中华人民共和国电力工业部发布的《供电营业规则》第十二条规定，“对基建工地、农田水利、市政建设等非永久性用电，可供给临时电源。临时用电期限除经供电企业准许外，一般不得超过六个月，逾期不办理延期或永久性正式用电手续的，供电企业应终止供电。使用临时电源的用户不得向外转供电，也不得转让给其他用户，供电企业也不受理其变更用电事宜。如需改为正式用电，应按新装用电办理”。

由上述规定可知，所谓临时用电是区别于永久性正式供电的一种供电方式，不能用作居民的日常生活用电。如果开发商向涉案房屋买受人提供临时用电，则违反了上述规定，属扰乱供电、用电秩序的行为，尚未具备永久用电的涉案房屋不能满足买受人日常生活用电的基本条件。其次，根据合同约定，房屋交付时的供电标准为开发商提供供电的永久使用证明文件，故涉案房屋供电的交付标准应为永久用电。如果《补充协议》另约定“交楼时可能暂时没有永久用电，但有临时用电”，系双方对将来不确定用电状况的描述，作为开发商以补充协议的方式免除其应承担的提供永久用电的基本义务，明显与上述《中华人民共和国电力法》、《电力供应与使用条例》及《供电营业规则》的相关规定相悖，不能满足商品房交付买受人所必须具备的基本居住要求。因此，开发商主张以临时用电作为涉案房屋供电的交付条件，缺乏法律依据。同理可对比通邮、通水和通气。

第三、开发商提交住宅项目施工图变更社会公示的通告来证明住宅项目已经被政府有关部门修改，造成施工按照新的施工图来进行，由此造成工期延长，并非开发商自身原因造成。

质证：首先，根据我国《房屋建筑和市政基础设施工程施工图设计文件审查管理办法》第14条规定，任何单位或者个人不得擅自修改审查合格的施工图；确需修改的，凡涉及本办法第十一条规定内容的，建设单位应当将修改后的施工图送原审查机构审查。第13条规定审查机构对施工图进行审查后，应当根据下列情况分别作出处理：（一）审查合格的，审查机构应当向建设单位出具审查合格书，并在全套施工图上加盖审查专用章。审查合格书应当有各专业的审查人员签字，经法定代表人签发，并加盖审查机构公章。审查机构应当在出具审查合格书后5个工作日内，将审查情况报工程所在地县级以上地方人民政府住房城乡建设主管部门备案。第19条规定县级以上人民政府住房城乡建设主管部门实施监督检查时，有权要求被检查的审查机构提供有关施工图审查的文件和资料，并将监督检查结果向社会公布。据此所知：关于住宅项目施工图的变更并非由政府行为导致，而是由于开发商自行修改施工图导致的，该施工图的变更需要报政府规划部门审批后，仍应由原设计部门变更。此变更送原审查机构审查时，审查机构只审查是否符合规划批示，认定变更后的结构安全、符合规范规定的便予以公示。但其并不能干预规划。因此该份证据能证明被告单方改变设计图纸，拖延施工导致项目无法按时完工的事实。

第四、开发商提交政府要求严重污染天气停工通知或者中高考交通管制无法施工的，以此来佐证非开发商原因导致延误施工。

质证：虽商品房买卖合同对于无法抗力和政府原因导致延期的应予以免责，但该项约定并不能免除开发商的举证责任，开发商仍应就上述特殊原因确实导致实际停工的事实进行举证证明；并应当提交施工日志、监理日志等基本工程资料证明讼争商品房所在项目确因上述因素存在实际停工。

第五：开发商以提交天文气象资料证明恶劣天气导致无法施工，延误工期的，导致延期交房的。

质证：《合同法》第117条规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。此时又包括开发商以暴风雪、台风、洪水等原因导致施工不能正常进行的，对于这种自然灾害是否可以一律认定为不可抗力，需要根据当地的气象具体分析，如果该地区在往年相同季节的气象分析均有暴风雪、台风、洪水，那么属于正常的气象，开发商反而应当具有合理谨慎的注意义务，合理安排工期，确保在约定的时间交房，如果该自然现象在当地属于异常，往年基本没有发生过，那么可以认定为不可抗力。至于在实践中开发商往往提供当地气象部门的资料来证明发生不可抗力并且导致施工延期的，那么开发商必须提供施工日志来证明该气象现象对施工的影响。

最后，在商品房买卖合同中会约定延期交房有90天或者120天的宽展期，在此宽展期是不计算违约金的。那么该期限即可理解为对政府行为的宽展期。比如举行运动会、世博会、G20峰会等，为降低在此期间的PM2.5，对工地以及清运车辆的进出进行限制，导致无法按照原计划完工，因此导致的延期交房问题，可以视为政府行为。如果开发商又以此额外要求不支付违约金的，应不能得到支持。

以上便是对延期交房案件中，开发商常见的证据进行质证的汇总和总结。

编排/王淼

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