十年多前，笔者作为一名青涩毕业生踏入房产法律服务行业，房地产也从“黄金时代”进入“白银时代”。笔者也有幸作为房产律师，经过承办几百件房产案件，走上了房产法律专业化道路。如今笔者想通过此栏目，分享自己十多年，在商品房、二手房、婚姻继承、分家析产、物业、业委会、拆迁征收、集团诉讼等几百件房产案件中，关于案件分析、开庭、法律适用、诉讼策略、客户维护、案件管理、谈判、营销等实务经验，希望对有志从事房产法律服务行业的你以借鉴，也期待下一个十年的你。

本文由作者向无讼阅读供稿

2017年3月17日，北京市住建委、中国人民银行、中国银行、北京住房公积金中心联合发布了《关于完善商品房销售和差别化信贷政策的通知》（京建法【2017】3号），该通知有三点核心内容：

一、企业名下的商品住房若是上市交易，必须年满三年以上，若是购房人为个人的，则应适用本地的限购政策。

二、购买商品住房的，无论是商业贷款还是公积金贷款，贷款年限最多25年，不能像以前一样最多贷款30年。

三、首套购房的，购买普通住房首付款比例在35%以上，购买非普通住房首付款比例在40%以上。属于非首套购房的，购买普通住房首付款比例在60%以上，购买非普通住房首付款比例在80%以上。这其中，有两个方面需要注意：第一，购买两限房、自住型商品房的首付款比例不受该政策的约束；第二，首套购房和非首套购房有着严格的认定标准，具体如下：

1、居民家庭名下在本市无住房且无商业性住房贷款记录、公积金住房贷款记录的，购买的房屋属于首套购房。

2、居民家庭名下在本市已经拥有1套住房，以及在本市无住房但有商业性住房贷款记录或公积金贷款记录的，购买的房屋属于非首套购房。

为了更好地了解该政策关于首套购房和非首套购房的认定标准，笔者将以具体实例进行说明，从中可以发现该政策的认定标准存在模糊之处，还需要更加细化。

举例说明：小王为北京户籍，已结婚，该政策出台后想购置一套住宅提高自己的生活品质，具体情形如下：

案例一：小王在北京名下有一套房产，除此之外没有其他房产也没有任何贷款，这种情况下，小王再次购房属于购买第二套住房。

案例二：小王在北京名下有一套房产，同时在燕郊有一套全款购买的房产，在这种情况下，小王再次购房属于购买第二套住房。

案例三：小王在北京名下有一套房产，同时在燕郊有一套房产是通过公积金贷款购买的，贷款尚未还清，在这种情况下，小王再次购房属于购买第三套住房，按照目前限购政策，小王无法购买此房。

案例四：小王在北京名下有一套房产，同时在燕郊有一套房产是通过银行贷款购买的，贷款之前已经还清，在贷款已经还清的情况下，按照新的政策标准小王名下是一套房还是两套房？这个需要相关政府部门更加细化认定标准。

案例五：小王在北京名下有一套房产，同时在北京名下还有一套商铺是通过银行贷款购买的，贷款尚未还清，在这种情况下，小王再次购房是否属于购买第三套住房？这个需要相关政府部门更加细化认定标准？

案例六：小王在北京名下没有房产，也没有任何贷款记录，这种情况下，小王再次购房属于首套购房。

案例七：小王在北京名下没有房产，在燕郊有一套全款购买的房产，这种情况下小王再次购房也属于首套购房。

案例八：小王在北京名下没有房产，但在燕郊有一套房产是通过公积金贷款购买的，贷款尚未还清，在这种情况下，小王再次购房属于购买第二套住房。

案例九：小王在北京名下没有房产，但在燕郊有一套房产是通过银行贷款购买的，贷款之前已经还清，在贷款已经还清的情况下，按照新的政策标准小王再次购房是属于首套购房还是二套购房？这个需要更加细化的标准。

通过对上述案例的总结，购房人在购房时确定是首套购房还是二套购房的认定标准还需要相关政府部门针对以下内容出具更加详尽细致的标准：

第一，关于银行贷款记录的认定：是仅以住宅贷款记录认定，还是非住宅的贷款记录也要作为认定的标准；是以北京范围内存在的贷款记录认定，还是以全国范围内存在的贷款记录认定；是以正在还贷的贷款记录认定，还是已经还清的过去的贷款记录也要作为标准认定。

第二，购房人名下房屋的认定：购房人在认定是首套购房还是二套购房时，是仅以北京市名下的房产为认定标准，还是全国范围内的房产都为认定标准。

同时，针对最新“认房又认贷”政策的出台，正在交易过程中的买房人或卖房人是否可以依据新的政策主张不可抗力，从而解除合同？这是目前很多业主都想咨询的问题：

第一，最新“认房又认贷”的政策仅仅是一个原则性的规定，其对于已经签署买卖合同的买卖双方来说，是否会产生影响，还没有出台具体的细化标准，需要等待具体的标准出台才能明确作出结论。例如：对于已经网签的买卖合同和尚未进行网签的买卖合同在政策适用上是否会有不同，这个就需要具体的解释出台才能认定。

第二，即便这个政策对于已经签署买卖合同的买卖双方来说一定会产生影响或已经产生影响，也很难依据不可抗力来主张合同解除。因为这种房产政策不属于不可抗力的范围，就如同2011年北京出台的限购政策以及当年第三套住房禁止贷款的政策一样，法院不认为政策属于不可抗力，只能属于情势变更，至于是否能解除合同，要看双方合同的履行情况以及继续履行对一方的影响程度。所以，大家不要误解为新的政策出台，就一定有权解除合同，还是要具体问题具体分析，具体情况具体判断，建议买卖双方慎重考虑。具体可以咨询专业的房地产律师才能更加保障交易的安全。

编排/王林

责编/张洁  微信号：zhengbeiqing0726