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某市在申请人办理不动产转移登记时要求出卖方提供物业费结清证明，否则不予办理所涉不动产之转移登记业务。其依据为某省物业管理条例，其中规定：“物业所有权发生转移时，业主应当与物业服务企业结清物业服务费用。”从该市要求在登记时收取物业费结清证明的通知来看，其目的被解释为：强化物业费收缴，有效推动物业管理。笔者不禁好奇，登记机构究竟是哪来的底气，为物业管理工作处心积虑。

 

在笔者看来，物业费结清与否并不影响当事人据以持有效物权变动之原因材料申请登记。登记机构作为公示物权变动，服务于申请人的机构，将物业结清证明列入登记要件予以收取无异于画蛇添足，矫枉过正。而且其收取此要件于法无据，涉嫌违法，登记申请人完全可以采行政诉讼维护其合法权益。然而鉴于诉讼成本并非一般申请人所能承受，要真正的体现登记便利群众的原则，便应依法依规登记，不滥用权力，不扩大职权，有效服务申请人，提高交易效率！保障物权稳定。

对于是否应在转移登记环节提交物业费结清证明？某市登记机构收取物业结清证明的依据为某省物业管理条例，其在性质上为地方性法规。而《物权法》第十二条规定了登记机构的职责：“登记机构应当履行下列职责：（一）查验申请人提供的权属证明和其他必要材料；（二）就有关登记事项询问申请人；（三）如实、及时登记有关事项；（四）法律、行政法规规定的其他职责。申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的，登记机构可以要求申请人补充材料，必要时可以实地查看。”

 

第十三条以禁止方式亦对登记机构职责进行了约束：“登记机构不得有下列行为：（一）要求对不动产进行评估；（二）以年检等名义进行重复登记；（三）超出登记职责范围的其他行为。”可以说收取物业费结清证明是否是登记职责将是解题关键。自《物权法》之规定可知，登记机构履行查验资料询问申请人及如实、及时登记职责，此外其亦以兜底条款的方式规定了其他法律、行政法规所规定的其他职责。这其中存在两个争议点，其一，第（一）项中其他必要材料是否囊括物业费结清证明，即物业结清证明是否符合收取必要性的条件。其二，登记机构收取物业费结清证明的职责是否有法律或行政法规明确加以规定？

首先针对争议一，《物权法》作为上位实体法，其仅针对不动产登记进行了原则性规定，而15年实施的指导不动产登记的行政法规《不动产登记暂行条例》（以下简称《暂行条例》）其中亦有规定登记申请人所提交之资料内容，而其亦为概括性规定，尚需其他下位程序法加以明确。故而要探究其他要件之内容，尚需自不动产登记之程序法中寻求答案。《不动产登记暂行条例实施细则》（以下简称《细则》）作为《暂行条例》的细化规章，其在第十五条第（四）项中规定了登记机构受理申请人申请后的查验内容：“法律、行政法规规定的完税或者缴费凭证是否齐全”。

 

且不论此完税或者缴费凭证的前置条件须由法律、行政法规加以规定。仅就缴费凭证之内涵加以分析，其是否涵盖物业费结清证明呢？笔者以为，此处并不能推出其包含物业结清证明的结果，首先，从此条规定之意旨来看，其旨在明确登记机构的相关协助税收审核和相关费用缴纳之职责，而这些税费多与不动产之转移存在密切之联系，其发生与不动产转移之时，系交易双方必须缴纳的税费，为法定义务，比如相关的契税、增值税等，以及需要补交出让金等情形下补交的出让金。倘若没有这些税费的缴纳，则会影响登记之受理，影响当事人取得物权并予以公示的目的。而物业费其发生于物业公司与物业使用人之间，纵使不发生不动产权属转移，亦可能产生物业费之缴纳义务，当事人物业费结清与否不不影响不动产因转移而申请之登记。

其次，自法律关系来看，物业费之缴纳系物业使用人与物业公司之间因提供物业服务而发生的民事法律关系，其费用之结清与否，登记机构并无职责干预。纵使物业费未予结清，购买标的不动产之一方登记申请人亦可通过其他方式获得救济，登记机构不宜加以干预，且物业服务公司作为经济实体，其受市场规律掌控，其物业费之缴纳比率与其管理水平和服务质量直接挂钩，行政机构加以干预，不利于发挥市场优胜劣汰之功能，反而会促使一部分物业公司怠于提升服务，改善管理，于物业使用人无益。

第三，易会对产权人利益造成损害，倘若物业使用人与产权人并非同一主体，物业使用人以优先购买权未得到保障抗拒产权人出卖不动产，其拒不结清物业费，往往便会导致登记陷入僵局，而作为卖方之产权人权益极易遭到损害。而物业使用人之优先权实则并未成立之时，登记机构实则无法掌握个中因由，一味的因物业费未予以结清而拒绝受理当事人登记申请，那么势必导致产权人迫于无奈代为结清物业费，而事后之追偿可谓难上加难，又无形中增添了诉讼成本。

第四，自相关不动产登记程序规定来看，《不动产登记操作规范（试行）》4.2.2中细化解释了《细则》之关于“法律、行政法规规定的完税或者缴费凭证是否齐全”的规定，其规定：“对已实现信息共享的，不动产登记机构应当通过相关方式对完税或者缴费凭证进行核验。必要时，可进一步向税务机关或者出具缴费凭证的相关机关进行核实，或者要求申请人提交其他具有法定证明力的文件。”可见其对于相关缴费凭证之出具机构界定为相关机关，其效力约束为法定证明力的文件，这些机关最为典型的便是税务机关，文件便为税务机关出具的完税凭证，再比如土地管理部门和其出具的出让金缴纳凭证。而物业公司作为民事主体，其出具的物业费结清证明其证明力有待查证，且登记机构在无从审核的情形下，亦造成虚假资料泛滥。而倘若由交易机构审核结清证明并出具相关证明文件，又加大了对于物业管理之干预，便又回归到第二点之讨论因由中去了。

再之，自登记之原因材料合同效力而言，未缴纳物业费并不影响合同效力，当事人签订不动产买卖合同，其意思表示真实，材料齐全情形下，仅仅因缺失此物业费结清证明便不予办理，其不仅无视了《物权法》所界定的登记机构形式审查为主，实质审查为辅的原则，肆意扩大了登记机构的职责。无论是《暂行条例》还是《细则》其规定登记机构审核材料之时皆以依法依规为前提，此前提不仅为申请人利益保障之前提，亦为登记机构依法登记之前提，如此便牵扯法律及行政法规是否规定了物业费结清证明之收取为登记机构职责的问题。

对于税费之缴纳和出让金之补交，其皆具有上位法之依据，比如，对于契税之审核，有行政法规《中华人民共和国契税暂行条例》第十一条规定：“纳税人应当持契税完税凭证和其他规定的文件材料，依法向土地管理部门、房产管理部门办理有关土地、房屋的权属变更登记手续。纳税人未出具契税完税凭证的，土地管理部门、房产管理部门不予办理有关土地、房屋的权属变更登记手续”。《城市房地产管理法》第三十九条规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。”

 

而对于物业费之缴纳，仅在《物业管理条例》中有所规定，其第七条第（五）项规定：“按时交纳物业服务费。”其四十二条规定：“县级以上人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门，应当加强对物业服务收费的监督。”此种表述仅为陈述性表述，其并不具有设立义务之性质，其效力位阶固然为行政法规，然而笔者以为其并不足以成为约束登记机构之规定。

 

首先，其并未明确登记机构之配合义务，且《物业管理条例》之立法意旨来看，其第一条规定：“为了规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，制定本条例。”其旨在规范物业管理活动，并非指导不动产登记之法规。

 

其次，房地产主管部门，其职责亦仅在物业收费上的监督义务，且其履行与价格主管部门的协调配合之义务，此种义务应由具体的履行物业管理监督职责的主管机构负责，不宜由登记机构在登记程序中加以干预，纵使多地交易和登记实行一体化，然而笔者以为，作为监督物业服务的行政管理职责不宜与登记相互纠葛，登记毕竟具备中立性质服务性质的公示物权行为，其与行政管理具有本质不同，其虽属于行政机构，然而亦应明确与行政管理行为划分界限，倘若强行以登记环节收取物业费结清证明的手段干预物业管理，那么燃气费、水费、电费是否亦应加以干涉？

 

此外，自《物业管理条例》规定的“交纳”字眼来看，“交”本身其具备主动与被动之意，而“缴纳”多为被动，如相关税负的缴纳，其具备税收的强制性，“交纳”字眼明显体现了物业费之合同关系，债法调整私法领域，应尊重当事人意思自治，故而宜与税负和出让金等明显义务相互区别，不应在登记环节加以干预，作为登记要件之一。

综上所述，物业费结清证明并非法定登记必须收取之要件，不应在登记环节予以收取，相关登记机构要求提供之行为是明显违法的。

 

 

 

编排/谢昊

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