原文按：建筑物区分所有权，包括建筑物专有部分的所有权、共有部分的共有权和共同管理权。对于何为建筑物共有部分，我国物权法仅表述为“建筑物专有部分以外的”部分，对其具体含义、范围以及相关权益纠纷如何界定和处理等未作出明确规定。本文系统归纳、整理、提炼了散见于相关立法、典型案例及权威实务观点中蕴含的相应裁判规则，以飨读者。
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【法律依据】
1.《中华人民共和国物权法》（2007年10月1日施行）
第七十二条 业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。
业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。
第七十三条 建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。
2.《物业管理条例》（2016年1月13日修订）
第二十七条 业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。
第三十条 建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。
第三十七条 物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。
第四十九条 物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。
业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业服务企业；物业服务企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续。
第五十七条 违反本条例的规定，建设单位擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门处5万元以上20万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。
第六十二条 违反本条例的规定，建设单位在物业管理区域内不按照规定配置必要的物业管理用房的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，没收违法所得，并处10万元以上50万元以下的罚款。
第六十三条 违反本条例的规定，未经业主大会同意，物业服务企业擅自改变物业管理用房的用途的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并处1万元以上10万元以下的罚款；有收益的，所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用。
3.《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔2009〕7号）
第三条 除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：
（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；
（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。
建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。
第四条 业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的，不应认定为侵权。但违反法律、法规、管理规约，损害他人合法权益的除外。
第十四条 建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。
属于前款所称擅自进行经营性活动的情形，权利人请求行为人将扣除合理成本之后的收益用于补充专项维修资金或者业主共同决定的其他用途的，人民法院应予支持。行为人对成本的支出及其合理性承担举证责任。
4.《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔2009〕8号）
第十条 第一款物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。
5.《住宅专项维修资金管理办法》（建设部、财政部令第165号）
第三条 本办法所称住宅共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。
本办法所称共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。
6.《公有住宅售后维修养护管理暂行办法》（建设部令第19号）
第四条 第二、三款住宅的共用部位，是指承重结构部位（包括楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等）、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、楼内自行车存车库等。
住宅的共有设施设备，是指共用的上下水管道、落水管、邮政信箱、垃圾道、烟囱、供电干线、共用照明、天线、暖气干线、供暖锅炉房、高压水泵房、消防设施和电梯等。
7.《不动产登记暂行条例实施细则》（国土资源部令第63号）
第三十六条 办理房屋所有权首次登记时，申请人应当将建筑区划内依法属于业主共有的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房及其占用范围内的建设用地使用权一并申请登记为业主共有。业主转让房屋所有权的，其对共有部分享有的权利依法一并转让。
8.《房屋登记办法》（建设部令第168号）
第三十一条 房地产开发企业申请房屋所有权初始登记时，应当对建筑区划内依法属于全体业主共有的公共场所、公用设施和物业服务用房等房屋一并申请登记，由房屋登记机构在房屋登记簿上予以记载，不颁发房屋权属证书。
【参考案例】
1.公有住房出售合同关于买受人不得实施有碍公有住房共用部分安全行为的约定，依法应认定有效
——河南省郑州市第二建筑工程公司诉王良础公有住房出售协议违约纠纷案（河南省郑州市中级人民法院2006年4月24日民事判决）
裁判要旨：建筑物区分所有权人只能在该建筑物中自己专有的部分行使所有权的占有、使用、收益、处分权能，未经该建筑物的其他区分所有权人和物业经营管理者、维修者许可，不得对该建筑物的共用部分行使权利。而公有住房售出单位对公有住房的共用部分仍承担着维修责任，售出单位在与公有住房买受人签订的售房协议中，为了不加重自己一方在住房售出后的维修负担，约定买受人不得实施有碍公有住房共用部分安全的行为，这样的约定没有限制买受人正当行使自己的权利，也有利于延长公有住房的使用寿命，且不影响买受人依法行使自己的专有权利，因此是合法有效的。
案例索引：载《最高人民法院公报》2006年第11期（总第121期）。
2.楼顶空间属于全体区分所有权人共有，某一区分所有权人经审批在楼顶加建的房屋，除有相反证据证明外，应推定为全体区分所有权人共同所有
——吴成功与叶秀凤所有权确认纠纷案（福建省泉州市中级人民法院〔2008〕泉民终字第440号民事判决）
裁判要旨：《物权法》第七十二条规定业主对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。共有部分具体包括：（1）建筑物的基本构造，如地基、支柱、楼顶；（2）建筑物的共用部分及附属物，如楼梯、走廊；（3）仅为部分区分所有权人所共有的共有部分，如各层楼之间的楼板等。据此，全体区分所有权人对楼房的楼顶空间享有共有权，该空间应为全体区分所有权人共同占有、使用，任何一方不得独自占有、使用。某一区分所有权人经审批在楼顶加建房屋，因楼房占地使用权属于全体区分所有权人，根据《物权法》第一百四十二条“建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外”的规定，在该区分所有权人未能提供相反证据证明的情况下，在全体区分所有权人共同享有的建设用地上加建的房屋应推定为全体区分所有权人共同所有。
案例索引：见钟辉煌：《在约定翻建房屋的楼顶加建房屋的所有权归属》，载最高人民法院《人民司法.案例》2008年第22期。
3.经营性用房业主在与其专有部分相对应的外墙面设置商业招牌属于合理使用建筑物共有部分，无需征得其他业主同意，但不得损害他人合法权益
——周雄与大足县鸿达建材有限公司恢复原状纠纷案（重庆市大足县人民法院〔2008〕足民初字第253号民事判决）
裁判要旨：《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》明确规定建筑物的外墙属于共有部分，但业主对共有部分可以合理使用。经营性用房业主在与其专有部分相对应的外墙面设置商业招牌属于合理使用，无需征得其他业主同意，亦无需支付费用，但不能超过必要限度，亦不能损害其他业主的合法权益，否则构成侵权，应当承担相应的民事责任。
案例索引：见贾科：《在高层建筑外墙设置商店招牌的相关法律问题》，载最高人民法院《人民司法？案例》2010年第6期。
4.架空层属于建筑物整体结构的一部分，应由全体业主共同使用，开发商委托物业服务企业对外出租架空层并收取租金的，应依法承担侵权责任
——深圳市福田区南天一花园业主委员会与深圳市城市建设开发（集团）公司、深圳市城建监理有限公司、深圳市城建物业管理有限公司房屋侵权纠纷（最高人民法院〔2013〕民提字第94号民事判决）
裁判要旨：架空层是建筑物整体结构的一部分，是该建筑物的附属设施，应由建筑物全体区分所有权人共同使用。开发商并非建筑物架空层的所有权人，其擅自改变架空层的使用功能，封闭部分架空层用于商业出租，损害了全体业主的使用权，物业服务企业接受开发商的委托对外出租架空层并收取租金，对于该侵权行为给全体业主造成的经济损失亦有过错，开发商及物业服务企业应向全体业主承担停止侵害、恢复原状、赔偿损失等民事责任。
案例索引：载最高人民法院网，2014年2月21日发布。
5.区分所有建筑物外墙面的所有权属于全体业主所有，业主对与其专有部分紧密相联的外墙面享有合理使用的权利
——某小区业主委员会与李军、王勇、张小年建筑物区分所有权纠纷案
裁判要旨：根据《物权法》第七十条规定，居民住宅小区的外墙面不属于专有部分，单个居民对与其专有部分紧密相联的外墙面不拥有所有权。居民住宅小区的外墙面属于全体业主所有。居民住宅小区对其紧密相联的外墙面拥有合理使用的权利，这一权利是业主专有权利的合理延伸。合理使用的标准有二：一是不以盈利为目的，而是为了更好地利用专有部分，增加专有部分的舒适度，增加专有部分的安全，同时又不损害小区其他业主的共有利益。二是业主对与其紧密相联的外墙面合理利用也要符合市政管理的规定，同时要正确处理相邻关系，不得侵害相邻业主的权益。小区内独栋别墅的外墙面属于独栋别墅的所有权人。
案例索引：见杨永清：《居民住宅小区的外墙面所有权属于谁》，载最高人民法院民事审判第一庭编：《民事审判指导与参考》2008年第3集（总第35集），法律出版社2009年版，第176—181页。
6.建筑物楼顶空间及其架空层属于全体业主共有，房地产开发公司无权处置
——曾李嵘等15人与泉州市东兴房地产开发有限公司、泉州市丰泽区东淮房地产开发有限公司财产损害纠纷案（福建省泉州市中级人民法院〔2006〕泉民终字第342号民事判决）
裁判要旨：建筑物区分所有权，作为一项重要的不动产权利，是一个综合型的、复合型的权利，由对专有部分的专有所有权，对共用部分的共有所有权及区分所有人对建筑物及居住于建筑物上的人的行为的管理权所构成。建筑物楼顶空间及其架空层的所有权归属于全体业主专有权之外的共有权，即全体区分所有权人所共有，房地产开发公司无权处置，只有全体区分所有权人才有权决定楼顶空间及其架空层的使用。
案例索引：见傅家顶：《曾李嵘等15人与东兴房地产开发有限公司、东淮房地产开发有限公司财产损害纠纷案》，载最高人民法院中国应用法学研究所编：《人民法院案例选》2006年第3辑（总第57辑），人民法院出版社2006年版，第171—178页。
7.在楼宇外墙设立专有使用权虽经许可，但对相邻特定业主的物权造成妨害的，仍应承担排除妨害、赔偿损失等法律责任
——黄星煌、沈红梅与无锡市锦江旅游客运有限公司、无锡城建物业管理有限公司排除妨碍纠纷案（江苏省无锡市高新技术产业开发区人民法院〔2007〕新民一初字第0695号民事判决）
裁判要旨：小区楼宇外墙属全体业主共有和共同管理。在楼宇外墙设立专有使用权，除依法取得行政许可外，应当得到全体业主同意。获得全体业主同意的方式除了通过业主大会程序在公约或者特定事项的决定中设定外，开发商亦可以在与购房人签订房屋买卖合同时约定，但这种约定仅对合同双方产生约束力。当合同中约定建筑物的共有部分由物业服务企业统一管理，而他人在获得物业服务企业同意，并经相应的行政许可后，将其广告牌设置在楼宇外墙的，属于正当行为。但并不意味着专用使用权不受相邻权的限制。如果广告牌的设置对相邻特定业主的物权造成妨害的，广告牌的设置人应当承担排除妨害、赔偿损失等法律责任。
案例索引：见严海涛：《黄星煌、沈红梅与无锡市锦江旅游客运有限公司、无锡城建物业管理有限公司排除妨碍纠纷案》，载最高人民法院中国应用法学研究所编：《人民法院案例选》2009年第1辑（总第67辑），人民法院出版社2009年版，第244—253页。
8.商品房的开发商将楼宇天台赠送给某个购房者的，该赠送行为应认定无效
——吴兴华诉广州市大江房地产开发有限公司房屋买卖纠纷案（广东省广州市中级人民法院民事判决）
裁判要旨：楼宇天台无上盖、无四墙，不具有房屋的基本特征，不能作为房屋面积计算。原建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》（试行）并没有将天台列入公用面积分摊部分，说明楼宇用户对天台使用权的大小不受其所占有的该楼宇中房屋面积大小的影响，即楼宇天台应为该全体楼宇所有权人或使用人共同所有和使用。如果商品房的开发商将楼宇天台赠送给某个购房者，则构成对其他购房者天台使用权的侵害，故该赠送行为应认定为无效。
案例索引：见肖平、贾震华：《吴兴华诉广州市大江房地产开发有限公司房屋买卖纠纷上诉案——买卖天台使用权的效力及处理》，载唐德华主编、最高人民法院民事审判第一庭编：《民事审判指导与参考》2001年第3卷（总第7卷），法律出版社2001年版，第294—298页。
9.对于与业主所购房屋毗邻庭院绿地的权属，应当根据商品房买卖合同及物权登记情况确定
——青岛中南物业管理有限公司南京分公司诉徐献太、陆素侠物业管理合同纠纷案（江苏省南京市江宁区人民法院2006年11月30日民事判决）
裁判要旨：对于与业主所购房屋毗邻庭院绿地的权属问题，不能仅仅依据房地产开发商的售楼人员曾向业主口头承诺“买一楼房屋送花园”，以及该庭院绿地实际为业主占有、使用的事实，即认定业主对该庭院绿地享有独占使用权。该庭院绿地作为不动产，其使用权的归属必须根据房屋买卖双方正式签订的商品房买卖协议及物权登记情况加以确定。
案例索引：载《最高人民法院公报》2007年第9期（总第131期）。
10.物业服务用房的产权属全体业主共有，其分割、转移、调整或重新配置应当由业主共同决定或业主大会决议
——徐州西苑艺君花园（一期）业主委员会诉徐州中川房地产开发有限公司物业管理用房所有权确认纠纷案（江苏省徐州市泉山区人民法院2013年12月16日民事判决）
裁判要旨：物业服务用房是指按照规划要求定点建造，为区分所有权建筑物管理人进行管理维护业务必须的场所。依照《物权法》第七十三条的规定，物业服务用房的产权属住宅小区全体业主共有，由物业服务企业使用，任何单位和个人不得擅自转让物业服务用房或者改变物业服务用房的使用性质。因物业服务用房在于促使物业服务企业或其他管理人对居住环境进行管理，满足全体业主对居住环境安全、健康、便利、舒适需求所必需的场所，在建筑物竣工验收交付后，物业管理用房的分割、转移、调整或重新配置，依照《物权法》第七十六条第一款第（七）项的规定，应当由业主共同决定或业主大会决议。
案例索引：载《最高人民法院公报》2014年第6期（总第212期）。
11.楼顶属全体业主共有，未经全体业主同意，擅自处理和改变楼顶使用权的，应承担相应的民事责任
——侯利敏诉梅州市艺之林广告有限公司、梅州市第二五金交电化工原料公司排除妨碍纠纷案（广东省梅州市中级人民法院〔2008〕梅中法民一终字第241号民事判决）
裁判要旨：《物权法》规定的建筑区划内公共空间的权利归属原则，突出了业主权益的保护，限制了他人擅自处理和改变公共区域用途的行为。以自然物理属性和功能用途来看，楼房的全体业主对楼房的顶端拥有建筑物区分所有权。未经楼房全体业主同意，任何擅自处理和改变楼房顶端使用权的行为，均构成对业主权益的妨害，应承担相应的民事责任。
案例索引：见曾梅麟、赖昌仁：《楼顶的权属性质及业主的物上请求权分析》，载最高人民法院《人民司法·案例》2009年第14期。
12.未经物权登记的公寓顶层阁楼使用权的归属，应根据规划设计的不同使用功能，认定系顶层业主专有或该公寓全体业主共有，并据此确定其流转、使用方式
——秦桂林、徐燕与葛常清所有权确认纠纷案（上海市第一中级人民法院〔2010〕沪一中民二〔民〕终字第1956号民事判决）
裁判要旨：未经物权登记的阁楼应视为建筑物的附属空间。如果阁楼规划设计为顶层业主专用，物理结构、功能设施上皆便利于顶层业主使用，使用习惯上亦由顶层房屋业主实际占用，则可将其视为顶层业主房屋的附属空间，属顶层业主专有；不符合上述条件的阁楼可视为整栋建筑物的附属空间，属于全体业主共有。此类阁楼属于顶层业主专有，且未进行物权登记的，依据一物一权的基本原则，顶层房屋的处分及于阁楼，阁楼的权利随着顶层房屋权利的变更而变化，在买卖时必须与顶层房屋一并交易，不得单独处分，也不能要求法院单独就阁楼进行确权，亦不能单独就阁楼设定抵押权。另外，此类阁楼虽然被认定为顶层业主房屋的附属空间，但因其位于楼房顶层，顶部建筑结构为整栋房屋的屋顶，属于全体业主共有，因此当事人在利用顶层阁楼时应遵循公共利益优先原则。如果因为公共利益需要（如共用管道铺设、楼顶太阳能热水器安装、屋面维修等）影响到当事人使用阁楼，其负有容忍义务并应予以配合，且一般不得以此为由向出卖人主张损害赔偿。同时，当事人在使用阁楼时应当遵守物业管理规定及业主公约，不能擅自改变阁楼结构，危害房屋安全，损害其他业主权益。因阁楼外墙、楼顶外部空间属于全体业主共有，顶层业主无权将阁楼出租给他人进行设置广告标牌、通讯基站等行为。
案例索引：见杨立转、范一、周箐：《公寓顶层阁楼使用权的归属及流转》，载最高人民法院《人民司法？案例》2012年第14期。
13.对于公有住房共建配套用房的所有权归属，不应按照《物权法》中关于建筑物区分所有权的规定予以认定，而应将当时的房屋所有权政策作为判定标准
——上海市浦东新区潍坊六、七村业主委员会与蒋育林、上海市浦东新区潍华物业管理有限公司房屋租赁合同纠纷案（上海市第一中级人民法院〔2011〕沪一中民二〔民〕终字第1554号民事判决）
裁判要旨：按照《物权法》的规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。作为小区公共配套用房通常被视为业主的共有部分。但公有住房与商品住宅存在区别，公有住房公转私政策早于《物权法》的颁布，按照法不溯及既往的原则，对于公有住房共建配套用房的所有权不能按照《物权法》中关于建筑物区分所有权的规定来加以认定，而应将当时的房屋所有权政策作为判定标准。如作为独立空间使用的公有住房共建配套用房并未摊算在公有住房出售的建筑面积中，则不能认定该共建配套用房系业主共有，该部分空间仍应认定为公有部分，未相应出售给公有住房的承租人。如果公有住房共建配套用房的登记所有人仍为相关房产管理部门的，在无其他充分证据证明登记错误的情形下，应按照登记确定不动产的权属，即属于国有资产。
案例索引：见吴慧琼：《共建配套用房的占有保护请求权》，载最高人民法院《人民司法？案例》2013年第16期。
14.对于小区会所的归属，当事人有约定的从约定，没有约定或约定不明的，应以会所经营性质与业主日常生活密切程度作为认定依据
——沈阳重通房地产发展有限公司诉沈阳昭德物业服务有限公司、沈阳市铁西区九林居小区第二届业主委员会返还原物纠纷案（辽宁省沈阳市中级人民法院〔2013〕沈中民二终字第469号民事判决）
裁判要旨：小区会所就是以所在小区业主为主要服务对象的综合性康体娱乐服务设施。对于会所的归属，当事人有约定的从约定，没有约定或约定不明的，应以会所经营性质与业主日常生活密切程度作为审判实践的认定依据。如系业主委员会的办公场所、业主康体、业主娱乐之所等，与业主日常生活、重要活动极为密切，应将之归为业主共有；如主要是商业性的住宿、餐饮或完全由物业服务企业使用的，与业主的生活关系不大，应认定为开发商所有。在开发商自己保留会所所有权的情况下，可以通过管理规约或合同将会所使用权作为共用部分让渡给小区业主。与此同时，非经开发商与业主一致同意，开发商不得擅自改变会所原有的使用用途。
案例索引：见贾宏斌、姜凤武：《业主会所权属纠纷中约定共有权与返还请求权之辩》，载最高人民法院《人民司法？案例》2013年第22期。
15.前期物业服务合同约定开发商与业主共同使用小区会所，业主委员会解聘前期物业服务企业后，开发商以此为由拒绝继续提供并主张返还该会所的，人民法院不应支持
——沈阳重通房地产发展有限公司诉沈阳昭德物业服务有限公司、沈阳市铁西区九林居小区第二届业主委员会返还原物纠纷案（辽宁省沈阳市中级人民法院〔2013〕沈中民二终字第469号民事判决）
裁判要旨：与开发商签订前期物业服务合同的物业服务企业在被业主委员会解聘的情况下，开发商请求返还先期约定并已实际交付业主和该物业服务企业共同使用的小区会所的，由于业主与开发商关于共同使用该小区会所的约定并未因业主委员会另行选定物业服务企业而失效，故对于开发商以前期物业服务企业被解聘为由拒绝继续提供并主张返还该小区会所的诉讼请求，人民法院不应支持。
案例索引：见贾宏斌、姜凤武：《业主会所权属纠纷中约定共有权与返还请求权之辩》，载最高人民法院《人民司法？案例》2013年第22期。
16.物业服务用房返还请求权不适用诉讼时效和除斥期间
——南通市弘运园业主委员会与南通弘运房屋开发有限公司等返还原物纠纷案（江苏省南通市中级人民法院〔2013〕通中民终字第1138号民事判决）
裁判要旨：根据《物权法》第七十三条的规定，建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。据此，业主要求归还物业用房，系行使物权请求权。物权请求权是物权效力的具体体现，包含于物权的权能内，物权请求权依附于物权本身而存在，而作为支配权的物权不存在适用诉讼时效的空间。同时，物权请求权系以恢复物权的圆满状态为目的，若使之罹于时效，无异于剥夺了物权人的支配力，必将引起变态物权的出现。另外，对物权的侵害具有持续性，只要没有返还物业服务用房，该物权将一直被侵害。因此，该权利不适用诉讼时效与除斥期间。
案例索引：见倪红晏、谷昔伟：《物业用房返还请求权不适用诉讼时效和除斥期间》，载最高人民法院《人民司法·案例》2014年第14期。
17.单个业主擅自使用屋顶空间的，业主委员会有权代表全体业主提起侵权之诉
——重庆市江北区盘溪南桥新苑业主委员会诉杨显权、徐红、康全医院建筑物区分所有权纠纷案（重庆市第一中级人民法院〔2014〕渝一中法民终字第02001号民事判决）
裁判要旨：区分所有建筑物的屋顶实质上包括了屋顶结构与屋顶空间。屋顶结构属于全体区分所有权人共有，而屋顶空间则属于土地所有权人保留的分层空间权，两者分属物权法体系下不同物权种类的权利客体。因屋顶空间的利用无法脱离屋顶结构，故单个业主擅自使用屋顶空间，不仅侵犯了土地所有权人保留的分层空间权，亦侵犯了全体区分所有权人对屋顶结构的共有权，业主委员会有权代表全体业主提起侵权之诉。
案例索引：见方剑磊、李伟伟：《区分所有建筑物屋顶权利归属的司法认定》，载最高人民法院《人民司法·案例》2015年第12期。
18.锅炉房属于小区的公用设施，应认定为小区业主共有
——吉林省远洋建设有限公司、费国福与镇赉县荣祥热力有限公司财产损害赔偿纠纷案（最高人民法院〔2013〕民申字第494号民事裁定）
裁判要旨：《物权法》第七十三条规定：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公共设施和物业服务用房，属于业主共有。”而锅炉房应为小区的附属设施，属于公共设施，应当认定为小区业主集体共有。锅炉房的建造者以支付了建造锅炉房的费用为由主张对锅炉房享有所有权的，不应支持。
案例索引：载最高人民法院网，2013年9月24日发布。
19.消防控制室属于公用设施，建筑物区分所有权人有权要求占用人撤出
——李圣平诉倪东平建筑物区分所有权纠纷案（江苏省南通市中级人民法院〔2008〕通中民一终字第0379号民事判决）
裁判要旨：根据我国有关消防法律、法规的规定，任何人不得占用消防控制室，包括部分占用。消防控制室因暂未投入消防应用，而被物业的相关权利人作为营业用房用于出租的，亦不能改变该消防控制室的公用设施属性。建筑物区分所有权人对于他人占用尚未投入应用的消防控制室的行为，有权依法请求排除。占用人以有租赁合同在先为由，拒绝撤出的主张不能成立，依法不应支持。
案例索引：见周舜隆：《李圣平诉倪东平建筑物区分所有权案》，载国家法官学院、中国人民大学法学院编：《中国审判案例要览（2009年民事审判案例卷）》，中国人民大学出版社、人民法院出版社2010年版，第8—17页。
20.配建社区办公用房属于国家所有，不当然由小区业主独自占有或者由开发商所有
——合肥商业投资控股志德置业投资有限公司诉合肥市中央花园小区业主委员会赠与合同案（安徽省合肥市中级人民法院〔2008〕合民一终字第898号民事判决）
裁判要旨：配建社区办公用房不同于《物权法》第七十三条规定的“公用设施和物业服务用房”。配建社区办公用房和社区内的其他公用设施和物业服务用房的关键区别在于，其不仅用于服务本小区居民，还包含外小区居民，不具有排他性。综合《物权法》第七十条、第七十二条、第七十三条、第七十四条的规定，小区范围内的公用设施并不都属于业主共有，其中一些带有社会公益性质的配套设施，如电力、通讯、人防设施和一些道路与绿化依法就属于国有。配建社区办公用房也具有相同的性质，应当和小区内一般的公用设施和物业服务用房区别开来，而应由国家所有，不当然由小区业主独自占有或者由开发商所有。
案例索引：见项红：《合肥商业投资控股志德置业投资有限公司诉合肥市中央花园小区业主委员会赠与合同案》，载最高人民法院中国应用法学研究所编：《人民法院案例选》2009年第3辑（总第69辑），人民法院出版社2010年版，第138—145页。
【实务观点】
1.法律、行政法规明确规定属于业主共有的部分，应当认定为建筑物的共有部分
适用解析：法律、行政法规明确规定属于业主共有的部分，称之为法定共有部分。从《物权法》的规定来看，下列部分属于法定共有部分：（1）根据《物权法》第七十三条的规定，建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。（2）根据《物权法》第七十三条的规定，建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。（3）根据《物权法》第七十三条的规定，建筑区划内的其他公共场所、公用设施，属于业主共有。其他公共场所、公用设施，其认定标准是这些公共场所、公用设施不属于某一单个的人所有，也不属于开发商所有。（4）根据《物权法》第七十三条的规定，物业服务用房属于业主共有。至于开发商是不是将物业服务用房的建设费用分摊到全体业主身上，在所不问。（5）根据《物权法》第七十四条第三款的规定，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。（6）根据《物权法》第七十九条的规定，电梯、水箱属于业主共有。
要点索引：见最高人民法院民事审判第一庭编著：《最高人民法院建筑物区分所有权、物业服务司法解释理解与适用》，人民法院出版社2009年版，第62—64页。
2.属性上天然属于业主共有的部分，应当认定为建筑物的共有部分
适用解析：建筑物的天然共有部分，即法律没有规定，合同也没有约定，而且一般也不具备登记条件，但从其属性上天然属于共有的部分，包括建筑物的基本结构部分、公共通行部分、公共设施设备部分和公共空间等。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款第（一）项对天然共有部分作了规定，例如建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分。建筑物的天然共有部分，应当认定为建筑物的共有部分。
要点索引：见最高人民法院民事审判第一庭编著：《最高人民法院建筑物区分所有权、物业服务司法解释理解与适用》，人民法院出版社2009年版，第66页。
3.除法定共有、天然共有部分外，其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等，应当认定为建筑物的共有部分
适用解析：除法定共有部分、天然共有部分外，满足下列两个条件的也应当认定为建筑物的共有部分：（1）不属于业主专有部分；（2）不属于市政公用部分或者其他权利人所有。“不属于业主专有部分”容易理解。“不属于市政公用部分”，主要指的是城镇公共道路和城镇公共绿地不属于共有部分。既然属于市政“公用”部分，当然就不归小区业主共有。不属于“其他权利人所有”，指的是如果小区内的建筑物或者设施有明确的权利人，如小区内装的公用电话设施，其所有权属于电信公司，当然就不属于共有部分。
要点索引：见最高人民法院民事审判第一庭编著：《最高人民法院建筑物区分所有权、物业服务司法解释理解与适用》，人民法院出版社2009年版，第66页。
4.建筑区划内的建设用地使用权不都属于业主共有
适用解析：建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，业主对建筑区划内的土地享有占有、使用和收益的权利。但是，建筑区划内的建设用地使用权不是都属业主共有，还有例外。例外的情形如下：（1）在小区内的某一整栋建筑物属于特定业主所有的情况下，该栋建筑物的规划占地的建设用地使用权属于该特定业主，而不属于小区的全体业主共有。（2）小区内的城镇公共道路占地。该地的建设用地使用权不属于共有部分。（3）小区内的城镇公共绿地占地。该地的建设用地使用权不属于共有部分。
要点索引：见最高人民法院民事审判第一庭编著：《最高人民法院建筑物区分所有权、物业服务司法解释理解与适用》，人民法院出版社2009年版，第67页。
5.明示属于个人的绿地所占用的建设用地使用权，属于小区的全体业主共有，但属于某特定业主所有的整栋建筑物周边的绿地所占用的建设用地使用权属于该特定业主
适用解析：根据《物权法》第七十三条的规定，建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。虽然该条明示属于个人的绿地属于特定个人，但这里讲的绿地仅仅是草坪，草坪下的建设用地使用权不属于特定个人，而为小区的全体业主共有。与明示属于个人的绿地不同的是，在小区内的整栋建筑物属于某特定业主的情况下，符合规划的建筑物周边的绿地所占用的建设用地使用权属于该特定业主，因为建设用地使用权证上有明确的记载。
要点索引：见最高人民法院民事审判第一庭编著：《最高人民法院建筑物区分所有权、物业服务司法解释理解与适用》，人民法院出版社2009年版，第67—68页。
6.建筑物的外墙面不属于业主专有部分的范围，商品房买卖合同约定开发商保留小区外墙面的所有权或外墙面使用权归开发商所有的，须经全体业主同意或追认
适用解析：《物权法》和《物业管理条例》都没有明确规定业主专有部分的权利范围。根据学理上的壁心和最后粉刷表层说，建筑物的外墙面既在壁心之外，当然也在最后粉刷表层之外。因此，专有部分的范围不包括外墙面，外墙面不属于业主专有部分的范围，而属于全体业主共有。外墙面是建筑物的组成部分，与建筑物的专有部分不可分割，开发商于房屋出卖后，外墙面不可能由开发商所有。开发商与个别业主约定外墙面的使用权，系对建筑物共有部分的处分，依法应当由全体业主共同决定，除非事后取得全体业主追认，否则单个业主无权就共有部分进行处分，擅自处分的，合同相关条款应认定为无效。
要点索引：见最高人民法院民事审判第一庭编著：《最高人民法院建筑物区分所有权、物业服务司法解释理解与适用》，人民法院出版社2009年版，第69—71页。
7.单个业主对与其专有部分紧密相连的建筑物外墙面不享有所有权，但可以根据规划设计文件的规定，无偿使用该部分外墙面
适用解析：这主要指的是有的小区一、二楼是商铺，商户在自己购买的商铺的外墙面上做广告。商铺的售价本来就比小区的其他楼层高得多，如果商户在自己购买的商铺的外墙面做广告还要给小区全体业主支付租金，于情于理于法都不通，所以解释上宜认为这部分商铺的外墙面的使用权属于商户。需要注意的是，根据建筑物区分所有权的法理即壁心和最后粉刷表层说，专有部分所有权人行使权利的边界不能超过壁心，而建筑物外墙面显然是超过壁心的，故外墙面不能归单个业主单独所有，只能归全体业主共有，不能因某一单个业主可以无偿使用外墙面而认定其为所有权人。小区一、二楼商户可以无偿使用外墙面属于“合理使用”的范畴，与外墙面的权属是两个方面的问题，不宜混淆。
要点索引：见最高人民法院民事审判第一庭编著：《最高人民法院建筑物区分所有权、物业服务司法解释理解与适用》，人民法院出版社2009年版，第71页。
8.楼顶平台原则上属于建筑物共有部分，但具有构造和利用上的独立性，规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的楼顶平台，应当认定为该特定房屋的组成部分
适用解析：楼顶平台的实质是楼顶的一定空间，讲的是空间权的内容。参照《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第二款的规定，符合以下条件的楼顶平台，应当认定为专有部分的组成部分：（1）符合规划。也就是说，规划设计上有楼顶平台。在审理案件时，如果发现楼顶平台的确只能通过顶楼的特定业主才能到达，该特定业主与开发商的购房合同也明确约定楼顶平台归该特定业主所有，而这些都是符合规划的，这时应当主动审查规划本身是否合法。（2）必须具备“具有构造上的独立性，能够明确区分”和“具有利用上的独立性，可以排他使用”的条件，特别是“可以排他使用”这一条件。可以排他使用，是指规划上专属于特定房屋，不经过该特定房屋，就不能到达楼顶平台。如果规划上经过公共通道能够到达楼顶平台，则该楼顶平台应属于《物权法》第七十三条所规定的其他公共场所。（3）建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同。如果没有合同依据，认定符合上述两个条件的楼顶平台属于某特定业主就没有依据。
要点索引：见最高人民法院民事审判第一庭编著：《最高人民法院建筑物区分所有权、物业服务司法解释理解与适用》，人民法院出版社2009年版，第74—77页。
9.建筑物顶层平台的空间开发权和建筑物的地下开发权，应当属于全体业主所有
适用解析：建筑物顶层平台的所有权人可以在不损害建筑物安全、采光、通风、美观和现有的整体功能的条件下使用该平台，但是无权建设任何建筑物。建筑物顶层平台的空间开发权应属全体业主所有。同样，地下建筑的所有权人，特别是储存室、地下室的所有权人，可以在不损害建筑物安全、通风、美观和现有的整体功能的条件下使用该地下建筑，但是无权挖掘和进一步开发该地下建筑物。建筑物的地下开发权由全体业主所有。
要点索引：见最高人民法院民事审判第一庭编著：《最高人民法院建筑物区分所有权、物业服务司法解释理解与适用》，人民法院出版社2009年版，第215页。
10.判断人防工程的产权归属，应当依据人防工程的具体投资来源情况，不宜简单地认定都属于国家所有或者归开发商和业主所有
适用解析：人民防空工程包括为保障战时人员与物资掩蔽、人民防空指挥、医疗救护等而单独修建的地下防护建筑，以及结合地面建筑修建的战时可用于防空的地下室。鉴于人防工程投资来源的多元化，不能简单地认为凡是地下人防工程都属于国家所有，应当依据其具体投资来源情况，判断人防工程的产权归属。不能在法律上简单地认为都属于国家所有，但也不宜简单认定归开发商所有或业主所有。需要注意的是，对于实践中有的人防工程变更用途为地下车库的，其权属应当按照人防工程的权属规则来处理，而不能按照车库的权属规则来处理。
要点索引：见最高人民法院民事审判第一庭编著：《最高人民法院建筑物区分所有权、物业服务司法解释理解与适用》，人民法院出版社2009年版，第78页。
11.建筑区划内的供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等设施，不属于业主共有的“公用设施”
适用解析：《物业管理条例》第五十一条第一款规定：“供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。”据此，如果将建筑区划内的上列设施规定为各业主共有的“公用设施”，公用部门可能以“业主共有”为由，拒绝承担相关的维修养护责任，不利于维护业主的合法权益。而且建筑区划内的供水、供电等设施与建筑区划外的相关设施是不可分割的整体，水、电、气等收费构成中应包含相关设施的维修成本，将公用设施归属政府或公用单位所有并负责维修养护，有利于发挥公用部门的专业优势。
要点索引：见最高人民法院民事审判第一庭编著：《最高人民法院建筑物区分所有权、物业服务司法解释理解与适用》，人民法院出版社2009年版，第196页。
12.利用建筑物的共有部分获得的收益，应当归业主共有
适用解析：建筑物的共有部分的标准实质有二：一是不属于专有部分，二是不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。对于利用建筑物的外墙面、屋顶、电梯、规划之外修建的车位等共有部分获得的收益，应当归业主共有。比如利用外墙面做广告获得的收益，利用电梯做广告所获得的收益，出租规划之外修建的车位获得的收益，等等，都应当属于业主共有。
要点索引：见最高人民法院民事审判第一庭编著：《最高人民法院建筑物区分所有权、物业服务司法解释理解与适用》，人民法院出版社2009年版，第68页。
13.业主对与其专有部分紧密相连的外墙面拥有合理使用的权利，无须经全体业主共同决定
适用解析：居民住宅小区的业主对与其专有部分紧密相连的外墙面拥有合理使用的权利。这一权利是业主专有权行使的合理延伸。合理使用的标准有二：一是不以盈利为目的；二是为了更好地利用专有部分，增加专有部分的舒适度，增加专有部分的安全，同时又不损害小区其他业主的共同利益。业主对与其紧密相连的外墙面进行合理利用也要符合市政管理的规定，同时要正确处理相邻关系，不得侵害相邻业主的权益。
要点索引：见最高人民法院民事审判第一庭编著：《最高人民法院建筑物区分所有权、物业服务司法解释理解与适用》，人民法院出版社2009年版，第80页。
14.单个业主以营利为目的使用建筑物的共有部分，应当经业主共同决定
适用解析：既然共有部分属于业主共有，那么单个业主只能进行合理使用。以盈利为目的使用共有部分都不属于合理使用的范围。例如，顶楼的业主不能以营利为目的使用楼顶，通过做广告或者经营楼顶的方式营利。单个业主也不得利用与其专有部分相对应的外墙面进行营利。单个业主也不得占用共有部分经商。单个业主以营利为目的使用建筑物的共有部分，属于《物权法》第七十六条第一款第（七）项规定的有关共有和共同管理权利的“其他重大事项”，应当由业主共同决定。
要点索引：见最高人民法院民事审判第一庭编著：《最高人民法院建筑物区分所有权、物业服务司法解释理解与适用》，人民法院出版社2009年版，第82页。
15.单个业主可以无偿使用建筑物的共有部分，但不得违反法律、法规、管理规约或者损害他人合法权益
适用解析：单个业主可以对建筑物的共有部分进行无偿使用，但是这种使用的前提是不得违反法律、法规、管理规约或者损害他人合法权益。如果违反了法律、法规、管理规约的规定，或者损害了他人的合法权益，那么这种使用就不是合理使用，而是违法行为。例如，某个业主在放置空调外机时，只能放置在与自己专有部分对应的外墙面的位置，而不能占用其他专有部分所对应的外墙面的位置放置空调外机。如果占用了其他业主的位置，就构成侵权。再如，一栋大楼的一、二楼商铺的经营者在自己的外墙面上做广告，应遵守城市管理及广告管理法规；在市中心的临街房屋盖遮阳篷，应遵守城市管理法规及管理规约；业主使用共有部分，应遵守相邻关系的法律规定。
要点索引：见最高人民法院民事审判第一庭编著：《最高人民法院建筑物区分所有权、物业服务司法解释理解与适用》，人民法院出版社2009年版，第82—83页。
16.业主使用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分，不宜直接以违反业主大会或者业主委员会的决定为由认定为侵权，但当事人不申请撤销该决定的除外
适用解析：从《物权法》的规定来看，管理规约与业主大会或者业主委员会的决定的效力是不同的。根据《物权法》第八十三条第一款的规定，业主应当遵守法律、法规以及管理规约，这里并没有提到业主大会或者业主委员会的决定。虽然《物权法》第七十八条第一款规定了业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力，但是，该条第二款明确规定：“业主大会或者业主委员会的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院撤销。”但是对于管理规约，《物权法》并没有规定业主可以请求人民法院予以撤销。因此，业主违反业主大会或者业主委员会的决定使用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分，不宜直接认定构成侵权。但如果当事人不申请撤销该决定，根据《物权法》第七十八条第一款的规定，该决定对业主具有约束力，违反该决定的，也应当认定为侵权。
要点索引：见最高人民法院民事审判第一庭编著：《最高人民法院建筑物区分所有权、物业服务司法解释理解与适用》，人民法院出版社2009年版，第84—85页。
17.某一个或数个区分所有人或特定第三人可以基于法律规定或区分所有人的约定，对建筑物区分所有权的共有部分享有排他独占使用的权利
适用解析：根据法律的规定和区分所有人的约定，某一个或数个区分所有人可以享有排他独占使用共有部分的权利。对于共有部分享有专有使用权的主体为特定区分所有权人或特定第三人，产生方式有以下三种：（1）全体区分所有人共同约定而产生，如允许某人在外墙悬挂广告牌，楼顶由某人加盖房屋；（2）商品房开发商在出售商品房时，保留了某一部分（如地下停车场）的所有权，以后在这一部分上设立专有使用权；（3）区分所有人经全体同意将某些共有财产提供给区分所有人以外的其他人使用。需要注意的是，并非所有的共用部分均可设定专有使用权。在构造上若有固定的使用方法，而且属于区分所有人生活利用上不可或缺的共用部分，如公共楼梯、公共走廊等，不得设定专有使用权。
要点索引：见最高人民法院物权法研究小组编著：《〈中华人民共和国物权法〉条文理解与适用》人民法院出版社2007年版，第231页。
18.非业主使用人违反业主与物业服务企业的约定使用建筑物共有部分，应承担违约或侵权责任
适用解析：业主专有部分的承租人、借用人等非业主使用人，虽与建设单位、物业服务企业没有直接的关系，但权利义务不仅源自与业主间的租赁合同等，而且也出自法律和法规以及管理规约的规定。非业主使用人在对业主共有部分的使用及占有、专有部分使用时，应当按照业主与物业服务企业的约定居住、使用，不得有违反物业服务合同或者管理规约的行为。如果其不按共有部分及专有部分的性质和用途使用，不履行使用共有部分及专有部分的相应义务，亦构成对业主共有权的侵害，依法应当承担违约或侵权责任。
要点索引：见最高人民法院民事审判第一庭编著：《最高人民法院建筑物区分所有权、物业服务司法解释理解与适用》，人民法院出版社2009年版，第199页。
19.建设单位或者其他行为人未经业主共同决定和同意而擅自利用共有部分从事经营性活动，所取得的经营收入应纳入专项维修资金或者业主共同决定的其他用途，行为人请求扣除合理成本的，应予支持，但行为人应对成本的支出及其合理性承担举证责任
适用解析：根据《物业管理条例》第五十四条的规定精神，利用物业共有部分、共用设施设备进行经营的，所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会决定的用途使用。由于专项维修资金的特殊性所决定，单个业主对维修资金所享有的支配权应通过行使成员权来实现，维修资金的支配应该由业主团体决定。为此，对建设单位或者其他行为人返还的经营收入，应纳入专项维修资金或经业主共同决定另作他用，而不能分配给业主个人所有。根据“谁主张，谁举证”的民事诉讼规则，建设单位或者其他行为人主张扣除经营管理成本的，应负有举证责任，而且必须是合理性的支出，人民法院方可给予支持。
要点索引：见最高人民法院民事审判第一庭编著：《最高人民法院建筑物区分所有权、物业服务司法解释理解与适用》，人民法院出版社2009年版，第200—201页。
20.建设规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的绿地，应当认定为该特定房屋的组成部分，属于业主个人专有使用
适用解析：认定绿地属于业主个人所有，应当从以下几方面把握：（1）该绿地是否在“规划上”专属于特定房屋。这里的规划，是指与规划有关的所有文件，而不仅仅是规划图。人民法院在审理这类案件时，应当以批准的施工首层图来认定明示属于个人的绿地是否合法。如施工首层图明确标明有属于个人的绿地，而且面积正好相符，该绿地就是合法的。如果面积超过了施工首层图载明的面积，超过部分就违法。当然，如果施工首层图上没有标明有专属于一层房屋的绿地，那么，该绿地就属于业主共有。如果小区的其他业主起诉认为某业主的绿地侵占了小区的共有绿地，那么应当进行举证。（2）开发商在卖房时已经根据规划将该绿地列入该特定房屋买卖合同中。如果购房合同中没有约定，该绿地则不属于该特定业主的专有部分的组成部分。（3）该绿地在业主购买时就已经“明示”，如该绿地被围了起来，只能从该特定房屋才能进入该绿地。这就是《物权法》第七十三条中规定的“明示属于个人的”绿地。（4）已明示属于个人的绿地已经“能够”登记，但是否在登记机关的登记簿上进行登记，可以不予考虑。之所以这样理解，是因为专有部分己经进行了登记，既符合规划，买卖合同又进行了约定，还进行了“明示”。
要点索引：见最高人民法院民事审判第一庭编著：《最高人民法院建筑物区分所有权、物业服务司法解释理解与适用》，人民法院出版社2009年版，第56—57页。
21.建筑区划内除专有部分以外的其他公共场所和公用设施，不论其建设费用是否分摊进入住房销售价格，均应认定为业主共有
适用解析：实践中，物业服务用房、整个小区的排水系统、配电房、天然气管道、小区出入口、路灯、沟渠、围墙等除专有部分以外的其他公共场所和公用设施，《物权法》和《物业管理条例》均明确规定属于业主共有。对此，任何人都得遵守，开发商也不例外。至于开发商是不是将建设费用摊到全体业主身上，那是开发商自己的事。在法律明确规定小区物业服务用房、公共场所和公用设施归全体业主的情况下，如果开发商不将物业服务用房、公共场所和公用设施的成本摊到全体业主身上，那是开发商自愿。因此，建筑区划内除专有部分以外的其他公共场所和公用设施，不论其建设费用是否分摊进入住房销售价格，均应认定为业主共有。
要点索引：见最高人民法院民事审判第一庭编著：《最高人民法院建筑物区分所有权、物业服务司法解释理解与适用》，人民法院出版社2009年版，第63—64页。
22.除非开发商通过合同的形式将会所作为小区的共有部分，否则会所属于开发商所有
适用解析：由于法律上没有明确规定会所是否属于共有部分，因此解释上应从会所是否是专有部分着手。如果具备专有部分的构成要件，那么就是专有部分。既然如此，就不能将其纳入共有部分的范围。而会所与其他建筑物能够明确区分，会所可以排他使用，会所能够登记成为特定业主所有权的客体，故会所符合专有部分的全部构成要件，不属于建筑物的共有部分。可见，《物权法》第七十三条规定的“建筑区划内的其他公共场所、公用设施”不应包括会所。既然会所能够办理产权证，其原始产权人肯定是开发商。这与小区内的住宅没有任何区别。另外，从《物权法》第七十四条第二款的规定可以看出，建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库归开发商所有。据此推论，会所不可能归全体业主共有，除非开发商自愿。
要点索引：见最高人民法院民事审判第一庭编著：《最高人民法院建筑物区分所有权、物业服务司法解释理解与适用》，人民法院出版社2009年版，第72—73页。
23.建筑区划内的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房虽属业主共有，但非业主可以基于法律规定或业主会议的同意而使用
适用解析：确定建筑区划内的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房等配套设施属业主共有，并不意昧着非业主就一律不得使用。当国家法律规定在该土地上建设特定的设备，或业主会议同意非业主使用时以及出于民法相邻关系规定的要求，其他毗邻的小区的业主需要从其上通行或排水时，非业主可以使用这些配套设施。
要点索引：见最高人民法院物权法研究小组编著：《〈中华人民共和国物权法〉条文理解与适用》人民法院出版社2007年版，第236页。
24.物业服务企业对于物业服务用房的使用必须符合物业管理服务合同的约定，不得擅自改变物业服务用房的用途
适用解析：物业服务用房指专门用于物业服务企业进行物业服务活动使用的建筑，一般由物业服务企业占有、使用。物业服务企业基于物业管理服务合同的约定由业主授权对物业服务用房享有占有与使用的权利，因此，物业服务企业对于该物业服务用房的使用必须符合合同的约定，不得擅自改变物业服务用房的用途，如需改变用途，必须经过业主大会的同意。
要点索引：见最高人民法院物权法研究小组编著：《〈中华人民共和国物权法〉条文理解与适用》人民法院出版社2007年版，第236页。
实习编辑/王林