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甲名下有1号和2号两套房屋，甲本欲与乙签订房屋买卖合同将1号房屋卖与乙，却因失误错将房屋买卖合同中房屋坐落写成2号，其后提交的不动产转移登记申请亦依据合同错写为2号。及至不动产登记完成后，乙拿到新的不动产权证书后方发现错误。其后甲诉至法院，后经法院调解，做出了认定甲与乙所签房屋买卖合同无效的调解书。其后甲与乙一并持调解书至登记机构申请按甲之本意，将1号房屋登记之乙名下。

此案例中涉及几个比较典型的问题，其一：当事人持调解书径自申请登记，登记机构应否受理？当事人的登记申请其实质为何种登记类型？具体到实务中又应如何操作？针对这几个问题，笔者有意进行探讨。

针对是否可依据生效调解书申请登记的问题，其涉及生效法律文书引致物权变动的问题，若当事人持生效法律文书申请不动产登记，其为《不动产登记暂行条例》规定的可单方申请的情形，其十四条规定：“因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请。属于下列情形之一的，可以由当事人单方申请：……（三）人民法院、仲裁委员会生效的法律文书或者人民政府生效的决定等设立、变更、转让、消灭不动产权利的；”《物权法》第二十八条亦规定：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”。

然而此生效法律文书并非囊括所有仲裁机构及法院出具的法律文书。其应为足够引致物权变动的法律文书。《物权法司法解释一》便界定了此文书的范围。其第七条规定：“人民法院、仲裁委员会在分割共有不动产或者动产等案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书，以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书，应当认定为物权法第二十八条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁委员会的法律文书。”可见作为调解文书，其必须具备形成效力方能引致物权变动。而此案中调解书为确认合同无效的确认文书，并不具备引致物权变动的效力。故而登记机构不可直接依据此调解文书进行不动产登记。那么甲乙应如何纠正自己原合同签订错误所致的登记错误呢？其应针对申请人的申请实质进行分析。

不动产登记虽然以依申请为原则，然而在实务中许多申请人对于自己的请求内容表述或理解是并不明晰或全面的。诸如本案之中，当事人以调解书至登记机构提请登记申请便可能存在数种请求之可能：请求将1号登记至乙名下，2号恢复原状；请求撤销原登记，直接将1号重新登记至乙名下；仅申请更正将2号恢复至甲名下，因甲可能已经不再具有将1号卖与乙的意思，则物权变动合意已然消失，这些申请虽略有不同，然而申请人却具备同一目的，即将登记簿记载的错误权利状态恢复原状。此申请实则为更正登记的类型。

《物权法》第十九条规定：“权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。”，同时《不动产登记暂行条例实施细则》第七十九条对更正登记的申请材料进行了明确：“权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项有错误，可以申请更正登记。权利人申请更正登记的，应当提交下列材料：（一）不动产权属证书；（二）证实登记确有错误的材料；（三）其他必要材料。利害关系人申请更正登记的，应当提交利害关系材料、证实不动产登记簿记载错误的材料以及其他必要材料。”面对如本案之中甲与乙之申请情形，登记机构有义务对申请人进行释明，向其阐释其申请的真实意思表示及通过申请所能到达的效果。甲与乙其本意在于将1号房屋登记至乙名下，因申请人失误将2号房屋错误登记。故而在双方当事人共同申请，依据《物权法》规定经登记簿中记载权利人同意的情况下，登记机构应向申请人释明通过更正登记予以纠正。其确认调解书可作为引致物权变动之原因行为失效的证明材料作为要件之一予以收取。

对于具体的操作，类似本案情形，应区分更正登记与转移登记的区别，通过更正登记旨在纠正2号房屋错误登记至乙名下的错误，而若甲乙尚有转移1号房屋的物权合意，其将1号转移至乙名下的登记申请为另一转移登记申请，其为两个不同的登记类型及申请。倘若甲乙同时申请将原本欲申请的1号转移至乙名下，实则便同时存在了两个物权变动的行为，通过更正错误恢复登记簿之原始状态，再通过转移登记达成申请人之真实目的，即登记簿记载“虚像”各自归真实权利人而化为“实像”，此种处理方式类似物权置换。

有观点认为可径自撤销原登记行为，直接办理转移登记申请，此观点便有失偏颇。因登记机构所依据当事人申请作出的登记行为乃为合法有效的行为，其错误盖因申请人错误所致，在不具备撤销具体行政行为原因或未有生效法律文书撤销其具体行政行为的情形下，不能径自撤销其原登记行为，应依据当事人申请据以登记。同时既然发生了物权变动，自然应在物权变动环节征收各种税收，税收缴纳凭证亦应为受理要件之一。其原因在于，登记机构具备协税义务，《中华人民共和国契税暂行条例》第十二条第二款明确规定：“土地管理部门、房产管理部门应当向契税征收机关提供有关资料，并协助契税征收机关依法征收契税。”故而在类似案例中，登记机构对税收缴纳凭证应仔细审核。倘若申请人执意以调解书申请登记，应向其释明向法院提请形成之诉后以形成判决生效法律文书申请登记。

实务之中，类似此种登记错误情形，若当事人一方予以配合，实则不用通过诉讼途径，可径自向登记机构提出更正登记申请。因此而多承担的税费自然应由自己承担，因为此种情形并不属于可以退税情形，当事人之间已经发生物权转移，根据财税[2011]32号《财政部、国家税务总局关于购房人办理退房有关契税问题的通知》文件精神：“对已缴纳契税的购房单位和个人，在未办理房屋权属变更登记前退房的，退还已纳契税；在办理房屋权属变更登记后退房的，不予退还已纳契税。”既然要多承担税费，再诉诸诉讼，无疑会加重申请人负担。如若当事人一方不予配合的情形下可采诉讼救济之途，但要注意诉求应具备形成之诉的要求，否则即使胜诉其诉讼文书亦会因不具有物权形成效力而不能径自申请登记。

编排/卢明亮

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