在房屋买卖交易中很多房产经纪人员不再满足赚取固定的居间费用，而是通过各种“技巧”，收取“风险”费用。而房价的上涨趋势也在一定程度“造福”了他们。这样的行为是否会得到法律保障呢？

一、直接约定赚取差价部分

这种情况类似于律师的风险代理，先收取一定的基础费用。再约定超出部分由中介赚取的方式。合同是在双方基于诚信自愿的基础上签订，一般要遵从意思自治的原则。

2001年6月1日，国家建设部颁布的《商品房销售管理办法》第28条就规定：“受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用。”而2006年建设部颁布的，自2007年1月1日开始施行的《中国房地产经纪执业规则》第27条第1款规定：“房地产经纪机构收取佣金不得违反国家法律法规，不得谋取委托协议约定以外的非法收益，不得以低价购进（租赁）、高价售出（转租）等方式赚取差价；不得利用虚假信息中介费、服务费、看房费等费用。”明令禁止房地产中介“吃差价”。2011年4月1日开始施行的《房地产经纪管理办法》第二十五条（二）明确规定中介或经纪人不得有“对交易当事人隐瞒真实的房屋交易信息，低价收进高价卖（租）出房屋赚取差价”的行为。

但是依据我国《合同法》第52条规定，有下列情形之一的，合同无效：(5)违反法律、行政法规的强制性规定。而上述管理办法并非法律、行政法规的范围。所以实践中主流观点认为。该种合同不构成无效。当然，合同有效并不排除中介人员因此会收到行业处罚。

二、隐瞒真实交易价格，赚取差价

部分中介总是采取种种借口不让消费者与房主见面，表面上中介借口是双方见面容易“甩单”(即买卖双方甩开中介自行成交)，实际上少数中介利用双方信息不对称，以“包销”的名义，隐瞒委托人的实际出卖价格和第三方进行交易，获取佣金以外的报酬。

裁判索引：（2015）浙民申字第720号民事裁定书

关键词：隐瞒差价代签合同两面欺骗

案件事实：2013年8月25日，原告张伟通过被告冯华民（系许昌恒信中介公司法定代表人）购买案外人汤英房屋一套及车库一间，双方于当日在被告许昌恒信中介公司位于许昌市八一路与劳动路交叉口东200米路北的门店签订二手房买卖合同。该合同约定，“甲方所售房屋位于东城区纬九路上东城小区2号楼东起2单元第2层东户。甲方所售房屋建筑面积146.63平方米。甲方所售房屋附属设施为：车库一间，约24平方米，南11号。甲乙双方协商一致，甲方所售房屋总金额为（人民币）柒拾伍万元整（含附属设施费用）；甲乙双方同意此合同签订之前乙方先支付伍万元作为意向金，如果乙方中途违约不买，此伍万元意向金不再退还。此合同签订之后7日内乙方须向甲方支付房款叁拾伍万元整，如果乙方未能按期支付此次房款，甲方有权终止合同并不再退还伍万元意向金；此合同签订之后30日内乙方须再向甲方支付剩余房款叁拾伍万元整，如果乙方未能按期支付此次房款，甲方有权终止合同并不再退还伍万元意向金。合同甲方为：汤英，乙方为：张伟”。该合同系被告冯华民代汤英与原告张伟签订。合同签订当日，原告张伟向被告冯华民按约支付50000元意向金，剩余房款700000元，原告张伟通过银行转账支付给汤英650000元，最后50000元于2014年3月13日交付与汤英丈夫陈波。2013年9月16日，原告从汤英处得知，该房屋汤英只收到房款700000元，后原告多次向二被告追要多收取的50000元房款未果，遂形成本案诉讼。

裁判观点：故本案房屋价格应以汤英夫妇确认的2013年8月25日《二手房买卖合同》约定的75万元为准，被上诉人冯华民作为出卖方的代理人与汤英约定出售价格高于出卖方最低应收款项部分归冯华民支配，实际是出卖方汤英对自己权利的处分，与上诉人购买房屋不属同一法律关系。

评析：多家法院的判决中，买家因为中介加价行为主张不当得利返还，法院均不予支持。如果卖家不知情的情况下提起委托关系中产生的收益部分不当得利返还要另案处理。买家无权要求返还。

三、中介自己买入未过户，转让给第三人

1.为转让而先行买入，委托公证办理过户，卖方不知情，起诉

裁判索引：(2014)扬广民初字第2546号

关键词：中介先行买入委托办理赚取差额

案件事实：2014年7月11日，原告赵骏、孙美君（甲方）与被告王菊英（乙方）在被告鹏程房产中介公司的居间下签订房地产买卖合同，约定甲方自愿将房屋出售给乙方，成交价格为405000元，当天乙方向甲方支付购房定金10000元，于2014年7月20日乙方向甲方支付房款395000元，乙方支付中介费2000元。本协议在履行中，若乙方毁约，乙方不得向甲方索还定金。合同另约定：因买方在外地现办公证委托，若公证处到时没有公证委托业务，双方不算违约。

2014年7月17日，原告与被告王菊英至扬州市广陵区公证处办理委托书公证手续，委托书载明：委托人孙美君、赵骏、吴菊（孙美君与赵骏系母子关系，赵骏、吴菊系夫妻关系）、受托人王菊英，委托人需出售下列共有的房产：扬州市迎新路31号25幢306室，委托人自愿委托王菊英代表委托人到相关部门办理下列事项：签订房屋买卖契约并在相关文件上签字；房产权证、土地证的变更过户手续并在相关文件上签字；房屋内水电、煤气、有线电视等设施过户并在相关文件上签字；代收房款；其他与房产交易相关的手续。受托人在办理上述受托事项时所签署的相关文件，委托人均予以承认。委托期限：从今天开始至2015年7月16日止。当日，原告赵骏出具收条，载明：“王菊英购迎新路31号25幢306室房款已全部付清。”

2014年8月18日，被告王菊英在被告鹏程房产中介公司居间下以原告为转让方将讼争房屋出售给案外人吴澍，房产价格为445000元，并将房屋过户至案外人吴澍名下。所得房款在被告王菊英处，并未交付原告。

另查，被告王菊英在被告鹏程房产中介公司工作。诉讼中，原告要求撤销其与被告王菊英签订的房地产买卖合同。

法院判决：本院认为：原告赵骏、孙美君与被告王菊英在被告鹏程房产中介公司的居间下于2014年7月11日签订的关于本市迎新路31号25幢306室房地产买卖合同，价款为405000元，双方未直接办理房产过户手续，而是在被告的要求下原告与被告王菊英办理了委托书公证，被告王菊英在被告鹏程房产中介公司居间下于2014年8月18日以原告的名义将讼争房屋售予案外人吴澍，价款为445000元，将该房屋过户至案外人吴澍名下，且王菊英系被告鹏程房产中介公司工作人员，上述行为有理由相信被告王菊英欺骗原告假以买受人身份签订房地产买卖合同，后要求原告办理委托公证，然后以原告名义再行转让房产以获取差价、逃避税费，被告王菊英并无购买该房产的真实意思表示，原告与被告王菊英签订的房地产买卖合同意思不真实、目的不契合，被告王菊英辩称其实际为其兄弟购买房屋，因其兄弟不在扬州故而办理委托公证方便以后过户，但又称其兄弟又不满意该房屋地理位置和周边环境故而才出售给案外人吴澍，购买房屋当属重大交易事项，买受人在购买房屋前应当对房屋价格、位置、环境、性价比做出认真了解和慎重考虑，被告称其兄弟仅仅在一个多月时间内又因环境、位置为由不再购买该房屋明显不符合日常生活经验，故对被告的抗辩意见不予采信。综上，被告以欺诈的手段使原告在违背真实意思的情况下订立了房地产买卖合同，原告要求撤销该房地产买卖合同于法有据，本院予以支持。

评析：这是实践中中介常见的“手段”，相对于买入过户、再卖出过户的税赋，这样的方式无疑是中介眼中避税的好方式。但是司法实践中，法院一般认定此类行为因欺诈、意思表达不真实而予以撤销。

2.高价转让预定房屋，买方不知情，起诉

案件索引：浙江省高级人民法院（2015）浙民申字第720号民事裁定书

案件事实：吉斯达（海门）国际商务港置业有限公司于2005年6月份更名为吉事达（海门）国际商务港置业有限公司，后又于2008年1月9日变更为聚融（海门）商务城有限公司。2003年10月至2004年10月，胡光明、胡三豹、姜列娜等人分别和吉事达公司签订了《吉斯达（海门）国际家居商务港（入驻客户）物业预订书》，从该公司预订了商铺十九间，并支付了订金。2004年10月27日，案外人胡炳彪受被告蔡庆额的委托以其妻何马柳的名义从胡光明、胡三豹、姜列娜等人处转让了该十九间商铺，被告蔡庆额并支付了胡光明、胡三豹、姜列娜等人订金及相应的转让费。后被告蔡庆额在被告章爱梅的介绍下将其中预定合同编号为004544的一间商铺转让给了原告陈剑，原告陈剑支付被告蔡庆额购房款290400元，并以自己名义直接和吉事达公司以该商铺原预订价149940元的价格签订了正式的商品房买卖合同。

本院认为，没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人。同时，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案原告雷秀珍主张不当得利，应提供相应证据予以证明。本案中案外人胡光明和吉事达公司签订了《吉斯达（海门）国际家居商务港（入驻客户）物业预订书》，从该公司预订了商铺，并支付了订金；被告蔡庆额以他人名义从胡光明处受让了商铺，并实际支付了胡光明订金及相应的转让费，应认定胡光明与被告蔡庆额之间系购房合同的权利义务的一并转让，被告蔡庆额为实际受让人，后被告蔡庆额又以其受让的合同权利为标的与原告达成转让协议，原告与被告蔡庆额之间系合同权利义务的转让关系，被告蔡庆额将其受让的预订合同的权利义务转让给了原告雷秀珍，原告雷秀珍依据该预订合同的约定直接和开发商签订了正式的商品房买卖合同，该转让行为并不为我国法律所明确禁止，被告蔡庆额已经按约履行了义务，故被告蔡庆额所收到的房款与其向开发商支付的房款之间的差价为被告蔡庆额在转让过程中按照约定的价格赚取的利润，被告蔡庆额收取该费用不违反法律的禁止性规定，并不构成不当得利，故原告雷秀珍以不当得利为由要求被告蔡庆额退还该笔费用，无事实及法律依据，本院不予支持。本案被告蔡庆额通过从胡光明处受让而来的仅仅是一种合同权利，该权利可以购买本案所涉商铺，但被告蔡庆额并未实际取得该商铺的所有权，其依据合同取得是一种要求开发商依据合同交付并取得商铺所有权的请求权，原告雷秀珍向被告蔡庆额受让的标的亦是这样一种基于合同产生的请求权，由于商铺的预订合同经多手转让，且商铺的建设并未完全竣工，本身存在较大商业风险，因此这种转让虽非法律所禁止，作为当事人应对风险有所认识并加以防范，但由此产生的后果应由当事人自己承担。被告章爱梅在被告蔡庆额与原告雷秀珍的转让关系中仅起了介绍的作用，且并未收取原告雷秀珍支付的购房款，故原告以不当得利为由主张由被告章爱梅和被告蔡庆额共同退还多收的购房款，无事实及法律依据，本院不予支持。

评析：买方起诉一般不会按不当得利处理。虽然中介过程中却有做低价格避税等幌子，但是法院认为其程度也不足以构成诈骗。

3.热点案件：天津炒房案合同无效

房产中介人员利用自身优势从市民手中购买房屋，然后准备在办理房屋手续时过户给第三方。卖房者发现买主系炒房人员后，提出解除合同。日前，滨海新区人民法院塘沽审判区经审理后，认定双方签订的买卖合同不成立。据悉，塘沽审判区最近对17件房屋买卖合同纠纷案件认定为“名为买房，实为炒房”的行为，依法认定合同不成立，驳回索赔的诉讼请求。

2016年3月，尤某某与吴某某签订房屋买卖居间合同，约定以81万元购买吴某某的房屋一处，并约定同意买方在办理该房屋手续时过户给第三方。后来吴某某发现尤某某系从事炒房的人员，便明确表示解除合同。

尤某某将吴某某起诉到法院，要求继续履行合同，并赔偿损失。法院围绕合同缔约履行过程，约定过户第三方的目的等方面进行了审理，认为原告尤某某利用其具有的房源信息优势及熟悉房屋交易流程优势，签订该买卖合同的目的是为了转售他人，并非要购买被告名下的涉诉房屋，其签订买卖合同并非真实意思表示，故该买卖合同不成立。原告的诉讼请求，不予支持。

滨海新区法院塘沽审判区认为，此类案件中签订买卖合同只是先占房屋的购买机会，同时另寻买主，将房屋转售他人从中牟利。而并非真要购买该房屋，其签订买卖合同并非真实意思表示，故该买卖合同不成立。此外，炒房人的行为既会造成实际买卖双方互不了解，影响实际买卖双方的缔约选择权，也会造成房屋交易的环节增多而增加实际买卖双方的交易成本和违约风险，实际上已经影响了实际买卖双方当事人的合法权益，有违诚实信用原则，干扰了正常的市场交易秩序，故依法不予保护。

通过以上不同案例可以看出，买卖双方，尤其是买方在交易结束后发现“真相”后想要维护自己的权利，解决成本很高。判决中对买方所提出的不当得利一般也不予以支持。所以针对此类问题，事前预防就变得尤为重要。提醒各位在买房过程中一定要：

多了解市场行情，不要听信一个中介的渲染宣传。多做比较。

尽量不要委托中介全权处理房屋相关的签字活动。

买卖双方直接对接，核实价格

在签合同过程中，可以委托律师把关。全程录音。