文/黄超宇 上海邦信阳中建中汇律师事务所
本文由作者向无讼阅读独家供稿，转载请注明作者和来源
《合同法》第一百一十三条第一款规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”
合同纠纷案件中，因一方违约（下称“违约方”）致使另一方（下称“守约方”）损失的，该损失应当包括“合同履行后可以获得的利益”，且该利益应当仅限于“违约方在订立合同是预见到或应当预见到的利益”。
在房屋租赁案件中（特别是近年来较为热门的商业租赁案件）承租人常通过承租房屋用于经营或转租而获得利益；相对的，出租人则非常重视租赁房屋的所带来的租金收益。据此，在房屋租赁案件中但凡因一方违约而解除合同，守约方会自然而然地考虑“如果对方不违约，则下可以获得多少利益”的问题。
本文作者于2016年6月10日，在“无讼案例”平台（http：//www.itslaw.com/）上通过设定关键词为“可得利益”及“房屋租赁”，并将案由固定在“租赁合同纠纷”进行检索。以求探析法院在这类案件中的裁判思路。
根据上述搜索，作者分别在上海、北京、广东地区查阅到总计25份判决书（包括一审程序、二审程序和审判监督程序，该25份判决案件在本文中简称为“目标案件”）。本文则将对该等判决作简要的汇总和对比，并在某些法律问题上提出相应的分析和法律建议。
一、判决作出时间
在25例目标案件中，作出判决时间最早的是2008年12月4日判决的【（2008）沪一中民二（民）终字第3027号】，最晚的则是2016年3月28日作出判决的【（2016）粤04民终字260号】。具体判决分布时间如下：
从上述数据可以看出，上海地区对于租赁案件中对于可得利益的诉讼请求自2008年起基本上每年都会出现，但北京、广东地区的此类案例直到2014年才逐渐进入司法审判实践领域。另外，考虑到2016撰写此文时间为2016年6月，上述案例统计中2016年的数据仅为不完全统计，最终的数据应当会更多。
二、25例目标案件的数据汇总
本文作者对25例目标案件的判决结果作了如下汇总：
首先，在25例目标案件中，所有目标案件的原告均向对方主张了“可得利益”损失，而最终被法院支持的案件数量为10例（上海5例、北京2例、广东3例），三地案件的具体数据如下：
其次，根据文首提到的《合同法》第一百一十三条的规定，在违约情况下，守约方可以向违约方主张赔偿可得利益。基于这一规定，本文作者又在25例目标案例中以法院认定是否违约为标准再次进行了细分。
除去法院认定被告（包括出租人及承租人）不存在违约行为的案件，法院支持可得利益主张的比例为55.6%，具体数据如下：
通过上述数据分析，我们发现，在房屋租赁案件中，只要法院认定违约方存在违约行为的，则支持守约方获得可得利益损失赔偿的概率并不低。
三、主张可得利益案件的分类
正如以上统计，在25例目标案例中，有18例案件的法院认为租赁合同的解除系由于一方违约。而在这18例案件中，主要类型有以下三类且法院均对守约方请求违约方承担可得利益损失的诉讼请求作出了评价（如下图）：
承租人将转租收益作为可得利益损失要求出租人承担的5例；
承租人将一般经营收益作为可得利益损失要求出租人承担的10例；
出租人向承租人主张其正常租金收益作为可得利益的2例。
1.承租人主张转租收益
如上文所述，承租人主张转租租金为可得利益损失的案件数量为5例。
而根据法院判决，该5例案件中有3例案件的赔偿可得利益损失请求被支持，分别是（2009）沪一中民二（民）终字第3447号、（2010）沪一中民二（民）终字第411号和（2011）沪一中民二（民）终字第1726号。本文作者发现，在这3例案件中存在一个共同点，即“承租人与出租人之间的租赁合同中已经明确承租人将通过转租的方式获利”。
此外，有2例案件被法院驳回，一例为（2014）沪二中民二（民）终字第519号案件，在驳回的这一案件中，出租人与承租人在租赁合同中已经约定了解除合同的违约金，且法院认为损失（包括可得利益损失）金额并未超过约定的违约金金额。据此，法院在已经支持了违约金的前提下，对可得利益损失的诉讼请求作出驳回判决。而另一例被驳回的案件为（2009）沪一中民二（民）终字第1678号，在该案件中，承租人存在非法转租事实，且出租人以该等事实为由向承租人发出书面解除函，故最终法院认为承租人因违法转租而获得的收益，并非出租人在签订合同时可以预见，也未支持承租人要求赔偿可得利益损失的诉请。
律师意见：在分析了上述案例后，律师认为若承租人在租赁合同中主张以转租行为而获得应由的收益，则至少应当在租赁合同中明确承租人是以转租行为而获得收益或通过其他证据证明出租人知道或应当知道并同意承租人通过转租的方式获得收益，否则将难以得到法院的支持。
此外，需要提请注意的是，上述承租人主张转租利益为可得利益的案件均在上海法院的到支持，而尚未查见北京、广东地区存在类似案件，其他地区是否存在该等案件有待后续研究补充。
2.承租人一般经营收益（非转租收益）
在承租人主张非转租的一般经营收益的10例案件中，被法院支持的案件数量为5例、被法院驳回的数量为5例。
在驳回的5例案件中，对法院对驳回可得利益请求的理由汇总如下：
下文将针对上述三项驳回理由分别与5例被支持可得利益的案件作出对比分析：
（1）对于“承租人无法证明存在可得利益”的问题
首先，在上述3例以“承租人无法证明可得利益”为理由被驳回的案件中，承租人无一例外均未提供相应的证据证明其存在所谓的可得利益，据此法院以此为由驳回该可得利益的请求并没有任何不妥。
而相比之下，在5例被法院支持可得利益请求的案件中，承租人都不同程度地提出了相应的证据证明其存在可得利益这一事实：
在（2013）沪二中民二（民）终字第852号案件中，承租人提出之前已经经营的POS机收款的进账记录作为证据以证明其经营收入；
在（2015）一中民终字第06646号及（2015）一中民终字第06665号中（该两个案件为同一原告的关联案件），承租人通过查询银行的收入记录作为其经营收入的证据；
另外，在（2016）粤1972民初454号案件中，原被告双方在租赁合同中约定了最低收入额，承租人也以此作为经营收入的参考依据；
最后，值得一提的是在（2013）穗中法民五终字第2670号案件中，承租人通过提供专业审计报告对其在正常经营环境下所获得的收益进行证明。
律师观点：结合8例案件（3例被支持、5例被驳回）中承租人的实际举证情况，律师认为在承租人证明其存在一般经营可得利益上应当注意以下几点：
首先，承租人为了证明因出租人违约而导致其正常经营下应当获得的可得经营收益受到影响，承租人至少证明其在正常经营下存在合理收益，如提供之前正常经营情况下的收益情况作为证据，另外，如果在合同中约定最低经营收益金额的，将成为法院判断的重要参考依据；
其次，在收益数额问题上，承租人一般会通过证明在出租人违约前，其正常经营的情况下已经获得的正常收益，而推定在出租人违约后对承租人可得利益造成的损失。
最后，需要提示的是，所举证的正常收益尽量是由第三方出具的客观的收益凭证作为证据，如POS机收款情况、银行收入记录等，如此会增强法院认可的可能。
（2）关于“出租人在签订合同时预见或应当预见”的判断
根据上文汇总，法院以“可得利益的损失已经超出了出租人签订时候的预期”为由而驳回承租人主张经营损失的典型案例为（2015）东中法民一终字第1219号案件，在这一案件中，承租人在承租房屋中进行经营活动，而出租人在合同履行期间对整个商场进行改造装修，承租人以此为由主张该等改造行为使其无法继续经营，要求解除合同并由出租人赔偿可得利益损失。而该案件的一审法院认为：出租人在签订合同时并不能预见其违约的行为将会对承租人造成可得利益损失；而二审法院则进一步解释：出租人依合同可获得的利益主要为收取租金，承租人可获得的利益主要应为取得对商铺的使用权。而承租人的赔偿可得利益损失请求请求，已超出了出租人订立合同时的预见范围。
相比之下，在可得利益被支持的5例案件中，合同双方同样仅在合同中约定了承租人将把租赁房屋用作经营，并获得收益。而法院均没有以“可得利益的损失已经超出了出租人签订时候的预期”为由驳回该等请求。
本文作者猜测，上述两种判决方式可能源于不同地区法院的观点存在差异，承租人主张被法院驳回的案件系东莞市中级人民法院作出，而被支持的5例均为上海地区作出的判决。在案情基本一致的情况下，两地法院作出不同的判决，应该正是两地法院的对承租人经营上的可得利益的尺度和理解不一致所产生。但该观点仅为本文作者愚见，有待进一步确证。
3.出租人的租金收益作为可得利益
最后，在上述18例案件中，还有4例为“出租人主张租金收益”的案件。根据统计，这4例案件中有3例案件被法院驳回该等请求，分别是（2015）穗中法民五终字第3050号案件及（2016）粤04民终字260号。需要提示的是，这2例案件的可得利益主张均与合同约定的保证金（或押金）存在联系。具体而言，在（2015）穗中法民五终字第3050号案件中，双方租赁合同已经签订，但承租人由于上级审批未通过而最终无法履行租赁合同，而出租人则主张扣除承租人已经缴纳的保证金作为可得利益损失，法院最终也支持了这一观点，但出租人并未在保证金之外另行主张可得利益损失。
在（2016）粤04民终字260号案件中，一审法院认为承租人已经缴纳的保证金15万元已经足以弥补出租人主张的空置房屋所产生的可得利益损失，据此法院对出租人额外主张的可得利益损失并未支持；二审法院则直接以承租人未主张为由不对这一问题进行评论。
根据上述案件的判决，本文作者认为：在目前的租赁行为中，一般在租赁合同签订时，出租人会向承租人收取一定金额保证金，而在承租人违约而解除合同的情况下，出租人除了根据合同规定没收上述保证金外还要求承租人承担可得利益损失的请求较难得到法院支持。
4.其他
上文已经列举了18个案件中的17例，本文作者将最后一例的情况列在了其他中，即为（2011）浦民一（民）初字第14673号。该案件的基本案情为双方签订租赁合同，后出租人违约，承租人解除合同，但在租赁合同中双方并未约定违约金。而在承租人提起诉讼时主张出租人应当向其支付违约金x万元，庭审过程中法院向其释明违约金并没有依据，在法官的释明下，承租人将上述违约金的请求变更为出租人承担x万元可得利益损失，最终法官仅支持了一小部分可得利益。值得一提的是，在本案中法院认为其可得利益的请求并没有事实依据，最后近视酌情支持。
笔者认为，本案应当属于个案，即在未约定违约金、也没有其他实际损失的情况下，从平衡的角度出发支持了一小部分可得利益。据此本案不具有普遍性。
四、结语
笔者在分析了总计25个案件后，仅对房屋租赁合同纠纷中的可得利益作了初步的汇总和比较，据此也仅对可得利益在不同情况下的可得利益主张进行了简要的分析。但终究而言，在房屋租赁合同纠纷中的可得利益的裁判定性、金额计算等问题上还有待后续的进一步讨论和研究。
实习编辑/王林