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关于停车位权属问题，几周前网络上开始传播一篇南京市鼓楼区法院作出的一个判决，南京星汉置业有限公司与星汉城市花园小区业主委员会关于车位的所有权争议案件，报道引用了该判决的结果：开发商要将停车位移交给业主委员会管理，进而发散到地下停车位的所有权归属全体业主。报道采用了"标题党"惯用的方法，此文一出，转载过万，大家都纷纷为鼓楼法院点赞，为能向开发商出一口恶气沾沾自喜，为自己的停车位问题即将得到解决而欣喜若狂。笔者曾在几年前就专门研究过这个问题，看到这个报道也是非常诧异，2007年出台的《物权法》至少已经对地下规划停车位的权属问题有所界定，鼓楼法院怎会冒天下之大不韪、置国法于不顾径行作出这样的判决呢。经了解得知，该报道中的判决乃是本案的一审判决，开发商上诉后南京中院将本案撤销原判、发回重审，鼓楼法院重审作出判决，对地下停车位问题驳回了业主的诉请，这才是生效判决。该报道是典型的断章取义，鼓楼法院官方随后发表声明，澄清事实，但直至今日，笔者仍然看到有人甚至是公众人物、有影响的公众号在传播该报道，实属不应该。
2007年颁布施行的《物权法》第七十四条对小区停车位问题做了概括性的认定，经过数十年的理论探讨与司法实践，基本可以统一对地上停车位所有权归属问题、对地下规划用于停车的停车位权属问题。近些年来关于停车位问题显现出来的最大争议是：人防工程性质的地下停车位权属及使用问题。这也是本文讨论的重点，亟待统一观点。
一、人防工程性质的地下停车位所有权权属问题
对于非人防工程性质的地下停车位所有权权属问题，《物权法》第七十四条做了明确的规定："建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。"但对于具有人防工程性质的地下停车位所有权权属问题，不管从理论上还是从法律规定上，都存在很大的争议。在全国各地的房产登记细则中，对该类停车位采取的态度都是暂不予以产权登记，也就无法明确产权归属。以芜湖市为例，根据《芜湖市市区地下空间建设用地使用权利用和房地产登记实施细则》第十八条规定："本实施细则第十一条至第十七条中的地下车库、车位系指非人防工程的车库、车位，属人防工程的暂不登记。"由于人防工程性质的地下停车位不能进行产权登记，所以其所有权到底归属哪方，争论很大。目前针对该问题的主要观点有三：归全体业主所有、归开发商所有，归国家所有。
主张归全体业主所有。持该观点的人认为人防工程可以分为单建的人防工程和结建人防工程，其权利归属是不同的：（1）单建的人防工程因其是为保障战时人员与物资掩蔽、医疗救护、人防指挥等单独修建的地下防护建筑，其投资者比较明确，而且在绝大多数情况下，其投资主体是国家或地方政府，所以，它的所有权主体是国家或地方政府。（2）结建人防工程虽由开发商投资兴建，但在开发商销售商品房之后，其建造成本即转嫁至全体业主，因此，可以说结建人防工程是由全体业主投资建设的，应为小区业主所共有。就结建人防工程而言，国家并没有投入任何资金，也没有经过国有化征收或征用程序，更没有给予补偿，不可能归国家所有。国家减免人防工程的土地使用费和其他税费只是国家取得战时人防工程使用权的对价，但不是取得所有权的对价。
主张归开发商所有。持该观点的人认为根据《人民防空法》第五条之规定："国家对人民防空设施建设按照有关规定给予优惠。国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。"根据《安徽省人民防空工程建设与维护管理规定》第十六条第一款之规定："投资建设人防工程有依法取得相应收益的权利。投资者可以将其建设的人防工程依法转让、拍卖、租赁、抵押。"人防工程的所有权应属开发商所有。
主张归国家所有。持该观点的人认为根据《人民防空法》第二十六条之规定："国家鼓励平时利用人民防空工程为经济建设和人民生活服务。平时利用人民防空工程，不得影响其防空效能。"根据《安徽省人民防空工程建设与维护管理规定》第十六条第二、三款之规定："鼓励平时利用人防工程为经济建设和人民生活服务。不需要保密的人防工程平时可按规定用作商场、车库、仓库、文化娱乐场所、旅社等营业场所，但不得影响其防空效能。战时，人防工程由人民防空主管部门统一安排使用。"人防工程的所有权应属国家所有。
以上法律法规等规定，仅仅对人防工程的使用、收益权进行了规定，而对人防工程的所有权问题却避之不谈。虽然根据《安徽省人民防空工程建设与维护管理规定》第十六条第一款之规定："投资建设人防工程有依法取得相应收益的权利。投资者可以将其建设的人防工程依法转让、拍卖、租赁、抵押。"该规定虽然对投资者投资建设的人防工程所有权归属有了明确说法，但都是在其上位法《人民防空法》未予规定的情况下由地方自行规定的，属于行政规章。根据物权法定原则和《立法法》的规定，其立法依据及法律效力显然存有瑕疵。因此，笔者认为在目前的法律现实和语境下，人防工程性质的地下停车位所有权难以界定。
二、人防工程性质的地下停车位使用、收益权问题
虽然人防工程性质的地下停车位所有权权属问题存在争议，开发商不得向业主出售，但是关于人防工程性质的地下停车位使用、收益权归属却较为清晰。根据《人民防空法》第五条之规定："国家对人民防空设施建设按照有关规定给予优惠。国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。"《安徽省实施<中华人民共和国人民防空法>办法》第二十条之规定："城市人民政府应当鼓励企业事业单位、社会团体和个人投资开发利用人民防空工程，其开发利用实行谁投资谁受益的原则。"人防工程实行"谁投资、谁使用、谁收益"的原则，由开发商投资建设的人防工程，应由开发商使用和收益。所以开发商是有权使用，并可以通过租赁、出让、转让使用权等方式获得收益的。
三、开发商如何依法依规行使车位的使用、收益权
开发商在享有人防工程性质地下停车位的使用、收益权同时，应遵循《物权法》、《合同法》等相关法律法规的规定，特别注意以下几个方面的问题：
1、使用权转让期限问题
由于车位的使用权转让期限是根据其所依托的土地使用权期限决定的，而一般建设用地使用权期限为70年，根据《合同法》第二百一十四条第一款之规定："租赁期限不得超过20年。超过20年的，超过部分无效。"开发商在与业主签订使用权转让合同时要注意转让期限的约定。
2、使用权转让费用问题
车位的使用权转让费用，根据各地物价局的文件执行。开发商签订使用权转让合同时的收费标准不得高于该标准，且收费的期限不得超过其所依托的土地使用权期限。
3、使用权转让费用是否包含物业管理服务费
由于地下车位涉及到物业管理和服务，所以开发商在与业主签订使用权转让合同时，要明确转让费用是否包含物业管理服务费，是一并收取还是分开收取，这些问题都要予以明确。
4、注意避免违背各地禁止"只售不租"政策
笔者注意到一些城市为了缓解小区停车难的矛盾，会出台相关政策措施，其中禁止开发商"只售不租"车位是一项重要举措。开发商作为车位的使用权人，虽然开发商与业主签订的是使用权转让合同，不是出售，但需要业主一次性支付多年的费用，数额较大，部分业主难以支持。所以开发商可以考虑提供部分车位供业主短期租赁，或者划定部分车位供临时按时收费使用。
综上所述，笔者对我国小区停车位问题做一概括性的表述：小区地上规划用于停车的停车位，所有权归开发商所有，可以出租出售；小区地上未规划却实际占用的停车位，所有权归全体业主所有；小区地下非人防车位所有权归开发商所有，可以出租出售附赠；小区地下人防车位的所有权暂不明，但使用收益权归开发商所有。如有谬误，敬请斧正！
实习编辑/雷彬