文/吕士威 鲁小明 德衡律师集团
近期，因房价上涨过快，各地出现了因商品房交易价格高于预售报备价致使交易主管部门不予办理网签的情况，开发商卖了房子签不了约，遂绞尽脑汁想出各种应对办法：有的把超出的价款加到车位款中，有的则分拆为储藏室价款，更有甚者，将实为毛坯房的商品房价格拆分为毛坯价款和精装价款两部分，使其中的毛坯价与预售报备价相当，以顺利网签。开发商如此操作可行与否？有何风险？简析如下：
交易模式描述
交易的商品房本来为毛坯房，但因实际签约时的价格远超开发商向交易主管部门报备的价格，被主管部门限制网签。为完成网签，开发商将商品房价格拆分为毛坯价款（与报备价格相当）+精装价款，通常，为明确双方的真实意思，开发商还会要求购房人出具一个单方说明，承认其知道所购买的房屋实际为毛坯房，交易价格是合同上的毛坯价款与精装价款之和，任何时候不要求开发商交付精装房屋。如此一来，开发商既达成了网签之目的、实现了其价格增涨的利润，还避免了购房人要求其交付精装房的风险，购房人还可按照交易总价办理购房贷款，可谓一举四得。但此种做法真的可行吗？是否存在法律风险、会有什么后果？
一、开发商向交易主管部门报备每套商品房的价格、发布于房产交易官网上，系商品房明码标价的行为
2011年国家发展改革委员会《商品房销售明码标价规定》，明确商品房销售实行明码标价制度，且一套一标、同时明确建筑结构、装修状况及配套设施等与商品房价格密切相关的因素，并要求开发商严格按照申报价格明码标价对外销售，不得在标价之外加价销售商品房。之后，各省市相继出台明码标价实施细则。
由此，开发商在申请商品房预售许可证时，即需要向房产交易主管部门报备每套商品房的价格、发布于房产交易官网上，这一行为系遵守《商品房销售明码标价规定》进行商品房明码标价的行为。
二、开发商将实为毛坯房的交易价格拆分为毛坯价款和精装价款涉嫌违反《价格法》和《商品房销售明码标价规定》等规定
首先，如前所述，商品房实际为毛坯房，开发商申请预售许可证时，报备的无疑为毛坯房、房价也是毛坯房价格，而为应对限签问题，网签时将房价拆分为毛坯价款和精装价款，导致合同中的房屋等级与公示情况不符，涉嫌违反《价格法》第十四条“（六）采取抬高等级或者压低等级等手段收购、销售商品或者提供服务，变相提高或者压低价格”的规定。
其二，开发商在房产交易官网上公示的价格为低价，而实际交易价格却高于公示价，涉嫌违反《价格法》第十四条“（四）利用虚假的或者使人误解的价格手段，诱骗消费者或者其他经营者与其进行交易；”和《商品房销售明码标价规定》第十三条“商品房经营者不得在标价之外加价销售商品房，不得收取任何未予标明的费用”等规定。
三、开发商拆分房价销售商品房可能承担的法律后果
开发商前述“涉嫌”违反《价格法》和《商品房销售明码标价规定》的行为一旦被“认定构成”违法、违规，将由价格主管部门依据《价格法》、《价格违法行为行政处罚规定》、《关于商品和服务实行明码标价的规定》、《禁止价格欺诈行为的规定》等实施行政处罚。根据该等规定，开发商将面临的法律后果是：由价格主管部门责令改正，没收违法所得，可以并处5000元以下的罚款。需要特别说明的是，在商品房报备价格之外增加的价款很可能被认定为“违法所得”，价格主管部门一般会责令经营者限期退还，若经营者拒不退还或限期届满没有退还，则价格主管部门将予以没收。
当然，不仅仅是将实为毛坯房的价款拆分为毛坯价+精装价有上述风险，由此可推及，凡将房价款拆分为某种并不存在的标的物的价款（比如本来没有储藏室，但将超出标价的房款表述为储藏室的价款），均会涉嫌违法及产生上述法律后果。
特别说明，以上只是律师根据有关规定从理论上分析得出的结论，现实中截止目前为止，尚未出现价格主管部门就上述情形对开发商进行处罚的案例。而在房价不断上涨的情况下，购房人作为市场利益的既得者，一般不会就上述问题向主管部门投诉或向开发商主张权利，但若哪一天房地产市场泡沫破裂、房价转而下行，则购房人很可能以交易价格与签约前的公示价格不一致、开发商有价格欺诈行为、在明码标价之外加价等为由，要求开发商退还房屋标价之外的价款，或通过向价格主管部门投诉给开发商施压以达目的。在此情况下，开发商无疑将面临要么将明码标价之外的房款退还购房人、要么被价格主管部门没收的风险。
综上，在商品房价格上涨被限签的情势下，开发商不宜为完成网签而将实为毛坯房的价款拆分为毛坯价款+精装价款（或某种不存在的标的物的价款），建议另外考虑更为妥当的办法，并应将有关方案与律师沟通，进行合法性论证和分析，避免出现不可控的风险。
相关法条：
国家发展改革委《商品房销售明码标价规定》
第十条商品房经营者应当明确标示以下与商品房价格密切相关的因素：
（一）开发企业名称、预售许可证、土地性质、土地使用起止年限、楼盘名称、坐落位置、容积率、绿化率、车位配比率。
（二）楼盘的建筑结构、装修状况以及水、电、燃气、供暖、通讯等基础设施配套情况。
第十三条商品房经营者不得在标价之外加价销售商品房，不得收取任何未予标明的费用。
第十五条商品房经营者不得使用虚假或者不规范的价格标示误导购房者，不得利用虚假或者使人误解的标价方式进行价格欺诈。
第十六条商品房经营者不按照本规定明码标价和公示收费，或者利用标价形式和价格手段进行价格欺诈的，由县级以上各级人民政府价格主管部门依据《中华人民共和国价格法》、《价格违法行为行政处罚规定》、《关于商品和服务实行明码标价的规定》、《禁止价格欺诈行为的规定》等法律、法规和规章实施行政处罚。
《中华人民共和国价格法》
第十四条经营者不得有下列不正当价格行为：
（一）相互串通，操纵市场价格，损害其他经营者或者消费者的合法权益；
（二）在依法降价处理鲜活商品、季节性商品、积压商品等商品外，为了排挤竞争对手或者独占市场，以低于成本的价格倾销，扰乱正常的生产经营秩序，损害国家利益或者其他经营者的合法权益；
（三）捏造、散布涨价信息，哄抬价格，推动商品价格过高上涨的；
（四）利用虚假的或者使人误解的价格手段，诱骗消费者或者其他经营者与其进行交易；
（五）提供相同商品或者服务，对具有同等交易条件的其他经营者实行价格歧视；
（六）采取抬高等级或者压低等级等手段收购、销售商品或者提供服务，变相提高或者压低价格；
（七）违反法律、法规的规定牟取暴利；
（八）法律、行政法规禁止的其他不正当价格行为。
国务院《价格违法行为行政处罚规定》
第十三条经营者违反明码标价规定，有下列行为之一的，责令改正，没收违法所得，可以并处5000元以下的罚款：
（一）不标明价格的；
（二）不按照规定的内容和方式明码标价的；
（三）在标价之外加价出售商品或者收取未标明的费用的；
（四）违反明码标价规定的其他行为。
第十六条本规定第四条至第十三条规定中的违法所得，属于价格法第四十一条规定的消费者或者其他经营者多付价款的，责令经营者限期退还。难以查找多付价款的消费者或者其他经营者的，责令公告查找。
经营者拒不按照前款规定退还消费者或者其他经营者多付的价款，以及期限届满没有退还消费者或者其他经营者多付的价款，由政府价格主管部门予以没收，消费者或者其他经营者要求退还时，由经营者依法承担民事责任。
编排/王淼
责编/张雨 微信号：Ann199313