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老龄化社会特征日趋明显，日前，"以房养老"这一新型养老模式在全国一二线城市走红，很多老年人希望利用自己手中的房产为自己的晚年生活添加一份保障，为子女减轻一份负担。然而，伴随着该养老模式同时滋生了"以房养老"骗局，精心预谋并策划的不法分子利用老人"养老"的需求，巧设抵押贷款骗局，夺取老人房产。本文将对这一现象进行解读并剖析不法分子如何规避法律关于"流质条款无效"的规定，同时对此类案件如何从源头遏制给予拙见。

一、"住房养老"政策与民间骗局滋生

2014年6月23日，中国保监会下发《关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》，决定自当年7月1日起，在北京、上海、广州和武汉四地率先开展老年人住房反向抵押养老保险(即以房养老)试点，试点期为两年。

所谓"住房反向抵押养老保险"即保险版"以房养老"，就是拥有房屋完全产权的老年人，将其房产抵押给保险公司，继续拥有房屋占有、使用、收益和经抵押权人同意的处置权，并按照约定条件领取养老金直至身故之后，保险公司将获得抵押房产处置权，处置所得将优先用于偿付养老保险相关费用。

2017年8月，人民日报刊发了《谁"偷"了老人的房子？》的报道，对"老年人以房养老被骗"的话题进行了关注，成为社会热点。

此后众多媒体报道北京上海均有多位老人落入"以房养老"骗局，失却房产，而经由公证处公证的委托合同以及具有强制执行效力的借款合同正是骗局实现的关键。

"以房养老"骗局系属"套路贷"的一种，此类案件尽管手段不尽相同，但都有其共同特征，即行为人以养老投资为由，虚设理财项目，骗取老人信任向老人发放一定数额的借款，并提出以老人的房产作为借款抵押，在签订相关合同文件的过程中诱迫老人签下一份售房委托书（并将相关文书均在公证处进行公证），在借期届满前即将老人房产低价售出，买受人往往是行为人同伙，以此实现对老人房产所有权的转移，达到侵夺房产的目的。此后，行为人往往还会迅速转手房产给第三人，以实现"第三人善意取得"的法律效果，规避风险。

"以房养老"政策的目的是满足老年人希望"居家养老"和"增加养老收入"两大养老需求。该政策是利用老年人生命周期和住房寿命周期的差异，对广大老年人拥有的巨大房产资源，尤其是老人死亡后住房的剩余价值，通过抵押提前套现变现，实现价值上的流动，为老年人在余存生命期间，建立起一笔长期、持续、稳定乃至延续终生的现金流入。

但该政策往往被别有用心的人利用，通过虚设出一套与"住房反向抵押养老保险"类似的机制，套取老人的房产，牟取暴利。反向抵押养老保险是养老保障方式的创新，涉及老年人的切身利益；同时，该业务将传统养老保险与房产相联系，法律关系复杂，风险因素多，风险管控难度较大。因此，对行业相关操作流程，配合相关的法规、规章、规定很有必要，对保险公司审慎经营，在业务经营中可能存在的风险隐患，在条款制定、流程设计、法律合规、业务管理等方面加强风险防范和控制。

二、"流质条款无效"规定的规避

这类案件中，行为人打着给老人借款的旗号，实则瞄准的是老年人用于借款抵押的房产，并不关注借款是否能得以偿还，实际上就是想通过借款抵押的方式取得相关房产的所有权，那么在我国法律明确有关于"流质条款无效"的规定下，如何实现房产所有权的转移，其行为关键就是借款过程中诱迫老人签署的售房委托书。

我国《物权法》第一百八十六条规定，抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有；第一百九十五条规定，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。

《中华人民共和国担保法》第四十条规定，设立抵押权同时抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移债权人所有。

此外，还有《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》中第五十七条的内容：当事人在抵押合同中约定，债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有的内容无效。

由此可知，在此类案件中，当老人在借款期限届满无法偿还借款时，行为人只能通过与老人协商或请求法院执行的方式，变卖、拍卖相关房产以偿还债务，实现抵押权，而行为人无法以实现抵押权为由直接将抵押房产变为己有。显然，行为人组织骗局的目的并不是为了借款的返还，而是为了将老人整个房产据为己有，牟取暴利，但由于"流质条款无效"规定（《物权法》一百八十六条、《担保法》第四十条、《担保法解释》第五十七条）的存在，无法直接实现这一目的。此时，行为人就"狡猾"地引入一个售房委托书，将房产的所有权转移事宜完全从抵押借款的法律关系中独立出去，形成了一个新的独立的委托关系，行为人或行为人同伙持经过公证的售房委托书，将用于抵押的房产以极低的价格售与同伙，并办理过户登记，从而顺利实现对老人房产的侵占。由于相关售房委托事宜与抵押借款事宜完全独立，此时买受房屋的同伙名义上又并非借款抵押的抵押权人，恰恰"完美"地规避了关于"流质条款无效"的相关规定，变相取得了老人的抵押房产。然后行为人旋即将房产以正常市场价格售出，从中获得数倍甚至数十倍于借款金额的差额利益。

可以看出，售房委托书是此类案件的关键，它建立了一个全新的法律关系，与抵押借款相互独立，从而顺利实现骗局目的。且售房委托书经过公证，在该类案件的诉讼工作中是对老人的真实意思表示的举证工作带来了重重困难。

三、案件实例

笔者在法律实务中参与办理过的陈某某确认合同无效纠纷案即属此例，在陈案中，受害人陈某某（时年77岁）老夫妇因投资理财需要，经人介绍向张某、林某借款共420万元，并约定将自己位于北京市朝阳区的房产（市值约1000万元）作为借款抵押，2016年3月30日陈某某夫妇随张、林等人到北京市某公证处签署相关合同文书并作公证，在签署过程中，张、林在相关文书中混入一份售房委托书，并不由细看催促老人签字，委托书内容为同意出售位于北京市朝阳区的房产，并委托王某（张、林同伙）代为办理相关转让、变更登记等事宜，且将出售所得房款打入受托人账户。无疑，此时，张、林利用老人仓促签下的委托书，实际上获取了对老人房产的处分权利。

此后，陈某某一直通过理财公司向张、林按月偿还借款利息，经理财公司要求，导致还款期限一再延迟为张、林处分房产提供了足够的时间，当借款合同到期，陈某某欲向张、林偿还本息时，却均已无法与张、林二人取得联系。2017年3月9日，陈某某到不动产登记中心查证得知，自己抵押的相关房产早已于2016年11月19日由王某以远低于市场均价的价格（500万元），出卖给了一家商贸有限责任公司（该公司注册资本仅10万元，根本不具备购买能力），并伪造陈某某签名，签署了相关《存量房屋买卖合同》，其后陈某某也并未收到房屋转让款。至此，张、林通过售房委托书，"巧妙地"规避"流质条款无效"规定，实际控制了受害人的抵押房产。

目前，相关抵押房产已经第二次转手过户给了第三人某水产城管理有限公司，对方持有效房产证上门强迫陈某某夫妇搬离房屋，陈夫妇至此彻底失去自己居住数十年的房产，流离失所。

此类案件，行为人对于法律规定的熟悉，对于"流质条款无效"的规避和"善意第三人"制度的运用让人"叹为观止"，不难看出，这是一种有组织、有预谋的新型诈骗犯罪，而公证处在其中不作为，对于公证文书不审核，不提示的行为也起到推波助澜的作用。以上种种因素导致此类案件依照普通民事诉讼程序代理难度极大，由于难以举证骗局受害者签署售房委托书非其本意，法庭就难以认证相关房屋买卖合同无效或可撤销。即便能够证明房屋买卖合同无效，往往行为人此时早已将房屋转售到"不知情"的第三方，除非有证据足以证明二者之间系恶意串通，事实情况是房屋已经难以返还受害者。我们国家法律体系以成文法为基础，在没有足够证据的情况下，法官不能仅依凭"自有心证"来裁判案件事实。因此，目前而言，对该类案件的防控还应落在源头遏制。

四、骗局预防

（一）公证机关

为规避"流质条款无效"的相关法律规定，在签订相关合同文件的过程中，行为人会诱迫老人签下一份售房委托书，并将相关文书在公证处进行公证，赋予强制执行效力。

在整个案件过程中，公证处的失职，将相关文书不经审核提示就作出公证的行为起到了关键作用，对案件发生的严重后果有巨大的影响。

因此，公证处在遇到老年人办理全权委托书，借款抵押合同等与自身重大财产安全相关的公证事宜时，应当谨慎履行审核提示义务，避免为"骗局"作出公证。

1.遵守相关法律法规及规定，严格按照规章制度办事

近日，针对"以房养老"骗局的频发，司法部专门出台了《关于公证执业"五不准"的通知》，对办理类似情形下公证业务作出了详细的规定，公证机关应当加强学习，在类似情形下，严格依照《通知》所规定的内容办事，对于一些身份不明的申请人，情况不清楚的公证事宜不予办理。加强对"住房反向抵押养老保险"政策的了解，厘清其与民间"以房养老"的区别，遵守相关法律法规，提高法律意识、服务意识、制度意识，依法高效地开展公证业务。

2.尽责履行审查提示业务，关注老年人切身利益

在以往骗局中，很多原本可以避免的行为都因为部分公证人员的失职成为了现实，部分公证人员不负责任，玩忽职守，不履行公证员审查注意义务，对涉及申请人重大权益的事项不做提示，导致了行为人能够轻易地得逞。在日后工作中应该对公证机构提出更高标准的要求，不得片面依赖书面证据材料而忽视沟通交流，不得只重程序合规而轻实体内容审查。对涉及敏感、重大权益事项的公证事项，除通过交叉询问、分别谈话等形式进行审查外，还要综合使用仪器识别、联网查询等方式进行审查核实，全过程记录存档，必要时应当全程录音录像。对于老年人办理相关文书的公证，应当做到耐心解释阐明相关文书或合同的真实含义，确保老人在意思自由真实的前提下办理公证事宜。

3.不予办理具有担保性质的委托公证

我们国家法律有关于"流质条款无效"的规定，即设立抵押权同时抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移债权人所有（《担保法》第四十条）。在"以房养老"骗局中，行为人为规避此规定，与老人签订名为委托实为担保的委托书，将老人房产的处分事宜委托给自己，以此担保借款偿还，通过将委托关系独立于抵押借款关系的手段规避"流质条款"规定，侵占老人房产。对于这种具有担保性质的委托书，公证机构应当注意审查，不予办理，从而从根源上堵住行为人妄图规避法律规定的做法。

4.不予办理涉及不动产处分的全权委托书

公证机构、公证员办理涉及不动产处分的委托公证，应当按照"重大事项一次一委托"的原则，恪尽告知义务，告诉当事人相关委托书的法律意义和后果，不得办理一次性授权全部重要事项的委托公证，不得在公证书中设定委托不可撤销、受托人代为收取售房款等内容，使老人处分房产的权利得到充分的保障。

（二）群众预防

"以房养老"骗局针对的行骗对象往往是一二线城市拥有一套或数套房产的老年人，利用其"贪小便宜""图短期回报"的心理，通过套路贷款的方式骗取其房产。因此，老人自身的防范意识和防范技术的建立尤为关键。作为法律工作者而言，也应在日常接触中，告知易受骗人群正确的预防方法，承担起一份社会责任。

1.树立法律意识，建立正确的理财观念

很多老年人往往是被行为人虚设的理财项目所吸引，希望以较小的投入获得大额的回报，因此陷入了"以房养老"的骗局，因此老年人应该树立正确的理财观念，加强对"住房反向抵押养老保险"的理解和熟悉，杜绝"贪小便宜"的心理，谨慎投资，合理理财，尽量寻找银行、保险公司等正规的理财途径，为自己的财产安全上一道保险。此外，也应该提高自身法律意识，遇到该类骗局时，勇于寻找派出所等司法部门的帮助，运用司法途径保障自身合法权益。

2.不轻易相信陌生人，保持独立判断

很多老年人心地善良，对陌生人尤其是年轻人缺乏必要的警惕，这种心理往往被骗局行为人利用，以利益回报，生活关心等手段骗取老人的信任，从而顺利让老人签署相关诈骗合同。因此，老年人应当保持自己对涉及财产事宜的独立判断，不轻易相信陌生人，必要时寻求自己儿女亲人或专业法律人员的帮助，不独自轻率作出决定，以免造成重大损失后追悔莫及。

3.审慎处分不动产

不动产尤其是住房是老年人晚年生活的依靠，对可能涉及到不动产处分的事情，如房屋抵押、买卖，产权转移等，应当小心谨慎，寻求专业人员帮助，对于借款抵押合同，售房委托书等类似文件一定要注意仔细审查，不轻易签署。办理相关文书公证时，多与公证人员沟通交流，了解相关文书的真实含义以及相应风险，谨慎地作出决定。

4.细心保留证据，积极采取司法途径维权

很多老年人遇到类似骗局时往往本着"息事宁人"的想法，不敢积极维护自身合法权益，过程中也不注意保留相关证据，给后续司法工作的进行带来了困难。因此，老人在涉及任何财产处分事宜时，一定要注意保留电话录音，微信短信记录，相关合同文书，收据发票等证据，勇于走司法途径，积极与派出所、法院等司法部门配合，不给违法犯罪行为以任何可乘之机。

编辑/杜倩如