一、允许“住改商”的理论渊源

1、《中华人民共和国物权法》并未禁止“住改商”，只是设置了两个必备条件：其一，应当遵守法律、法规以及管理规约；其二，应当经有利害关系的业主同意。

《中华人民共和国物权法》已由中华人民共和国第十届全国人民代表大会第五次会议于2007年3月16日通过，自2007年10月1日起施行。《中华人民共和国物权法》第七十七条规定：“业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。”

2、《国务院办公厅转发人力资源社会保障部等部门关于促进以创业带动就业工作指导意见的通知》（国办发[2008]111号）明确允许将家庭住所、租借房、临时商业用房等作为创业经营场所。

人力资源社会保障部、发展改革委、教育部、工业和信息化部、财政部、国土资源部、住房城乡建设部、商务部、人民银行、税务总局、工商总局《关于促进以创业带动就业工作的指导意见》第（四）条明确规定：“按照法律、法规规定的条件、程序和合同约定允许创业者将家庭住所、租借房、临时商业用房等作为创业经营场所。”

3、《国务院关于印发注册资本登记制度改革方案的通知》（国发[2014]7号）深入推进工商注册制度便利化，进一步要求简化住所（经营场所）登记手续。

《国务院关于印发注册资本登记制度改革方案的通知》（国发[2014]7号）第（三）条进一步要求简化住所（经营场所）登记手续，该文件规定：申请人提交场所合法使用证明即可予以登记。对市场主体住所（经营场所）的条件，各省、自治区、直辖市人民政府根据法律法规的规定和本地区管理的实际需要，按照既方便市场主体准入，又有效保障经济社会秩序的原则，可以自行或者授权下级人民政府作出具体规定。

二、“住改商”的实践依据

1、《国家工商行政管理总局关于住所（经营场所）登记有关问题的通知》（工商企字[2007]236号）明确发文对“住改商”应当提交的相关资料进行规定。即，明确赋予了“住改商”的实践依据。

《国家工商行政管理总局关于住所（经营场所）登记有关问题的通知》第一条规定：企业（公司）、个体工商户在设立（开业）或住所（经营场所）变更登记时，将住宅改变为经营性用房的，除提交住所使用证明外，还应当提交下列材料：（一）《住所（经营场所）登记表》；（二）住所（经营场所）所在地居民委员会或业主委员会出具的有利害关系的业主同意将住宅改变为经营性用房的证明文件。

2、《湖北省市场主体住所（经营场所）登记管理暂行规定》（鄂工商规[2014]38号）明确赋予了城乡居（村）民住房可以用作住所或经营场所。

《湖北省市场主体住所（经营场所）登记管理暂行规定》已经省人民政府同意，于2014年3月21日施行。该暂行规定第六条第（四）项规定：城乡居（村）民住房可以用作住所或经营场所。同时，该暂行规定第十一条进一步明确：城乡居（村）民住宅可以用作从事“安全、环保、不扰民”行业市场主体的住所（经营场所）。“安全、环保、不扰民”行业具体适用，应符合安全生产、环境保护、物权等法律法规规定。使用自有住宅或租赁他人住宅作为住所（经营场所）登记的，应补充提交居（村）委会、业主委员会或利害关系人出具的同意使用的书面意见。经地方人民政府批准，市、州、县工商行政管理机关可以试行提交住宅产权证、租赁协议、投资人共同承诺书即可登记的简便登记制度。

3、《武汉市企业住所（经营场所）登记管理暂行办法》进一步放宽了企业注册场所的限制，充分利用各类场地资源，激发创业活力，服务小微企业发展，为创业提供便利。

在出台《武汉市企业住所（经营场所）登记管理暂行办法》（武政办[2015]119号）文件的同时，武汉市人民政府同步出台了《武汉市企业住所（经营场所）登记管理暂行办法实施细则》，对企业办理住所（经营场所）登记提出了明确的规范要求，同时，特别强化了利用住宅作为住所（经营场所）的登记规范。其中，《武汉市企业住所（经营场所）登记管理暂行办法》第七条明确规定，有计算机系统服务、数据处理、软件和信息服务、网络服务、文化创意、咨询策划、动漫游戏设计、电子商务、翻译服务、工业设计、股权投资等11种特定经营项目是可以通过提交房屋产权证明或者房屋租赁协议直接予以登记的。

4、《武汉市房屋租赁管理办法》从另一个角度对“住改商”进行了允许性的规定和限制性的约束。

《武汉市房屋租赁管理办法》于2010年11月15日经武汉市人民政府第119次常务会议审议通过，2011年1月10日武汉市人民政府令第214号公布，自2011年3月15日起施行。该办法第二十六条第（一）项规定：未经利害关系人同意，出租人不得将住宅房屋出租用于生产经营活动。反向解读该条文，即为，在获得利害关系人的同意下，出租人可以将住宅房屋出租给承租人用于生产经营活动。

三、“住改商”的例外情形

1、不是所有的房屋都可以进行“住改商”。

（1）根据湖北省人民政府批准发布实施的《湖北省市场主体住所（经营场所）登记管理暂行规定》第七条之规定，（一）非法建筑房屋；（二）被鉴定确定为危险建筑房屋；（三）被依法征收即将实施拆除的房屋；（四）法律法规规定不得用于住所（经营场所）的其他建筑均不得用于企业注册登记的住所或经营场所。

（2）根据《武汉市企业住所（经营场所）登记管理暂行办法》第七条之规定，违法建筑、配电间（房）、避难层（间）和疏散通道等涉及生命、财产安全的专用部位（区间）不得用于企业注册登记的住所或经营场所。

（3）根据《武汉市城市综合管理条例》第55条之规定，临街住宅不得被擅自用于企业注册登记的住所或经营场所。

2、不是所有的行业都能以“住改商”房屋进行注册登记。

（1）以开办互联网上网服务营业场所为例。根据《互联网上网服务营业场所管理条例》第9条之规定，中学、小学校园周围200米范围内和居民住宅楼（院）内不得设立互联网上网服务营业场所。该要求在《湖北省未成年人保护办法》第29条中得到再次重申。此外，《武汉市企业住所（经营场所）登记管理暂行办法》第七条第二款还规定了：规划用途为住宅的建筑底层和楼内不得设立产生油烟、噪声、异味污染以及安全隐患的餐饮、加工、娱乐、宾馆、网吧等经营场所。

据此，中学、小学校园周围200米范围内、居民住宅楼（院）内以及规划用途为住宅的建筑底层和楼内均不得作为注册登记网吧的住所或经营场所。

（2）以开设餐饮、加工、娱乐、宾馆为例。根据《武汉市企业住所（经营场所）登记管理暂行办法》第七条第二款以及《武汉市物业管理条例》第五十九条之规定：规划用途为住宅的住宅楼底层和住宅楼内不得设立产生油烟、噪声、异味污染以及安全隐患的餐饮、加工、娱乐、宾馆等经营场所。此外，《武汉市水资源保护条例》第二十七条还规定，禁止在江河、湖泊、水库和人工水道水域范围内新建对水体有污染的餐饮等经营场所。

据此，规划用途为住宅的住宅楼底层和住宅楼内以及在江河、湖泊、水库和人工水道水域范围内均不得作为注册登记餐饮、加工、娱乐、宾馆的住所或经营场所。

（3）以开办旅行社为例。根据《旅行社条例实施细则》（2009年4月2日国家旅游局第4次局长办公会议审议通过，国家旅游局令第30号公布，自2009年5月3日起施行。根据2016年12月6日国家旅游局第17次局长办公会议审议通过，2016年12月12日国家旅游局令第42号公布施行的《国家旅游局关于修改〈旅行社条例实施细则〉和废止〈出境旅游领队人员管理办法〉的决定》修改）第6条之规定，旅行社的经营场所应当符合下列要求：（一）申请者拥有产权的营业用房，或者申请者租用的、租期不少于1年的营业用房；（二）营业用房应当满足申请者业务经营的需要。

据此，非营业用房不得作为登记注册旅行社的住所或经营场所。

（4）以开办畜禽养殖为例。《畜禽规模养殖污染防治条例》第十一条规定：禁止在下列区域内建设畜禽养殖场、养殖小区：（一）饮用水水源保护区，风景名胜区；（二）自然保护区的核心区和缓冲区；（三）城镇居民区、文化教育科学研究区等人口集中区域；（四）法律、法规规定的其他禁止养殖区域。《湖北省城市市容和环境卫生管理条例》第二十五条规定：禁止在设市的市区内饲养鸡、鸭、鹅、兔、羊、猪、食用鸽等家禽家畜。此外，根据《湖北省水污染防治条例》第二十三条：县级以上人民政府应当根据水污染防治规划和区域环境承载能力，依法划定畜禽养殖的禁养区和限养区，并向社会公布。

据此，饮用水水源保护区，风景名胜区；自然保护区的核心区和缓冲区；城镇居民区、文化教育科学研究区等人口集中区域；法律、法规规定的其他禁止养殖区域；设市的市区内；以及县以上人民政府依法划定的禁养、限养区域均不得作为登记注册畜禽养殖的住所或经营场所。

笔者不可能在此将法律法规对各行各业注册登记住所或经营场所的限制性规定一一列明，仅以上述所列举的部分内容向各位说明一个事实：并不是所有的行业都可以理所当然的进行“住改商”。

综上，笔者希望本文能够帮助同行更好地处理“住改商”类案件，也能够帮助中小企业更好更快捷地办理相应的注册登记手续。

编排/王淼

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