文/山东省淄博市房产管理局产权监理所 崔文强
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在实务中经常会有人咨询此类问题：签订新建商品房预售合同时为二人或者多人，之后在办理产权证时想要只写一人的名字或者另外添加一人的名字，可否办理？预售的商品房，在办理产权证时是否可以更名为他人？对于此类问题，笔者认为应该区别对待，对其加以甄别。概括来讲，此类问题都涉及新建商品房在办理转移登记时买受人的主体变更，总结而来可具体分为三种情形：
其一，买受人主体的完全变更，即买受人所承担的权力义务概括转移给第三人，买受人被第三人替换，不再作为产权人，此种情形是否可行，能否办理？
其二，买受人主体为二个或者二人以上，在申请产权登记时可否要求对共有形式进行变更？
其三，买受人主体的增加或者减少，当买受人为二人个或者二人以上时，可否申请主体减少？可否增添其他共有人？
在探讨这三个方面时笔者有意设置一前提，即买受人为全额支付购房款，未从银行等金融机构贷款，无抵押权人。因为若存在抵押权人的情形，则买受人提出变更申请时，尚需要征求抵押权人的同意，抵押权人需综合考量变更后买受人的偿债能力。而在实务中银行等金融机构基于规避风险的考虑，同意买受人变更的可能性极小，实际意义不大，故而在此不做论述。本文仅在已经全额支付购房款，买受人履行了支付房款义务的前提下进行阐述。
一、买受人主体的完全变更
完全变更旨在强调商品房买卖合同中买受人主体完全被取代，由第三人介入，成为新的买受人和登记申请主体。此情形下，买卖合同的内容未发生变化，仅主体发生了变化，显然这便是俗称的“炒楼花”行为，即买受人将其预购的商品房再行转让的行为。此种行为法律虽未明确规定是否合法。但《中华人民共和国城市房地产管理法》授予了国务院制定相关行政法规、规章或规范性文件的权力，该法四十六条规定：“商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由国务院规定。”
据此，2005年《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》中规定：“禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。在预售商品房竣工交付、预购人取得房屋所有权证之前，房地产主管部门不得为其办理转让等手续；房屋所有权申请人与登记备案的预售合同载明的预购人不一致的，房屋权属登记机关不得为其办理房屋权属登记手续。”
由此可见，预购商品房的转让为明令禁止的行为，而买受人主体完全变更又是很显然的转让行为。因此在买受人提出申请时应不予受理。
但是实务中存在几种特殊情形，在这几种情形下，是允许买受人进行变更的，而且，许多省份也明确出台了一些规范性文件明确了这几种特殊情形，比如北京市住房和城乡建设委员会08年出台的《关于实行商品房预售合同网上联机备案的通知》第八条规定：“因下列情况发生预购人变更的，当事人须持相关材料到市、区县建委（房管局）办理预售合同备案变更手续。
1、法院判决、仲裁机构裁决房屋转移的；
2、继承或遗赠；
3、离婚；
4、夫妻之间更名；
5、法律法规规定的其他情况。”
纵观这几种特殊情形，多是因为判决或者裁决的强制性以及由于特定的身份关系而允许买受人变更，这不仅体现了民事活动中的公平原则和公序良俗的原则，亦是行政法高效便民以及合理行政的应有之义。
另外，这其中尚有两个问题值得商榷，第一个问题是是国务院出台的关于稳定房价的通知中规定的是转让未竣工的预售商品房，而申请登记时，商品房已经办理初始登记，意味着已经完成了竣工验收备案。那么是否还需受此规定约束，是否可以转让并变更买受人呢？
倘若要回答这个问题，首先要明确国务院出台此政策的目的和初衷。《关于做好稳定住房价格工作意见的通知》首要目的，顾名思义，便是稳定房价，禁止转让预售商品房旨在规范交易行为，使商品房供求可控，从而试图采用行政手段的干预达到稳定房价的目的。倘若片面引申该规定，认为预售商品房在竣工之后便可转让，那么可能会造成一些“炒楼花”的买受人捂房，及至竣工之后大量出手，如此势必会对房价造成更大冲击，从而达不到稳定房价的目的。因此笔者认为，此处预售商品房应包括竣工交付后产权尚未转移至买受人名下的商品房。
其二，国务院的通知中亦明确规定了禁止房地产主管部门办理转让手续的时点，即预售商品房竣工交付、预购人取得房屋所有权证时。在此之前，对于预售商品房是禁止办理转让手续的。这两个条件缺一不可，因此即使商品房已经竣工交付，但是由于买受人未取得产权证，故而是明令禁止转让的，也即不允许进行主体的完全变更。
第二个问题是某些特殊的情形下可以变更买受人时的实务操作。即北京市建委出台通知中规定的几种情形。对于此类情形的操作，在实务中一般存在两种做法：其一为要求先变更备案合同，在合同明确变更为新的继受人之后再为其办理转移登记。其二为无须变更备案合同，直接以据以发生转移的证据或者相关文书作为登记要件，登记新的继受人为产权人。
这其中亦存在争议，第二种实务操作虽然更为方便快捷，节省了申请人的时间，省去了繁琐的程序。但是在实践中，随着不动产统一登记的推进，房屋交易管理与房屋产权登记在各地存在职权各归一处的情形。合同备案业务往往由房屋交易管理部门负责办理，与登记部门分属两个不同部门，若登记部门采取第二种方式进行登记，是否存在越权嫌疑，仍值得商榷。
因此，当务之急是房地产主管部门和产权登记主管部门要明晰职权，完善相关业务规程及其规定，加强交流和配合，理顺不动产登记的各项职权划分。从而使得实务操作更为简捷明晰。
二、买受人对共有形式的变更
买受人在申请登记时提出共有人共有形式的变更，应属于“狭义的主体变更”。此种情形下，买受人主体范围并未扩大或者缩小，亦未发生主体替换。仅为买受人内部对财产占有形式的约定。
此情形包括两种情形，一是买受人在签订购房合同时未约定共有形式，申请转移登记时要求约定的；二是已约定共有形式，在登记时申请变更的，包括：共同共有变更为按份共有的；按份共有变更为共同共有的；按份共有份额在主体之间发生变更的。对于这两种情形，考虑买受人已经履行完支付房款的债务，对外关系上，在债务承担上已经不会对债权人造成影响，所以应允许变更。
《婚姻法》以及《物权法》都规定了夫妻或者共有人可以对共有财产进行约定，这种约定不仅包括如何处分，亦当然包括共有的形式约定。
另外，在新建商品房买卖合同中，开发商往往忽视提醒买受人约定共有形式，所以很多买受人便被动的丧失了此项可以自由约定的权利。即使一些约定了共有形式的买受人亦仅仅是提交了买受人之间的约定，这种买受人内部约定不应视为合同条款，所以在申请转移登记时当然可以单方面推翻进而加以变更，这应是对买受人权利的一项救济。
纵上所述，笔者认为共有形式的变更为买受人内部的财产约定，应予以保护，尤其在产权登记时，应赋予买受人此项进行变更的权力。
三、买受人主体的增减
此情形下分为主体的增加和主体的减少两种情形，笔者认为这两种情形亦应区别对待。对于主体减少的变更申请，实际上仍为对占有份额的内部划分，或者为买受人之间的赠与，既一方买受人放弃份额。此类情形应为共有形式变更的特殊情形，加之减少主体并不存在对外关系上的变化，原则上应准予办理。前文提及的几种预售商品房转让特殊情形中，离婚及其夫妻之间更名的便有情形与此重叠，如离婚析产时原属于共同所有的预售商品房归一方所有；夫妻之间更名，由两人共有变更为一人单独所有的。
而对于主体增加的情形，考虑主体买受人发生了变化，增加了主体，引入了外部关系，实际上是一种对占有份额的处分行为。从纳税角度，只要增加买受人，其纳税主体和纳税条件都发生了变化，应重新核定税基，否则会存在漏税的可能。而登记机关不应为买受人创设条件使其漏税。但是此情形亦不绝对，比如夫妻之间更名的情形，便存在增加主体的情形，这也是基于特定的身份关系而产生的例外。
对于主体减少情形，有观点认为，买受人中一方或者多方退出，为买受人之间的赠与行为，实际发生了财产的流转，应予以征缴房屋流转产生的契税。倘若在产权登记环节予以登记，则会造成漏缴契税。对此，笔者持不同观点，笔者认为，主体的减少不同于主体的增加，前文已经阐述，主体增加，原本的征税条件已发生了变化，存在原有税基过小或者优惠条件丧失的情形，因此不应予以受理，比如，原本买受人享受首套房契税减半政策，而增加买受人后，此优惠政策便可能无法享受了，那么需要加征契税，倘若登记部门予以受理，显然是为买受人漏税创立便利条件。但是主体减少的情形，则不存在优惠条件的丧失以及税基过小情形，反而可能存在买受人多缴税的可能。同时，买受人在申请产权登记时提出主体减少申请，尚未取得房屋产权，意即仅是取得了房屋产权的期待权，为债权的一种，而买受人主体减少，放弃其所占份额，亦应认定为将债权赠与其他买受人的行为，不应认定为房屋产权的流转，所以不应认定其漏缴契税而不予受理。
实习编辑/代重阳